國資物企繼續瞄準港股 經發物業在深業物業之前通過聆訊

觀點網 2024年，資本對物管行業的態度依舊很冷淡，最終逼得各大上市物企下場進行市值管理。甚至包括當初聲稱不太關注估值的萬物雲，也在前段時間發佈了58億港元的最大物企回購計劃。

資本退潮從上市公司的數量變化亦能體現得一清二楚。

2020年共有18家物企上市，2021年上市數量尚有14家，2022年銳減至6家；到了2023年更是隻有2家。

截至目前，2024年僅有泓盈城市服務一家物企成功上市。

只不過今年的“行情”較往年應該會稍好點，因爲除了泓盈服務之外，還有深業物業與經發物業也有望衝進資本市場，且這兩家物企與泓盈服務均爲帶有國資背景的區域性物企。

泓盈城市服務隸屬於長沙國資委，深耕於湖南區域；深業物業則隸屬於深圳國資委，聚焦於粵港澳大灣區；經發物業背後是西安國資，主要佈局於陝西。

繼泓盈城市服務成功上市之後，經發物業也已經一隻腳邁入資本市場大門。

據港交所信息披露，6月12日，西安經發物業股份有限公司通過上市聆訊，意味着該公司只即將成爲“陝西物業第一股”。

只不過對經發物業而言，上市並非結束，而是開始，等待解決的問題還有很多。

“陝西物業第一股”

根據招股書披露，在正式上市之前，經發物業直接控股股東爲經發集團，持有90%股權；而西安經開區管委會通過經發控股集團分別持有經發集團88.5%股權與經發物業10%股權，因此成爲經發物業實際控股股東。

作爲地方國資控股公司，經發物業的業務佈局主要集中於西安。截至2023年12月31日，經發物業主要向149個項目提供項目，其中在西安的項目超過110個，其餘項目分佈在陝西銅川、韓城與新疆石河子。

該公司在管總建築面積由2021年的1084.9萬平方米增長至2023年的1460.7萬平方米，複合年增長率約爲16.0%；總合約建築面積則從1176.7萬平方米增長至1498.6萬平方米，複合年增長率約爲12.8%。

得益於在管體量的提升，經發物業收益規模同步得到增長。2021-2023年，該公司全年收益分別爲5.94億元、7.07億元、8.62億元；同期錄得毛利分別爲0.86億元、1.01億元、1.18億元；對應淨利潤分別爲3115.5萬元、3743.9萬元、5101.8萬元。

經發物業的定位爲一家陝西省國有綜合城市服務及物業管理服務提供商，公司主要包括城市服務、住宅物業管理服務以及商業物業管理服務三條業務線。

具體來看，城市服務是經發物業最主要的收入來源，2021-2023年來自該業務的收入分別爲3.42億元、4.1億元、5.25億元，佔總收入比重分別爲57.6%、58%、60.9%。

同期來自住宅物業管理服務的收入分別爲1.59億元、1.76億元、1.84億元，佔總收入比重爲26.8%、25%、21.3%；來自商業物業管理服務的收入爲0.92億元、1.19億元、1.5億元，佔比達15.5%、16.9%、17.4%。

從毛利率方面來看，經發物業2021-2023年整體毛利率分別爲14.5%、14.3%、13.7%，低於行業平均水平且呈逐年下降趨勢。

分業務來看，城市服務由於業務性質以及其他多重因素影響，是經發物業三大業務中毛利率水平最低的部分，近三年分別錄得11.0%、10.0%、11.0%。

而商業物業管理服務雖然收入佔比最低，卻成爲了拉動毛利率水平最重要的部分，該分部同期毛利率分別爲24%、25.3%、21.8%，是最高的業務分部；住宅物業管理服務的毛利率則分別爲16.7%、16.8%、14.7%。

經發物業與稍早前上市的泓盈城市服務十分相似，同樣是地方國資控股，城市服務佔比高，業務佈局偏居一隅，收入規模與在管體量排在行業末端，因此“前輩”泓盈服務的遭遇或許也將是經發物業未來的寫照。

泓盈城市服務於4月24日通過上市聆訊後，僅過了23天便正式掛牌登陸港交所，發行價3.2港元/股，當天收盤價僅漲了0.01港元，而6月13日收盤則報2.91港元。

在資本退潮期，上市破發已成爲行業常態，泓盈城市服務從上市到現在僅過了50天，市值已降低9.06%。

“陝西物業第一股”與“龍年物業第一股”之間，究竟是同命相憐還是“同途殊歸”，很快便能直到答案。

短板如何補齊？

經發物業首次向港交所遞交上市申請是在去年9月份，光銀國際爲獨家保薦人，6個月後到期自動失效，不過在這期間上市步伐並非停滯不前。

今年2月，經發物業與深業物業、泓盈服務均獲得中國證監會境外上市備案通知書。次月，三家物企再次向港交所發起了衝鋒，泓盈服務是最先跨過資本大門的一員。

經發物業緊隨其後，也需要面對自身的短板問題。

首先便是依賴母公司這種老生常談的行業問題，經發物業第一大以及第二大客戶分別是公司實控人西安經開區管委會與母公司經發控股集團。

2021-2023年，經發物業來自西安經開區管委會的收益分別爲2.02億元、2.25億元、2.33億元，佔公司總收益的33.9%、31.8%及27.1%。同期經發控股爲經發物業提供的收益達4540萬元、5260萬元及5370萬元，分別佔總收益的7.6%、7.4%及6.2%。

另外，經發物業近年來的銷售成本也呈逐年上升趨勢，2021-2023年錄得成本分別爲5.07億元、6.06億元、7.44億元，佔總收入的85.5%、85.7%、86.3%。

正是由於成本的不斷攀升，導致經發物業整體毛利率逐年下滑。

毛利率長期處於低位也與該經發物業議價能力較弱有關，以城市服務2021-2023年的收入表現爲例，該業務收入主要來自於獨立第三方，比重分別達51.2%、52.2%、55.7%，然而對應的毛利率分別爲3.2%、7.7%、8.9%。高比例收入的同時錄得最低毛利率水平，公司市場化與議價能力明顯不足。

值得一提的是，經發控股集團在2023年上半年曾爲了拔高經發物業毛利率水平而爲其“開小竈”。2022年，經發物業收取來自經發控股集團的公共物業項目管理費平均每月爲15.4元/平方米；2023上半年該價格大幅上漲至24.18元/平方米，漲幅高達57%。

此次輸血也有一定的效果，經發物業2023上半年毛利率由2022年末的10%上升至10.7%，不過這種光明正大“扶貧”的做法也引起了市場關注。

而去年下半年，經發物業對經發控股集團收取的公共物業管理費回落至15.56元/平方米，公司2023年整體毛利率也因此錄得同比下降。

此外，由於經發物業在管項目中有較多的安置房項目以及低出租率部分項目管理費較低等因素，因此出現虧損項目的概率也比較高。2021-2023年分別有30個、39個、40個項目出現虧損，對應虧損總額爲1922.4萬元、1534.3萬元、1957.2萬元。目前，經發物業已退出所有安置房項目。

項目層面，經發物業還面臨着合同到期的問題。在該公司截至2023年底的148份物管服務協議中，其中有107份將於2024年底到期；還有10份將於2025年到期；另有6份將於2026年及往後年度到期。

未上市之前，經發物業遇到的這些問題便已經存在，只不過伴隨上市之後將會暴露於人前。在市場的審視之下，急需補齊短板。