韓國地產,爲什麼韓國年輕人都“喜歡”租房?
韓國電影《寄生蟲》，講的是一個階級斷層的故事，在電影中奉俊昊導演用最具象化的表現手法，揭示了韓國貧富差距的殘酷現實。房子，也成爲韓國人心中最大的痛點。買房已是奢望，在韓國，爲何連租房都困難？這個問題需要追溯到韓國經濟發展延續至今的”財閥模式“ 和獨特的租房模式。
首爾不僅有韓國的各大財閥集團，也是韓流文化的中心與發源地，隨着韓國文化輸出，不少國人都從影視劇裡，或者出遊瞭解到這座城市。一般超大規模的城市都建於開闊的平原地區，像重慶那樣的山地城市並不多見。但首爾卻將半數城市區域建在了地勢並不平坦的山坡上，市區內的道路也曲折起伏。
作爲全球第十三大經濟體，首爾璀璨的景象展現着繁榮興旺的畫卷：高樓聳立，彰顯着現代都市的壯麗風貌。而這座城市也如同一個巨大的磁鐵，吸引着世界各地的人們涌入交匯。與中國的“北漂滬漂”一樣，首爾也有許多年輕人來到這座城市中漂泊奮鬥。不同的是，韓國的國土面積較小，人口分佈異常集中，僅首爾市及其周邊的衛星城市就容納了韓國近一半的人口。
房少人多，再加上手握鉅額房產的財閥集團帶動房地產市場的投機熱潮，導致房價高企，租房成了年輕人共同的選擇。
#韓國首爾夜景 ©PIXTA公司
不同於別的國家自下而上發展中小企業來帶動經濟的發展模式，韓國模式在於自上而下，權力集中於大型企業手中。早期，韓國通過給予三星、現代、LG這些“國家公司”大量經營特權，使得它們可以有鉅額資本投入那些需要長期投入的領域，從而有資格進入一些寡頭壟斷的行業 。比如熟知的三星電子技術是世界上最重要的智能手機、半導體芯片和液晶面板生產商之一，現代汽車是年產銷量曾超過500多萬輛的世界知名汽車公司。而具仁會留下的LG集團，現在生產着全世界最好的液晶面板，包括蘋果的iPhone和iPad在內的全球最頂尖的科技產品的屏幕。這些巨無霸企業被稱作“財閥”，三星、現代、LG、SK、韓進、樂天等30家大財閥所控制的產業佔據韓國企業年銷售額的近四成，它們的資產佔韓國GDP的95%。
“財閥”們幾乎無所不做，涉及的領域各式各樣，而他們最大的蛋糕當屬房地產領域。
#韓國九大財閥 ©冷眼博士
自1975年起，韓國政府效仿日本的綜合商廈制度，爲資本超過10億韓元、年產值超過5000萬美元、海外子公司超過10個的財閥企業提供了爲期10年的8%低利率高額貸款。當時，韓國銀行的存款利率高達20%，這種倒掛式融資導致財閥企業大量購買土地，引發了土地高度集中的現象。
曾任韓國國會議員的輔佐官、韓國著名社會活動家孫洛龜在《房地產階級社會》中進行過統計，發現韓國私有土地中有63%被佔總人口5%的土地富人所壟斷。住房問題的核心也在於市場上有超過100萬套房屋被空置，但每10名國民中就有4人過租房生活。另一方面，10名房產富人擁有5508套房，甚至有人擁有1083套住房，這造成了極端的房地產兩極分化現象
住房需求多於房屋供給的情況下，房價上漲讓無數韓國國民對於買房早已望而卻步。2019戛納電影節金棕櫚獲獎韓國電影《寄生蟲》中，主人公們住的半地下室在首爾月租均3000元人民幣，在首爾有36萬戶國民像這樣蜷縮於城市中，苟延殘喘地活着。
#街上過往的人可以直接看到公寓裡 ©英國廣播公司BBC
所謂“半地下”不是過去式。有韓國媒體認爲，半地下室是深深嵌進首爾市中心的“根類植物”。在不少老舊住宅集中的區域，分佈着這樣用防盜窗緊緊包裹着的半地下空間。這種特有的住宅形態直指韓國的貧困，準確來說是首都圈（首爾、仁川、京畿道）的貧困。
有數據表明，韓國98%的半地下室都位於首都圈內，由於採光不足和空氣較差，容易滋生黴菌與昆蟲，牆皮的潮溼褶皺與衛浴的反水常常讓租住的人深感不適。
“我不希望人們因爲我住在地下而爲我感到難過”，居住於半地下室的韓國年輕人阿樸這樣說。不少半地下室住宅的路對面都坐落着豪華獨棟，隔着馬路的巨大反差反映着社會階層的巨大差異。
#半地下室住宅與豪華獨棟的巨大反差 ©REUTERS
除了這種”半地下“的租房形式，只要租金預算上調，環境好的租房形式當然還是有很多的。租戶可以根據租期的長短、押金的高低、洗手間是否公用、房東有沒有提供餐食等條件來選擇形式多樣的房源。
#韓國首爾常見的租房形式 ©城市備忘錄
高房價也引發了高租金，租金同樣是一筆高額的負擔。在高額租金的負擔下，不用付租金的全租房模式受到了金字塔底下年輕人的熱烈歡迎。而上文所述的半地下室也是全租模式下的一種租房空間。大量投機者通過全租買房的機制，實現空手套白狼。
所謂“全租房”是韓國一種特殊的租房方式，房客不需要支付房租，僅需要一次性繳納約爲房價30-80%的押金，並與房東簽下兩年的租約。租戶在租房期間不需要再繳房租，只需要自付管理費和水電費。合約期滿後，房東會將押金返還。
#全租房模式 ©城市備忘錄
在韓國，全租房這種獨特的模式並非近年纔有，其歷史已有50年之久。全租房模式的誕生可以追溯到1876年韓國政府簽訂江華島合約。國家從鎖國狀態變成向其他國家開放。
國家開放爲城市帶來了大量工作機會，從而帶動了農村人口向城市轉移。很多原本住在農村的村民出售自家田地，並帶着大量的現金來到城市打拼。在當時還沒有政府銀行的情況下，城市裡面有房子的商人們通過全租的方式，把房子出租，並換取一大筆資金來經營事業。最早在1913年的一個歷史文件上就已經出現“全租” 這個名詞。這種趨勢及租房模式也導致韓國城市長期處於房屋需求大於供給的狀態，不能“居者有其屋”。
#江華島合約 ©維基百科
全租房模式看似是一個四贏的局面：
1.房東可以拿到一大筆無息貸款。當房價開始不斷上漲，不少“聰明的”房東利用獨特的全租房模式玩起了“房產大富翁”的遊戲。即湊到錢買到第一套房後按照全租房模式租出去，從租戶拿到的大筆押金再去滾第二套第三套房子，以此往復在過去二十多年的時間裡，當初勇於加槓桿的“聰明房東”如今早已坐擁多棟房產，數十甚至成百上千套房產的“房產王“”也不在少數。
2.租戶可以省下一大筆租金。由於銀行對“全租房”的貸款利息遠低於普通月租房模式的租金，租戶可以通過和銀行貸款一次性交付押金節省月租費用。
3.銀行能夠提供低息貸款增加金融業務。
4.政府能有效緩解國民住房壓力，確保住房市場供需平衡。
當房價持續上漲的時候，擊鼓傳花的全租房“遊戲”始終可以運行下去。但在韓國樓市暴雷的時候，這張遊戲的信用風險承擔者，還是租客們。如金融裡的槓桿原理一樣，槓桿做的越多,盈利翻的倍數越多,這是很多人的財富故事。但槓桿做的越多,所承擔的風險越大。同理在房價下跌的時候，虧得也就越慘。
擊鼓傳花總會有收尾的時候，加息可是槓桿遊戲裡最怕聽到的詞。韓國超過80%的抵押貸款都是「浮動利率」，現在加息了，貸款買房的人要付的更多，租戶也要付出更多租金。在全租房模式下，那些開滿槓桿的“炒房客”則要遭遇毀滅式的打擊。全組房客的押金也岌岌可危。
去年在網絡流傳韓國全租房模式“爆雷”導致首爾房價暴跌的聲音。根據36氪的報道，目前的樓市還沒有到底，超過90%的房地產專家預測房價仍會下跌。
#2023年韓國房地產升跌 ©國泰君安國際
媒體只是黴體，首爾房價其實並沒有暴跌，據環球時報的報道，整體均價下跌幅度不到10%。即便已經跌了那麼多，房價仍然沒有回到2019的低位。這次中招的是擁有很多棟房產的炒房房東與旗下的租戶，擁有少數房產的房東與其租戶並沒有被牽扯到。在韓國，即使是全租戶也可以提前三個月要求退租，所以全租房模式在房東不跑路的情況下是沒有風險的。但房價大跌，導致大批炒房的房東跑路，也就影響到這些租戶根本找不到人要回押金了，最後倒黴認栽的還是租客。
#韓劇中的全租房橋段 ©《機智的醫生生活》
如此畸形的租房模式爲什麼還會被年輕人及大部分普通人接受？除了不想支付高昂租金、因高房價買不起房子而選擇租房的原因之外，絕大部分人還存在僥倖心理。韓國房價一定還會持續上漲、房東是有信譽的不會拿着押金跑路……也有人期待能一直無成本租房。
如果你生活在韓國，你會選擇全租房模式嗎？
#攝影師樸寧俊一家半地下室照片 ©am730