河南鄭州一小區業主全款購買房屋被開發商抵押，59套房屋產權前途未卜

碧源月湖榮園小區

日前，小區居民劉女士向紅星新聞記者反映，她在碧源月湖榮園小區全款購買的住房，2018年6月已經交房，並裝修入住，但開發商遲遲不配合辦房產證。2020年她才知道，2019年11月他們的房子已經被開發商抵押給鄭州銀行。

根據鄭州銀行起訴河南碧源弘泰置業有限公司（碧源月湖榮園小區開發商）的民事起訴狀顯示，2019年11月20日，河南碧源弘泰置業有限公司作爲抵押人，自願以其惠濟區月湖北路39號的82套住宅爲碧源建工有限公司提供擔保，擔保債權的最高本金金額爲1億元，包括主債權、利息、違約金等費用。2021年11月鄭州銀行向碧源建工有限公司發放貸款8000萬元，但碧源建工有限公司未及時償還本息。

目前，該案已經進入訴訟程序。業主表示，過去幾年，鄭州銀行根據開發商還款進度，陸續解押了多套房屋，現在仍有59套房屋未解押。據業主們稱，當時被抵押的房屋均爲該小區內業主全款購買的房屋，隨着案件的推進，業主們擔心房屋的產權最終被判給銀行。

購房者反映：

全款購房裝修入住，房屋被開發商抵押了

碧源月湖榮園小區坐落在鄭州市惠濟區北四環附近。小區居民劉女士介紹，該小區目前均價在每平方米2萬元左右，小區地段很好，小區內物業和綠化品質很高。她當時就是看中了小區品質，在2015年籤合同購房，2018年6月交房，交房以後其便裝修入住。可是開發商遲遲不配合業主辦理網籤手續，多次催促也沒有進展。直到2020年3月，有業主因辦不到房產證欲起訴開發商時，才從法院瞭解到房子被開發商抵押了。

小區居民詹女士告訴紅星新聞記者，隨後業主們多次到相關部門反映，並督促開發商還錢。記者從多名業主和相關銀行負責人處瞭解到，過去幾年，每次開發商還一部分款，鄭州銀行就解押一部分房屋。去年12月，開發商還款了800萬元貸款，鄭州銀行解押了9套房屋。目前還剩下59套沒有解押。今年6月，開發商向鄭州銀行還款3500萬元，遞交了29套解押申請。後來，銀行認爲隨着房價的變化，剩餘30套房屋無法覆蓋開發商剩餘本息，所以銀行不再解押房屋，而起訴開發商。目前案件已經進入訴訟程序。

有業主表示，當時被開發商抵押的房子都是小區裡業主全款購買的房屋，在有購房合同和全部交款記錄，甚至房子已經裝修入住，有水電氣繳費記錄的情況下，房子還是被開發商抵押給了銀行。小區居民因此質疑，這期間，開發商是否僞造了抵押貸款的手續？銀行有沒有疏於審查抵押物而違規放款？

帶着疑問，10月8日，小區業主劉女士、詹女士、史女士等來到國家金融監督管理總局河南監管局舉報銀行可能存在的違規放貸問題。

國家金融監督管理總局河南監管局的工作人員表示，將重新調查鄭州銀行當年的放貸行爲，根據銀行的內部規定和銀行的實際操作確定銀行是否違規。15個工作日內決定是否受理，30個工作日答覆調查情況。

放貸銀行認爲：

開發商存在違規騙取貸款問題

10月8日，鄭州銀行一名多次與業主接洽的負責人告訴業主，銀行當時向開發商放貸時，銀行到房管局查詢的結果是，這些抵押的房產沒有任何瑕疵。同時委託了評估公司去現場查看，查看的結果是房屋處於毛坯狀態。並拿出了一份評估報告截圖顯示，該小區的1、2、5、7、10、12號樓部分住宅入戶勘測時室內未裝修。

有兩名業主提出，其所在的5號樓和11號樓就未在評估報告中，爲何也被抵押。這名負責人則稱，所持的評估報告不全。

這名負責人還表示，此前開發商部分還款解押過一批房屋，6月以來，開發商還款3500萬元當時準備解押29套房屋，但發現房屋價格變化，剩餘30套房屋作爲抵押物無法覆蓋剩餘款項。總行沒有批准這批房屋解押。

銀行起訴開發商 起訴書截圖

這名負責人表示，目前銀行認爲開發商存在違規騙取貸款的問題，下一步要向警方報案。同時，剩餘的款項有3000多萬元，若要解押剩餘的房屋，需要開發商另外提供價值7000萬元的抵押物置換。

這名負責人還告訴紅星新聞記者，目前該案已經進入訴訟程序，房屋產權歸屬還要看法庭裁決。

10月8日，記者聯繫開發商河南碧源弘泰置業有限公司的多名相關負責人，但他們均不願意接受採訪。

律師說法：

銀行應盡到充分的審查義務

中聞律師事務所合夥人李亞表示，正常情況下開發商是不能將已備案出售的房產再進行抵押的，抵押行爲侵犯了業主對相應房產的所有權，辦理了抵押登記說明開發商有欺詐行爲。業主享有優先權。消費者購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於抵押權以及其他債權。

河南澤槿律師事務所主任付建認爲，根據《中華人民共和國民法典》第402條規定，不動產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。不動產物權的轉讓以登記爲生效要件，雖然開發商已經將房屋出售，但是並未給業主辦理房屋登記，房屋的產權仍在開發商名下，此時在形式上房屋仍屬於開發商所有，其向銀行辦理抵押並登記後，在形式上設立了抵押權。但實質上，這些房屋已經被業主全款購買併入住佔有，銀行作爲專業金融機構，未對房屋情況進行充分的現場調查，未查明開發商是否是房屋的真實的所有人，也即未盡到審查義務，因此，在實質上不能成立抵押權。

圖爲涉事小區內部

付建提到，在同類案件中，如（2019）最高法民申2834號民事裁定書，開發商將已經出售的房屋抵押給銀行，最高人民法院針對銀行的再審申請給出了相應觀點：“開發商向銀行提供抵押之前，該開發商已將前述案涉房屋出售給購房者。開發商與購房者簽訂了房屋買賣合同，雖未辦理過戶登記，但購房者等人已經支付了全部價款並實際佔有房屋。銀行自認開發商向其提交的抵押物清單載明前述案涉房屋處於出租狀態。在房屋被他人佔有使用的情形下，作爲專業金融機構，銀行應當對房屋的出租情況進行充分地現場調查，以查明出租人是否是開發商，抵押物是否存在真實的權利人，從而避免錯誤接受已出售房屋作爲抵押物，因此認定銀行對案涉房屋不享有抵押權並無不當。”因此，司法機關的觀點偏向於銀行應盡到充分的審查義務。

談到銀行是否存在違規放貸問題，付建表示，需要綜合具體情況進行分析，如果銀行工作人員發放貸款符合相關規定，對開發商的償還能力等情況進行了嚴格審查，並對擔保的可靠性進行了合理的審查，且和開發商之間沒有利益輸送關係，則可能不構成違法發放貸款，銀行需要自行承擔責任，銀行可以向經辦相關事項的工作人員進行追責。

紅星新聞首席記者 吳陽

編輯 郭莊 責編 馮玲玲