恆隆財報中的商業地產趨勢：高端商場繼續降溫 次高端商場收入增加

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

“過年去了趟南京西路，花了2000元給我女兒買了件波司登羽絨服。”今年春節期間，陳琳（化名）一家人在上海過節，大年初三去南京西路逛街時，發現不少服飾品牌在打折。“今年暖冬嘛，羽絨服都打折了。”

陳琳還發現，春節期間，不少同事、朋友像她一樣，趁打折促銷在線下實體店購買冬衣。

除了服飾類商品，近期也有不少消費者藉助政府發放消費券的時機，在線下購買電子產品和家電。這也在客觀上影響了商業地產市場的表現。

戴德樑行華東區商業部董事陳雲九指出，發放消費券本質上是一種刺激消費的商業手段。政府敏銳洞察到市場的這一發展趨勢後，在資金投入、政策制定等方面都逐漸向非實物消費領域傾斜。這一系列舉措旨在構建一個更加完善、良性循環的消費生態，促進零售市場的持續繁榮與發展。

商場人氣逐漸上升的背後，只是實體商業發展趨勢的冰山一角。近年來，消費趨勢的變化正在影響商業地產市場的保險。以老牌港資恆隆地產爲例，受到2024年的高端消費下降的影響，恆隆旗下高端商場業績下滑明顯，次高端商場則出現增長態勢。這也一定程度上反映了當下商業地產的新趨勢。

次高端商場表現良好

作爲內地高端商場標誌性品牌的恆隆地產，其2024年年報數據具有一定代表性。

恆隆地產在今年1月下旬發佈了2024年度業績，儘管收入增加，但股東應占純利卻大幅下滑45.8%，降至21.53億港元。租賃市場的疲軟是造成純利下降的主要因素，特別是在香港及內地的零售和辦公樓租賃市場的不景氣，導致租賃收入下降6%，至95.15億港元。

從具體項目看，去年恆隆地產旗下無錫、大連、濟南項目仍爲增長狀態，天津項目觸底反彈。但包括兩個上海項目在內，其餘均出現不同程度的下跌。

就恆隆地產旗下的購物中心而言，其最大變化是銷售額收縮。2024年全年，恆隆地產旗下物業的零售業務出現14%的收縮。其中高端物業零售業務跌幅明顯，上海高端物業的零售業務出現20%的下跌，其他城市跌幅爲9%。相比之下，次高端商場的零售額則出現增長。

從變化趨勢看，恆隆旗下商城業績在2024年第三季度表現較差，但四季度有所改善。這與政府部門通過發放消費券等政策刺激零售業的發展的時點頗爲吻合。

去年第四季度，恆隆地產旗下商場銷售額跌幅開始收窄，其中，次高端商場零售業務上漲7%。

戴德樑行華東商業部調研上海部分建築面積超過3萬平方米的優質的非銷售自持型的商業街或者購物中心，也發現這些商場在租金下跌的過程中，對應的空置率也出現了小幅的下降。

恆隆地產行政總裁盧偉柏認爲，次高端商場零售業績的提升，並不能完全歸因於促銷，還有消費習慣變化帶來的影響。

實際上，恆隆旗下商場的運營壓力仍在，近兩年的租金收入波動較大。其中，上海恆隆廣場與港匯恆隆廣場近幾年出租率都在98%～100%的範圍內，但因下調租金，租金收入並不穩定，且上海恆隆廣場租金至今未能恢復至2021年的水平。

從次高端商場來看，恆隆地產也面臨壓力。瀋陽市府恆隆廣場的租金收入與出租率在2021年站上高點後，又持續下降。2024年雖然出租率開始回升，但租金收入同比仍下降25%。

如何破局？

相比銷售下滑明顯的高奢品牌，首店經濟與非標商業正在改變商場租戶結構。以上海爲例，零售業的首店經濟以及首發、首演經濟的發展一直獨佔鰲頭。2024年，上海有近1269家首店開業，同比增長約4.5%。二次元商業等在過去一年的快速成長，也是非標商業作爲新趨勢的一個結果。第三方機構統計顯示，未來5年，中國二次元內容市場規模年複合增長率約12.9%，簡單治癒的IP形象背後透露出未來商業的一個重要的趨勢。

一個利好是，今年1月上旬，國務院新聞辦吹風會提及，2025年促消費政策將進一步擴容，在2024年8大品類的基礎上增加到12個，涵蓋手機、平板電腦、電子手錶等品類，汽車報廢更新政策也將延續。同時，文體娛樂、旅遊展演等服務消費領域，有望迎來更多利好政策。

仲量聯行華東區研究部董事盛秀秀指出，部分熱門業態，如戶外運動、潮流服飾、二次元和潮玩、平價餐飲和寵物等，將繼續保持良好的發展態勢。

那麼，高端商業地產如何應對商業新趨勢，在困境中整固業績？

盧偉柏指出，首先是力盡所能吸引更多零售品牌加入。過去一年，恆隆旗下商場的個人護理與美容類商戶的租用面積有17%的增長，餐飲的店鋪處在品牌更替的過程中，出現了2%的下降。

其次，與更多的優質品牌簽約，並進行扶持。自2022年開始，恆隆地產旗下商場均有不少店鋪進行了擴充，這表明，品牌的內部裝修整合，是擴租的一個主要方向。

恆隆地產深耕內地商業地產市場多年，目前其在內地已經佈局9個城市11個項目。其中最受關注的杭州恆隆廣場將於2025年分批落成。今年年初公佈的上海恆隆廣場的擴充工程，擬在2026年第三季度落成。

在規模擴張的同時，恆隆地產的零售商業業務如何應對當前的消費習慣調整，其祭出的策略是否有效，值得進一步觀察。