華潤置地2023年核心淨利潤同比增2.9%，今年1-2月銷售同比減少48.8%，資管業務被納入主航道

近日，華潤置地發佈2023年業績。

2023年全年，其簽約銷售額人民幣3070.3億元，同比增長1.9%；營業額2511.4億元，同比增長21.3%；核心淨利潤277.7億元，同比增長2.9%。債務方面，2023年華潤置地總有息負債率及淨有息負債率分別降至38.4%和32.6%；加權融資成本3.56%，創近十年新低。

TOP級房企中，華潤置地是唯一一家以商業見長的央企開發商。2023年的營業額中，其經營性不動產業務同比增加30.6%，高於總增速，收入合計爲390.6億元，佔總營業額的15.6%。

2023年華潤置地綜合毛利率爲25.2%，同比下降了1個百分點，主要來源於傳統開發業務的拖累，其銷售型開發業務的毛利率下降了2.3個百分點，經營性不動產的毛利率同比提升了4個百分點到69.6%。

華潤置地正在加快打通經營性業務的變現通道。

華潤置地董事會主席李欣在3月26日的業績會上介紹未來重點工作時，提到了“做強資管平臺”。“發行公募Reits，推動資產證券化，積極創新資本運作，釋放資產價值。”李欣說。

華潤置地目前有長租公寓和商場兩個REITs平臺。長租公寓即“有巢公寓”，到2023年底，在管項目60個，管理規模5.6萬間，2023年的營業額是7億元。以上海市松江區的有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目爲底層資產的“華夏基金華潤有巢REIT”，營業收入爲7749萬元。

商業REITs是華潤置地的大頭，華潤參與了2023年首批消費基礎設施REITs，不過直到2024年3月14日才成功發行。“去年12月份到今年1月份的市場其實不好，發的過程當中也挺艱難的。”華潤置地首席財務官郭世清在業績會上稱。

這隻商業REITs的底層資產是青島萬象城，募集資金是69.78億元，華潤置地認購了30%，公衆基金份額持有人持有70%基金份額。郭世清介紹，華潤置地預計在2025年對這隻REITs進行首次擴募，首發市場規模將超過80億元，預計未來3-5年的發行規模將達到100億元。

“未來5年REITs的發行規模，我們希望就能達到500億以上。截至2023年底，集團購物中心是76個，資產規模是2500億元。”郭世清說。

這個募資額度與當前華潤置地的抵押融資額度相近。其2023年業績報告顯示，其通過資產抵押共獲得人民幣591億元的融資額度，目前餘額331億元，抵押期從3年到25年不等。相比抵押貸款，REITs的想象空間更大。

不過華潤置地發行REITs，資產是出表的，即將表內資產轉移爲表外資產。也就是說，在收取一次性收入增厚淨利潤以及弱化估值風險的同時，華潤置地報表口徑上的資產規模將產生削減。

2023年，華潤置地拿地金額排名第三（808億元，中指研究院數據），許多地都是配套要建成“萬象城”，例如2023年2月拿下的北京朝陽站綜合地塊，將落地北京首個萬象城；2023年9月在三亞也拿到萬象城二期地塊。當這些地塊中的萬象城出表後，將不再對華潤置地上市公司報表做出規模貢獻。

今年1-2月，華潤置地累計合同銷售額206.1億元，總合同銷售建築面積98.68萬平方米，分別按年減少48.8%及40.8%。

其副總裁陳偉解釋稱，“1-2月份市場都有一定幅度的同比下降，但從3月份的情況來看，新房市場從來訪到成交均有大幅的改善。目前市場庫存依然比較高，客戶短期的信心還不穩定，二手房持續分流一手房的壓力，所以整體我們認爲2024年市場是處在一個叫築底回穩、繼續向上勢能的階段。”