華泰南京建鄴REIT正式發售

21世紀經濟報道記者王媛媛 上海報道

11月4日，由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產管理有限公司（簡稱“華泰證券資管”）擔任基金管理人和資產支持證券管理人的“華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“華泰南京建鄴REIT”）正式發售。

華泰南京建鄴REIT是南京市首單獲批的產業園類基礎設施公募REITs項目，其原始權益人和運營管理機構爲南京市建鄴區高新科技投資集團有限公司（簡稱“建鄴高投”），實際控制人爲南京市建鄴區人民政府。華泰南京建鄴REIT項目預計融資規模爲10.224億元，華泰證券資管將秉承服務發展國家戰略的理念，以華泰證券全業務鏈資源踐行金融強國使命，深度服務南京市重點高新產業園區融資需求，以金融力量助力實現“強富美高”新江蘇建設。

錨定強國戰略，服務優質科創企業

科技立則民族立，科技強則國家強。科技是第一生產力，也是中國式現代化的基礎性、戰略性支撐。科技產業園區是培育科技創新型企業、發展新質生產力的搖籃，也是區域經濟發展的重要引擎，集中的產業集羣能夠有效促進科技創新成果在產業間滲透，創造立體交織的產業鏈環，催化區域經濟向“知識密集型”煥新升級。

當前，在科技創新型產業基礎雄厚的地區，伴隨着土地供給難度的持續提升，產業地產市場已進入存量更新爲主的時代，優質的科技產業園區具備高度稀缺性，投資價值不斷凸顯。本項目原始權益人建鄴高投是南京市建鄴高新區最重要的園區開發、建設與運營主體之一，項目底層資產位於國際研發總部園，是建鄴區乃至南京市知名的科技研發類產業園區，處於南京市建鄴區核心區域，基礎設施資產2公里範圍內配有5條地鐵線路，交通便利，人口結構年輕。根據招募說明書介紹，本項目底層資產爲南京建鄴國際研發總部園4棟科研設計用房中的部分建築，項目可租賃面積爲119,207.60平方米，根據戴德樑行出具的《估價報告》，截至2024年6月30日，目標基礎設施資產估值合計10.16億元。假設本基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配，2025年度預測分配金額爲人民幣5,297.61萬元，預測淨現金流分派率5.18%。

根據招募說明書，2021-2023年度基礎設施項目整體運營收入分別爲7,815.54萬元、7,806.91萬元及9,058.08萬元，運營淨收益分別爲6,108.09萬元、6,128.09萬元及7,172.57萬元。2023年度運營收入較2022年度增長16.03%，並且對應年度運營淨收益同比增長17.04%。同時，根據戴德樑行數據，2017年至2022年，南京市優質研發辦公的租金水平整體保持相對穩定的趨勢，截至2022年，南京市優質研發辦公的平均租金爲2.08元/平方米/天。2023年，項目所在地建鄴區總體租金水平爲2.0-3.3元/平方米/天，有望爲願意參與科研辦公租賃市場的投資者帶來良好的投資體驗。

根植老牌經濟強省，唱響“強富美高”新篇

江蘇省是全國唯一所有地級行政區都躋身百強的省份，人均GDP、地區發展與民生指數均居全國省域第一。作爲省會，南京市是長三角地區重要的政治、經濟、金融、科教和文化中心，也是國家綜合交通樞紐、通訊樞紐和科技創新中心。根據《南京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，南京市將對標國際一流創新城市和地區，建成科技產業創新中心，形成以高新技術企業爲主體、高新技術產業爲支撐的現代產業體系，全社會研發經費支出佔地區生產總值比例達到4%左右，高新技術產業產值佔規模以上工業產值比重達到54.5%，整體創新能力進入全球創新型城市行列。

建鄴區位於南京市中部，是南京主城八區之一，也是南京市人口結構最年輕的城區。2023年建鄴區實現地區生產總值增速全市第一。建鄴區是現代服務業創新集聚的新高地，包含4個板塊的核心區：江東商貿區、南京新城科技園、河西中央商務區、蘇新科創示範區，現已成爲南京重要的金融中心核心集聚區、數字經濟總部集聚區，連續三年金融業增加值位於全市第一，至2023年底共招引培育市級總部企業55家。基礎設施資產所在的新城科技園是南京市主城區最大的高新技術產業園之一，是江蘇省和南京市共同打造的南京河西新城現代服務業核心區，區域產業聚焦於“金融+科技服務業”，園區內租戶類型絕大多數屬於現代服務業，有利於租戶之間資源的共享和互補，提高生產效率，增強租戶競爭力。

本項目的發行將爲老牌經濟強省帶來全新的省屬、市屬企業合作案例。作爲江蘇省屬國有控股上市公司，華泰證券堅持迴歸本源、聚焦主業，積極服務實體經濟發展，將公司發展與江蘇省區域經濟發展緊密融合。華泰證券資管跟隨集團引領，深耕符合“強富美高”新江蘇發展方向的重點產業，將持續推動華泰南京建鄴REIT發行上市等環節，進一步盤活南京市存量基礎設施資產，積極服務科技創新與新質生產力發展。

引REITs活水，以金融力量深度服務實體經濟

打通科技、產業、金融通道是科技體制改革攻堅的重點內容，也是金融向實的必由之路。截至目前，滬深市場已累計發行11單產業園區類公募REITs（數據來源：滬深交易所、wind，統計時間截至2024年11月1日），此類產品多受益於國家級產業園區規劃、高能級城市經濟活力，擁有較好的出租率和現金流水平，且具備REITs產品強制高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成爲投資者多元化配置資產、分散投資風險、致力增厚收益的優質選擇。

華泰證券資管長期深耕資產證券化與公募REITs領域行業，此前，已完成華泰江蘇交控REIT、華泰寶灣物流REIT等公募REITs產品的發售。公司擁有資產管理和公募基金業務雙牌照，具備“投資資管”與“投行資管”特點，在公募REITs業務中同時擔任基金管理人及專項計劃管理人，使一二級市場、投融資市場充分銜接。未來，華泰證券資管將進一步深化“以遠見，伴未來”的華泰REITs專業品牌，積極響應國家“防風險、去槓桿、穩投資、補短板”推進基礎設施REITs平穩健康發展的決策部署，完善儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟槓桿、推動金融供給側改革，將專業力量轉化爲實體經濟投融資的效能，與時代共振同頻。

新一輪科技革命和產業變革的機遇正在來襲，中國定當乘勢而上，自立自強於世界之林。地處中國最具科創活力的城市之一——南京，華泰南京建鄴REIT邀請投資人一同見證建鄴發展新程，共建科技產業“搖籃”，爲科創興國之路注入汩汩活水。