惠譽：房地產下行將持續，預計2025年全國新房銷售價格同比下降5%

雖然10月以來，房地產市場止跌回穩態勢進一步穩固，但國際評級機構惠譽對明年行業發展依然持較爲謹慎態度。

11月27日，惠譽評級亞太區企業評級董事總經理王穎表示，“9.29”地產新政發佈以來，新房和二手房市場出現邊際改善的跡象，但可持續性面臨高度不確定性。成交量回暖城市以一線城市爲主，外溢效應尚不明顯。且二手房成交量上漲的同時價格依然下跌，掛牌量不減反增，可以判斷二手房市場尚未觸底。

在實體經濟企業部門盈利改善從而提高就業率和居民收入前景之前，房價可能繼續下跌。因此，惠譽維持對中國房地產市場 2025 年的負面信用展望，預計全年新房銷售面積和平均銷售價格分別同比下降 10% 和 5%左右。

在此之前，住房和城鄉建設部表示，從10月份的銷售數據看，全國房地產市場呈現出“三個首次”的重大轉變：全國新建商品房網籤成交量連續15個月下降後首次實現增長；全國二手房網籤成交量連續8個月下降後首次實現增長；房地產市場“銀十”超“金九”爲近17年來首次。

王穎告訴界面新聞，目前二手房成交量的上漲，主要是以價換量，還有部分羣體是持幣觀望。二手房市場絕大部分需求是來自置換和改善，它本身的輕重緩急存在差異性，現在並沒有看到那部分置換壓力不太迫切的人羣的需求被激發出來的跡象。

“只有當成交價格穩住，房東們開始不願意做出價格讓步，甚至開始漲價，那麼可能纔會把那部分羣體需求再激發出來。”

王穎指出，預計2024年新房市場的銷售面積爲8億平方米左右。“雖然比起2021年的高點已下跌了一半，但是惠譽今年年初做過一個模型預測，中國房地產市場供需達到平衡的前提是，平均每年新建住宅的銷售面積應該是6億平方米左右。”

也就是說，今年8億平方米左右的成交面積與6億平方米之間，還是有比較大的跌幅。

王穎向界面新聞表示，市場情緒要保持熱度並且持續回穩，一方面要看目前已經出臺的宏觀政策對於改善企業的盈利方面是否能夠有成效，另外也要看後續是否有一些能夠真正改善居民收入、修復居民資產負債表這類支持政策出臺，目前這方面比較欠缺。

另外，在其看來，就違約房地產商數量而言，可能高峰期已經過去了，但中國房地產商的尾部風險尚未出清。

因爲，明年新房市場銷售額同比預計還是下降，並且價格也難以企穩，這意味着房企自身現金流的生成仍然比較困難。“因爲今年像萬科等開發商在盡力通過減少拿地支出，基本上都不拿地，以求達到自由現金流整體平衡的狀態。”

不拿地的前提下，如果銷售額繼續下降，那麼就代表這些房企自身流動性的生產能力會進一步減弱。

不久之前，某房企一把手也告訴界面新聞，基本要到2030年，才能將這一輪房地產帶來的不良資產債務糾紛基本處理完畢，目前，就像耐克勾一樣，還在勾的底部階段，前面掉得很快，但到後面的長尾效應會比較長。

他也認爲，明年中國房地產市場的新建商品住房的銷售面積會降到6億平方米左右，今年應該還是8億平方米左右的水平。“關鍵是沒有供應，這幾年很多開發商沒有拿地，沒有貨可賣。”

數據顯示，2024年1-10月，全國新建商品房銷售面積爲7.79億平方米，同比下降15.8%。同時，房屋新開工面積同比下降22.6%。

國泰君安證券認爲，房地產市場供需失衡依然存在，去庫存仍是2025年的主要任務。

國家統計局數據顯示，截至2024年10月末，商品房已竣工待售面積爲7.306億平方米，處於歷史高位。若用累計銷售面積減去累計新開工面積來測算當前的庫存量，則廣義的庫存面積爲46.5億平方米，同樣處於歷史高位。

國泰君安證券認爲，在三大關鍵因素的推動下，202年可能標誌着新一輪房地產去庫存的開始：一是新房銷售面積與新開工面積之間差距的擴大；二是政府加大房地產收儲的力度；三是進一步推進城中村改造。

不同的是，國泰君安證券對2025年房價企穩的前景保持較爲樂觀的態度。

“房價是衡量房地產行業是否已經觸底的重要指標，影響房價的關鍵因素是利率與租金回報率之間的差距。”國泰君安證券認爲，利率與租金回報率的差距越小，房價就越接近底部。

目前，百城平均租金回報率持續上升，到2024年10月末達到2.27%，是 2019年以來的最高水平。此外，化解隱性債務可以降低地方政府的融資成本，進而降低整個經濟的利率成本，爲資產價格重新定價起到向上推動作用。

在國泰君安證券看來，政府在房地產收儲方面的措施，以及房價的逐步企穩回暖將對2025年的行業復甦起到積極作用。

優質股中，國泰君安證券推薦招商蛇口（001979.SZ）和保利發展（600048.SH）。從估值修復的主題來看，考慮到資產質量較好以及過往表現，旭輝控股集團（00884.HK）和融創中國（01918.HK）將是受益股。