基地愈大愈難整合 北市千坪都更案僅8%

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

根據臺北市都更處統計，截至2022年底爲止，全市覈定實施的都更案達535件，其中多半是基地面積介於1,000~2,000平方公尺（約302.5~605坪）的案件，達216件，佔比逾4成，但逾5,000平方公尺（約1,512.5坪）的案件僅43件，佔比最少，僅約8%，顯示臺北市大基地都更案難度高，故相對稀少。

臺北市都更覈定案件基地面積狀態分佈。資料來源／臺灣房屋

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老屋重建最大的難關就是人多嘴雜，所以基地規模愈大，涉及的住戶愈多，推動難度也愈高；加上都更不僅行政流程冗長，容積獎勵也須經審議徒增不確定性，導致整合期間易生變數，讓業者對擴大基地規模興致缺缺。

近期北市精華區最具代表性的大基地都更案，就是「DIAMOND TOWERS臺北之星」，基地面積逾1500坪；根據臺灣房屋觀察，近十年臺北市東區基地面積上千坪的百坪都更豪宅案，價格表現都頗亮眼，包括「潤泰敦峰」、預售案「勤美璞真城仰」等，近兩年成交單價介於172萬元到255.5萬元，其中社區18樓以上的高樓層戶別，單價全在200萬元以上，所以買家至少要有2億元身家，纔有機會入住市中心都更豪宅景觀戶。

張旭嵐表示，都更豪宅價格水位高，主要有三大背景使然。第一爲地段條件佳，都更宅地段皆屬市中心精華區，地價不凡；第二，推案成本高，大基地都更案整合曠日廢時，以「DIAMOND TOWERS臺北之星」爲例，前後整合超過時間超過25年，推升時間與金錢成本；第三，產品稀有性，大基地都更案數十年磨一劍，且豪宅規劃設計多集結國內外名家打造，奠定不俗身價。

不過，也因爲地屬精華，部分市中心豪宅爲了創造高度商業價值，會考慮以住商混合的複合式開發案來規劃，對於出入低調，重視隱私的客層來說，可能會是考量點之一。

臺灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，現今全臺單價最高的都更宅，爲國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預售案「敦南霖園」，該案基地面積約330坪，頂樓戶單價達280萬元；由於「DIAMOND TOWERS臺北之星」最高開價來到290萬元，若中高樓層戶別依照開價順利成交，不僅將改寫東區都更豪宅的價碼水位，也可望刷新都更宅的價格天花板。

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