機構：上半年全國住宅新房均價同比降幅收窄

2022年已過大半，全國樓市跌宕起伏，政策頻發，行情衆說紛紜，上半年住宅市場究竟漲還是跌？近日，國際房地產服務和諮詢顧問公司戴德樑行發佈《2022年第二季度全國住宅市場研究》報告，深入分析全國70城及24個重點城市樓市走勢。

新房成交量同比降幅擴大，市場需求整體低迷

上半年，全國新房成交面積58,057萬平方米，同比下降26.6%，降幅比一季度擴大8個百分點。上半年全國住宅成交走勢整體較爲低迷，政策面的適度調整促進部分城市成交活躍度有所恢復，但在大多數地區政策寬鬆的效果仍有待釋放。後續隨着更多地區樓市政策適度寬鬆及其效力逐漸釋放，房地產市場需求有望平穩改善，從而帶動銷量同比降幅收窄。

圖1：全國住宅銷售面積走勢變化

上半年全國住宅新房均價同比下降7.2%，較一季度降幅有所收窄

2022年上半年，全國住宅新房成交均價爲9,935元/平方米，同比下降7.2%，降幅較一季度收窄1.4個百分點。單二季度住宅新房銷售均價9,955元/平方米，與一季度9,912元/平方米均價環比上漲0.4%，全國住宅新房價格總體呈築底企穩趨勢。預計後續政策環境將着力維護市場的穩定發展而進一步改善，從而令市場信心逐步恢復，有利於住宅價格的總體穩定。

圖2：全國住宅銷售均價走勢變化

住宅待售面積仍處於近年來高位

截至2022年上半年，全國新房住宅待售面積26,254萬平方米，同比增長13.5%，較一季度降低1,311萬平方米。

二季度少數重點城市成交熱度有所恢復，消化了部分市場存量。整體庫存量環比小幅回落，但仍處於近年來高位。後續隨着政策面放鬆疊加市場情緒恢復，有望對去庫存起到積極作用。

圖3：全國住宅待售面積歷年變化（單位：萬㎡）

需求收縮明顯，上半年住宅新房成交面積同比下降48.2%

從24個重點城市的成交量來看，上半年住宅新房成交面積同比下降48.2%。其中，一線、發達二線及普通二線城市的新房成交面積同比分別下降36.7%、51.3%、47.6%，重點城市新房市場需求收縮明顯。跟過去5年月均成交相比，上半年新房月均成交面積有較大差距，可見市場仍存在較大的修復空間。

圖4：全國24個重點城市月均成交總量走勢對比(單位：萬平方米)

注：指標反映對應分組內樣本城市的月均成交量之和

預計下半年政策面仍偏寬鬆，成交同比降幅將有所收窄

二季度受疫情擾動影響經濟下行壓力加大，7月政治局會議指出全方位守住安全底線，其中明確要“穩定房地產市場”，對行業釋放了積極信號。作爲實體經濟中的重要組成部分，房地產平穩健康發展有助於穩定宏觀經濟大盤、實現全年經濟增速目標。政治局會議上首提“保交樓”，在對可能存在的風險引起重視和警惕的同時，也旨在恢復期房市場信心。但基於行業調整時間較長、程度較深，上半年樓市各項指標仍處於低位，相關政策落實及市場修復仍需時間。

上半年，多地出臺寬鬆政策，調整頻次達到近年來高峰，特別是二三線城市政策密集疊加爲樓市鬆綁，對市場信心起到積極作用。部分重點城市如廣州、蘇州、青島等出現熱度回升趨勢，政策放鬆效力顯現。但從全國成交數據來看，房地產市場恢復依然較爲緩慢——觀望情緒依然較濃，同時供應縮量也制約需求的釋放，總體市場處於緩慢回調階段。預計在需求復甦仍顯乏力的背景下，後續多地限購限貸政策仍有放鬆空間，並有望適時出臺包括人才政策在內的多元化住房消費促進政策。同時，或將在供給端政策支持方面加碼，例如預售資金監管優化，以及出險房企優質項目的定向紓困措施等，有力保障市場後續供應。

從資金面來看，央行多次強調穩妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產融資平穩有序，銀保監會也提出將主動參與合理解決資金硬缺口方案研究。上半年多家民營示範房企發債提速，融資端開閘信號明顯。需求端來看，五年期LPR持續走低，多地首套房貸款利率迎來近年低位，支持合理購房需求釋放。惠及優質房企的融資環境改善，以及鼓勵優質企業收併購出險房企項目，有望帶動市場流動性，起到穩定市場的作用，同時旨在支持剛需的信貸政策放鬆也將一定程度帶動有效需求的提升。

展望後市，戴德樑行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端預測，考慮到經濟下行壓力對市場的持續影響，結合前期房地產開發投資和新開工縮量對後續供應構成制約，以及去年同期基數較高等因素，全年成交規模大概率仍爲同比下降趨勢。後續政策面預計仍將偏於寬鬆，結合支持房企流動性風險化解出清的政策相繼落地，市場預期有望進一步改善，並有助於整體市場逐漸進入恢復通道。預計，下半年成交同比降幅將有所收窄，熱點一二線城市恢復節奏相對較快。