建發國際集團總裁：房地產市場持續性不確定，今年土儲規模不會太大確保安全

3月22日晚，建發國際集團（01908.HK）召開2023年全年業績發佈會，執行董事兼行政總裁林偉國等出席會議。

期內，建發國際集團實現收入1344.3億元，同比增加34.9%。其中，物業開發收入約1301.31億元，與上個財政年度比較增加約334.84億元，佔集團總收入的96.8%。

今年銷售目標難確定，逐季逐月盤點

2023年，建發國際集團權益合同銷售金額約1379.6億元，與上個財政年度比較增加約13.5%；歸屬股東權益的累計合同銷售面積約666.4萬平方米，與上個財政年度比較增加約9.3%。

對於今年的銷售目標，林偉國多次提到“不確定”。今年1月、2月份市場（成交）下降很多，3月份比1月份有所好轉，但整體持續性具有不確定性；另一方面，二手房市場掛牌量很大，所以市場是會持續恢復還是穩定在這個狀態，不好判斷。公司不會爲了整體的銷售目標去打折（銷售），將會根據具體的項目合理定價和制定銷售策略。

林國偉稱，目前形勢，沒辦法去判斷中長期的規模，很難去估計。（公司）2024年的目標“相當難確定”，公司現在的策略是逐季逐月盤點，制定最佳銷售目標來推動銷售，沒辦法太準確地制定全年的目標。現在考慮中長期的目標不是一個很好的時點。

林國偉同時表示，對全年的銷售目標公司要考慮能夠穩住市場佔有率，穩定排名名次，大概往這個方向去努力。

對於利潤率問題，林偉國則表示，整體看，公司把項目的安全性和流動性看得比較重，寧願毛利低些，也要確保資產的相對健康。

“確保土儲規模不會太大，確保安全性”

截至2023年底，建發國際集團擁有311個項目，土地儲備總可銷售面積約1552萬平方米。

對於土地投資，林偉國表示，2024年，公司在投資規模上，會結合銷售進度，確保土儲規模不會太大，確保安全性。公司要考慮市場容量問題和產品問題，可以接受項目的利潤水平低一點，會重點考慮新獲取項目未來售價的抗波動能力。

林偉國稱，因爲銷售的不確定，公司的拿地預算也沒辦法很精確。如果拿太多，土地儲備太多，庫存太大，市場如果繼續下跌怎麼辦，公司的負債可能很重，這些方面可能都需要綜合評判，需要和銷售綜合平衡，整體看和去年不會有很大的變化。

毛利下降淨利增加主要是“今年的計提減值比較少”

利潤方面，期內，建發國際集團實現毛利約149.16億元，同比下降約2.0%，淨利潤率11.1%。毛利率下降，建發國際集團解釋稱，主要由於近年房地產市場顯著下行，部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低並錄得結轉收入。

期內，建發國際集團淨利潤63.35億元，同比增加13.9%，淨利潤率4.71%；本公司權益持有人應占溢利50.35億元，非控股權益13.01億元。

淨利潤增加和費用下降不無關係。2023年，建發國際集團的行政開支較2022年度的44.42億元下降約15.91億元，至28.51億元。2023年，建發國際集團總借貸成本由2022年度的40.15億元將至本年度的33.86億元，下降金額約6.29億元。

對於投資人提出的公司利潤靠壓縮費用和節約達成，林偉國迴應稱，2022年市場波動比較大，當年計提的減值準備比2023年多；去年，審計事務所逐個項目逐個業態去審計，所以計提減值比較少。毛利率低和結轉結構有關係，2023年結轉了些2021年獲取的項目，這些項目是計提減值的，是虧損的。

公告顯示，2023年，建發國際集團物業存貨及其他存貨撥備爲16.37億元，2022年則爲37.91億元，下降約21.54億元。

截至2023年底，建發國際集團持作銷售物業145.6億元，較上一年度的77.93億元增加67.67億元。對於公司的竣工未售存貨的增加，林偉國稱，公司的集體撥備並不區分是不是竣工，公司將在今年對竣工未售庫存進行管理，讓資金有更好的流動性。