尖子生萬科最新判斷：行情“膠着”，市場已經跌過頭

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作者|王曉悅 主編｜趙妍

“目前我們的判斷是,市場已經顯然是跌過頭了。”萬科董事會主席鬱亮在2023年半年度業績發佈會上對房地產市場做出最新研判。他表示，目前市場處於“膠着”狀態，面對市場超預期下行，萬科將築好最牢固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

2023年上半年，萬科實現營業收入2008.9億元，同比下降2.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤98.7億元，同比下降19.4%。

對萬科而言，這是一份難言樂觀的成績。但放眼整個行業，萬科依然算得上是尖子生。上半年萬科的銷售金額在15個城市位列第一，在12個城市排名第二，在5個城市排名第三。

在近期召開的半年度業績發佈會上，萬科管理層在兩個方面提及“築牢底線”，一個是開發經營服務業務的穩定增長，另一個則是萬科穩健的財務狀況。

據管理層介紹，隨着戰略調整，萬科已經從以開發業務爲主，轉向了開發經營服務並重。上半年雖然開發業務承壓，但開發經營服務板塊取得不錯的成績，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

財務方面，萬科持有貨幣資金1221.8億元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債的總和457.0億元。目前，萬科已經連續14年經營性現金流爲正。

財務負責人韓慧華表示，萬科做了充分的前置準備，安全韌性在提升，公司有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全。

“目前，行業處於調整期，公司經營安全是沒問題的，但短期利潤確實有壓力。”萬科總裁祝九勝在會上表示。

上半年，萬科實現營業收入2008.9億元，同比下降2.9%，其中房地產開發業務結算收入1708.4億元，同比下降4.5%。2023年上半年，萬科歸屬於上市公司股東的淨利潤98.7億元，同比下降19.4%。

萬科淨利潤下滑來自兩個方面，主要是開發業務的結算規模下降以及結算利潤率下降。

從結算規模看，上半年萬科在中國境內的房地產開發及相關配套業務主要佈局7個區域，累計營業收入1810.4億元。房地產開發業務實現結算面積1241.9萬平方米，同比下降5.2%，實現結算收入1708.4億元，同比下降4.5%。

從結算毛利率看，上半年萬科的結算毛利率爲20.3%，去年同期結算毛利率爲21.9%。扣除稅金及附加前，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率爲 19.3%，較2022年同期下降1.5個百分點。萬科對經營性資產採用成本法覈算，補回折舊攤銷後，毛利率爲 20.7%，下降1.3個百分點。

祝九勝在業績發佈會上表示，當前整個行業發生了深刻的變化，行業的毛利率也在不斷的下降，過往靠高槓杆大量去買地、大量的銷售擴張規模的方式已經難以爲繼。

分管開發業務的聯席總裁張海在業績會上表示，毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題，近兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力，隨着這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上。

祝九勝表示，萬科近幾年一直把工作重點放在三個方面：一是以客戶爲主，二是強調公司的經營安全，強調公司的安全韌性，三是提升業務能力。萬科內部一致的看法是房地產還是國民經濟的支柱產業，相信會回到正常的發展軌道上。

鬱亮則用一個詞概括對整體市場的判斷，即“膠着狀態”。他表示，市場低迷已經持續了一段時間，市場情緒已經受到了一定的影響，容易出現各種各樣過度的反應。目前萬科管理層的判斷是，市場已經顯然是跌過頭了。可以看到，當前政策已經在發力。

“目前我們只是希望已經出臺的政策能儘快落實到位，推動市場恢復到健康合理的水平。相信在各方面的努力下，隨着經濟態勢的持續平穩改善，市場會回到健康合理的水平。”鬱亮說道。

儘管銷售下滑，但萬科依然是行業內的尖子生。

上半年萬科實現銷售面積1297.0萬平方米，同比增長0.5%，銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。上半年萬科的銷售金額在15個城市位列第一，在12個城市排名第二，在5個城市排名第三。

上半年，萬科新開工及復工計容面積約1196萬平方米，完成年初計劃的71.5%；竣工計容面積約1290.5萬平方米，完成年初計劃的40.0%。萬科管理層預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

在新開工數上，鬱亮預計，按當前下滑程度，預計今年全國新開工面積僅爲6.6億平方米，將回到2006年的規模。而根據國內城鎮化率和城鎮人口，按經驗建設水平保守估計，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的。

“在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯。”鬱亮在業績會上表示，有些市場會更加有韌性，新的業務機會在出現。即使是傳統的開發業務，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大樑，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業務領域。

就萬科自身而言，鬱亮表示，隨着客戶對美好生活需求的多樣化，公司已經從以開發業務爲主，轉向了開發經營服務並重。房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將築好最牢固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

半年報也顯示，萬科經營服務業務繼續保持增長態勢，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中物業服務的收入增速爲12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入（含非並表項目）增速分別爲17.0%、10.6%和 7.3%。

2023 年上半年，萬物旗下的物業公司萬物雲，實現營業收入161.1億元，同比增長12.2%，其中社區空間居住消費服務收入91.1億元，佔比56.5%，同比增長 12.6%；商企和城市空間綜合服務收入56.8億元，佔比35.3%，同比增長11.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，佔比8.2%，同比增長 14.0%。

萬科旗下的物流平臺“萬緯物流”，目前綜合實力列行業第一梯隊。上半年物流業務實現經營收入19.5億元，同比增長17.0%，其中高標庫營業收入11.4億元，同比增長9.1%；冷鏈營業收入8.1億元，同比增長30.3%。

萬科旗下公寓提供商“泊寓”，上半年租賃住宅業務實現營業收入 16.4 億元，同比增長 10.6%。

萬科的商業物業開發與運營業務，則包含購物中心、社區商業等業務形態，“印力”爲萬科旗下的專業商業物業開發與運營能力平臺。截至報告期末，萬科累計開業203個商業項目，其中印力累計開業73個商業項目。 上半年，萬科商業業務營業收入43.0億元，同比增長7.3%。

分管經營服務業務的聯席總裁朱保全在業績會上表示，“萬科地產委託給印力的商業項目，整體進展順利，今年上半年34個項目，收入同比提升約22%，NOI增長超過31%，收入及NOI實現穩步增長，符合‘專業的人做專業的事’。”而商業地產整體投資會比較重，回報週期比較長，但是隨着未來REITs的出臺，將爲整個持有型、經營性不動產帶來了春天。

萬科目前的債務情況和現金流情況，也是投資人關注的重點。

截至上半年，萬科的有息負債合計3213.6億元，佔總資產的比例爲19.1%。有息負債以中長期負債爲主。有息負債中，一年內到期的有息負債457億元，佔比爲 14.2%；一年以上有息負債2756.6億元，佔比爲85.8%。

而截至報告期末，萬科持有貨幣資金1221.8億 元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債的總和 457.0 億元。

據萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華介紹，萬科今年下半年沒有境外債務到期，明年有三筆美元債到期 ，按照今天的匯率，整體摺合人民幣大概110億元，萬科已經對明年要到期的債務做好了充分的安排。

她表示，儘管目前短期市場有壓力，但萬科已經築好了最牢固的底線，做了充分的前置準備，安全韌性在提升。

韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全。一是公司高度重視經營現金流的管理，報告期內，萬科實現經營性現金淨流入18.6億元，經營性現金流連續14年保持爲正；二是對高槓杆保持敬畏與剋制，截至報告期末，萬科淨負債率爲 49.5%，處於行業低位，三是始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業信用等級。

融資情況方面，萬科通過各類融資工具優化債務結構，降低融資成本，2023 年上半年境內新增融資的綜合成本爲3.73%。

報告期內，萬科分三次完成中期票據發行，累計發行金額60億元，最低票面利率爲3.07%（3年期）。7 月份，萬科還發行了3年期的中期票據和3年期的公司債券，發行利率分別爲3.07%和3.10%。

此外，萬科近期終止了A股定增計劃，董事會秘書朱旭對此解釋稱，當前公司股價處於較低的價位，公司多次跟機構投資人進行了溝通，投資人對公司在比較低價位進行增發表示了一些擔憂和不同的意見，出於對現有股東權益的保障，可能需要進行慎重考慮。