今週刊／別當冤大頭！ 一次搞懂實價登錄和議價眉角
圖、文／今週刊
今年房市轉好，不論是購屋族或換屋族都要好好把握這波時機，除了勤做功課、比較外，議價這一關更是能否成交的關鍵。房市於2017年出現落底訊號，今年氣氛出現轉佳跡象。
對於準備購屋或換屋族來說，有哪些趨勢需要知道？選屋要注意哪些重點？
現在民衆買房時，往往都會參考實價登錄資訊，屋比趨勢研究中心總監陳杰鳴提醒，民衆在應用實價登錄資訊作爲出價參考時，一定要特別注意「備註欄」，是否有註記「特殊交易物件」，避免被特殊行情所誤導。
根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等13種情況，登錄價錢有可能因此偏高或偏低，所以若有註記且價格異常，最好跳過，不予參考。
另外，如果標的含有車位，對於查詢到的房屋單價，也要留心車位價格是否已有分拆。陳杰鳴舉例，若有一戶含一個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件，在進行單價比較時，建議購屋者必須先扣除車位面積與價格後，再試算單價。
通常大臺北地區的平面車位是以10坪、250萬元計，因此，計算此物件單價，應先減掉250萬元，得出2250萬元來除以40坪，得出每坪單價約爲56萬2500元，比起未分拆前的單價50萬元（2500／五十=五十）高出一成以上，因爲不是每個物件皆含車位，如此算法纔算反映真正單價。
眉角三》實價登錄政策改變多留意
另外，面對今年政府打算杜絕虛坪，調整實價登錄揭露內容，新增「附屬建物之面積明細」、「主建物面積佔建物移轉總面積之比例」及「主建物加陽臺面積單價」等相關資訊，這些對於想獲得更透明資訊、想買到實際使用空間最大、CP值最高的消費者，一定要多參考。
目前移轉登記制度的權狀總面積，包括主建物、附屬建物、車位及公設等坪數的加總，而實價揭露的單價，則是上述所有坪數加總後去除以總價，所得出的每坪實價。
未來，內政部擬新增僅有主建物、附屬建物的加總後去除以總價，如此得出的每坪單價，將更趨近於真實可使用坪數的單價；照目前研擬方向，約等於是以權狀坪數平均打7折的方式，去計算總價。
例如，買進2000萬元不含車位的40坪住宅（假設公設約10坪），現行實價揭露制度是2000萬元除以40坪，每坪單價約50萬元。
但以後除了持續揭露含公設單價外，也會提供扣掉公設的10坪後，以2000萬元除以30坪（主建物+附屬建物），等於每坪66萬6600元的「趨近實用坪數單價」。如此一來，購屋的消費者也會發現，高總價、高公設的標的，房價將會比原來預期的高出不少。 (閱讀全文…)
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