經濟日報社論／臺北市都更八箭要更精準

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

臺北市從去年起陸續推動都更八箭，以解決屋齡超過40年的住宅佔比過半問題。然而，這八箭對老屋汰舊換新的影響效果溫和，因而未來仍需增加更強效的處方。

近十年來，臺北市老屋拆除速率緩慢，導致老屋愈積愈多。截至今年3月底止，臺北市屋齡40年以上的住宅，其佔比由十年前的17.9%增加至50.7%，而戶數則由十年前的15.7萬戶增加至46.1萬戶。若以屋齡60年爲住宅的堪用期限，則在未來20年內，臺北市平均每年需拆除2.3萬戶。即使僅拆除自用住宅（佔比72%），則平均每年也需要拆除1.66萬戶，爲去年臺北市拆除戶數2,003戶的8.3倍。

目前老屋重建可透過「危老重建」及「都市更新」兩種途徑。雖然都市更新規劃較符合城市的多元需求，但因曠日廢時，故僅將一、二棟舊屋拆除，而在原地危老重建的佔比愈來愈多。

就都市更新方式而言，可採下列三種方式：（1）以一般民衆爲實施者的「自辦都更」；（2）由政府出面統籌主導的「公辦都更」；以及（3）以建商爲實施者的「民辦都更」。在實務上，由於多數民衆無營建相關知識，故自辦都更大多難以達成協議。因此，從2002年迄今，臺北市此類案件佔比未達5%。政府常基於公共利益及公共安全的目的，才進行公辦都更。去年臺北市40個重建型都更覈定案件中，只有四個公辦都更。

因此，民辦都更案件數應該是主流，但民辦都更從申請至覈定的審議時間平均6.03年，遠高於公辦都更的平均1.65年。

民辦都更可視爲建商及老屋所有人蔘與的談判賽局。其中，建商付出營建成本，而老屋所有人付出老屋房地產的價值，以換取都市更新之後的新屋房地產價值。

在此賽局中，建商及老屋所有人談判下列兩項議題：（1）新屋總產權分配在建商及所有住戶的比例；及（2）所有住戶配置到的新屋產權，分配到各住戶的比例。

政府制定的多數決同意門檻、容積獎勵及其他補助，以及審查時間會影響新屋的總產權價值。門檻愈低、容積獎勵愈高、其他補助愈多，以及審查流程愈快，會縮短談判耗費的時間，因而同時增加新屋總產權價值以及達成協議的可能性。

臺北市目前實施的都更八箭都符合上述有利達成協議的條件。其中，首箭是降低公辦都更受理門檻至75%。第二箭「民辦法放寬」、第三箭「審查速通關」及第四箭「危老排障礙」均可縮短審查時間。第五箭「電梯加碼辦」，是將六層樓以下無設置電梯的集合住宅、公寓，增設電梯的補助金提高至300萬元。至於第六、七箭則分別提供「防災型都更」及「整宅都更」優惠的容積獎勵。最後，第八箭是針對海砂屋降低同意戶數的門檻。

不過，上述都更各箭因爲僅給予民衆小惠或適用範圍狹隘，故無法大幅加速都更步伐。因此，臺北市政府可考慮提供民衆下列更優惠及便利的措施。

首先，若欲在未來20年完成所有老屋重建，臺北市每年必須拆除約2萬戶住宅。由於從拆除老屋至新屋獲得使用執照約需三年半，因而平均每年約有7萬戶居民需要「中繼住宅」。因此，臺北市有必要在各區利用閒置土地，例如，已停止招生的各級學校用地，建立一些中繼住宅。

其次，有鑑於民辦都更曠日廢時，臺北市政府可透過變更都市計劃或其他方式，使民衆參與公辦都更時，能較民辦都更獲得更多容積獎勵。而臺北市政府可利用這些增加的容積獎勵，做爲和較難達成協議的一樓住戶的談判籌碼。同時，市政府在這些公辦都更，可以僅扮演零出資的整合角色，而由委託興建的建商和住戶分配到新屋的產權。

蔣萬安市長決心重建市容，都更是重要途徑，但民辦都更是件不易溝通達成的任務，應再檢視實施辦法，讓民衆有誘因，全民達標。