開發商將小區架空層“改裝”成停車場售賣 法院判了！

據媒體報道，近日，湖南長沙寧鄉市人民法院審理並宣判了一起有關小區架空層的物權糾紛案。開發商美美公司（化名）將小區架空層改爲停車位並進行封閉、佔有、買賣，業主認爲開發商的行爲侵犯了自身權利，將開發商起訴至法院。法院根據相關法律法規審理認爲，開發商私自“改裝”的架空層所有權應歸全體業主。

所謂架空層，是指建築物中通過柱子或牆體支撐，與地面保持一定懸空高度，不直接接觸地面的一層或多層空間。在一些住宅或商業建築中，架空層可能作爲公共區域，爲居民或使用者提供額外的活動空間。那麼，架空層的歸屬權究竟屬於開發商還是業主？使用架空層如何才能合法合規？

寧鄉市人民法院審理此次案件的法官胡鴻介紹，2010年1月25日，美美公司（化名）取得《建設工程規劃許可證》，其中載明在其開發的項目中，房屋分層平面圖案件涉及的商業街A、B棟第二層均爲架空休閒層，C棟第二層爲公共休閒層。

胡鴻介紹，美美公司（化名）開發了一個樓盤，項目建成以後沒有經過全體業主同意，就把三棟（樓）的架空層改造成了停車位並進行出售。事情發生以後，業主委員會認爲美美公司的行爲侵犯了全體業主的合法權益，將美美公司告上法庭，要求第一確認架空層是歸全體業主所有，第二要求美美公司將架空層恢復原狀。

胡鴻法官表示，案件在審理過程中，美美公司提出異議，認爲案件涉及的架空層未計算在建築公攤面積內，不屬於全體業主共同所有，因此改造架空層的行爲是美美公司對自己財產的處置，不需要經過業主同意。

胡鴻介紹，法庭在案件審理過程中查閱了相關證據材料，其中有一個證據材料是當時業主購買該項目房屋時使用的《商品房買賣合同》。在合同的第十四條有約定記載，商品房所在建築區劃內的道路（屬於城鎮公共道路的除外）、綠地（屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外）、佔用全體業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、物業服務費歸全體業主共有。同時，建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分歸全體業主共有。

依據行政部門的規劃許可，以及開發商與業主之間的《房屋買賣合同》，胡鴻法官注意到屬於建築物結構部分的架空層並不是獨立的房屋主體，因此開發商無權單獨保留架空層的使用權。

胡鴻介紹，這個項目A、B、C棟的二層首先並沒有進行單獨的產權登記，屬於依附於建築物主體的存在。按照《房屋買賣合同》的約定，該結構部分屬於全體業主共有。架空層與業主和使用人共同使用的公共設施，與小區道路、綠地等公共設施性質相同，屬於依附於建築主體而存在，並非獨立的房屋主體。因此開發商美美公司將項目建成，房屋全部出售之後，公共設施的權屬就應隨房屋主體轉移並歸屬於業主所有。在沒有約定的情況下，開發商無權單獨保留架空層的使用權。

胡鴻法官介紹，根據《建設規劃許可證》的記載，美美公司並未提供證據證明該規劃許可進行過變更，法院認爲架空層所有權歸全體業主的主張成立，法院予以支持。不過，美美公司再次提出異議，認爲案件涉及的架空層面積未納入每戶房屋的建築面積分攤，不應歸屬於全體業主共有。

胡鴻表示，法庭經審理後認爲，架空層的建築面積是否計入公攤面積並不是判斷架空層權屬的唯一標準。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規定，沒有這個標準。因此法庭認爲在房屋出售時，如果合同並沒有就架空層的歸屬作出明確規定，依據法律的規定，架空層應當隨房屋主體進行轉移。最後法庭作出了支持業主委員會訴求的判決。

法院依法作出判決，案涉商業街小區A、B、C棟二層歸全體業主共有。美美公司在判決生效之日起三十日內將案涉商業街小區A、B、C棟二層恢復原狀。一審宣判後，美美公司提出上訴，長沙中院二審駁回上訴，維持原判。

記者搜索發現，類似開發商“改裝”架空層的現象並非個例。此前就有媒體報道，上海奉賢某小區在業主不知情的情況下，物業施工將本來寬敞明亮的住宅樓架空層壘起了灰磚牆，用來停放電動自行車。由於業主反對聲音高漲，最後工作人員將隔牆拆除。

架空層究竟該如何合法合規使用？胡鴻法官表示，架空層的合規使用需要遵循當地的建築規範和法律法規，確保規劃許可、安全、用途、環評等多方面完全合規後，才能使用。

胡鴻表示，首先，要取得相應的建設規劃，對於它的用途要經過相應主管部門的確認和批准。如果業主和開發商在合同中對架空層進行了約定，也可以在不違反法律規定的前提下按照約定來（執行）。法庭在判斷的時候，依據的也是行政部門的規劃許可，以及開發商與業主之間的房屋買賣合同進行的判斷。

房屋設計架空層，不僅因爲其獨特的視覺效果增加了建築的美感，還能夠提高建築的防潮性能，改善通風效果，進而提高居住的舒適度。中國人民大學公共管理學院教授王叢虎表示，《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》中明確規定，架空層這樣的公共區域屬於全體業主所有，物業公司不可以侵佔使用。

王叢虎表示：“即使可能打着爲了小區公共利益，但是也不可以隨便自作主張，必須經過全體業主委員會三分之二人數的通過同意纔可以考慮，不可以違背相關的法律規定，否則就侵犯了全體業主的公共利益和公共權利。個體侵犯了公共利益，法院當然會支持公共利益這一方。”

文/記者 江曉晨

編輯/王朝