開源證券：投資銷售累計降幅擴大，竣工面積保持增長

樂居財經 李禮 8月16日，開源證券發佈房地產行業點評報告。

銷售數據同比下降，東部區域市場表現較優

國家統計局發佈 2023 年 1-7 月商品房投資和銷售數據。2023 年 1-7 月，全國商品房銷售面積 6.66 億平，同比下降 6.5%（1-6 月-5.3%），其中商品住宅銷售面積同比下降 4.3%；1-7 月商品房銷售額 7.05 萬億元，同比下降 1.5%（1-6 月+1.1%），其中商品住宅銷售額同比增長 0.7%。分區域看，1-7 月東部、中部、西部、東北區域商品房銷售額同比增速分別爲 3.0%、-9.5%、-6.4%、-6.9%（1-6 月分別爲7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%）。據開源證券跟蹤的 64 城數據，8 月前兩週新房銷售面積同比降幅仍超 30%，三季度銷售市場或將持續承壓。

新開工意願不足，竣工數據較爲靚眼

2023 年 1-7 月，全國房屋新開工面積 5.70 億平，同比下降 24.5%（1-6 月-24.3%）；其中住宅新開工面積 4.15 億平，同比下降 25.0%（1-6 月-24.9%），降幅進一步擴大，在三季度銷售走弱預期下房企開工意願保持低迷。2023 年 1-6 月，房屋竣工面積 3.84 億平，同比增長 20.5%（1-6 月+19.0%），其中住宅竣工面積 2.80 億平，同比增長 20.8%（1-6 月+18.5%），竣工端數據較爲靚眼。在受疫情影響延期的項目陸續交付和保交樓政策持續推進預期下，預計全年竣工數據有望保持增長。

開發投資降幅擴大，房企資金壓力猶存

2023 年 1-7 月，房地產開發投資額 6.77 萬億元，同比下降 8.5%（1-6 月-7.9%），其中住宅開發投資額同比下降 7.6%，開發投資降幅持續擴大主要源於銷售市場持續低迷，回款壓力增大，房企投資拿地和開工動力下降。2023 年 1-7 月，房地產開發企業到位資金 7.82 萬億元，累計同比下降 11.2%（1-6 月-9.8%），其中國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%（1-6 月分別爲-11.1%、-23.4%、-0.9%、+2.7%），僅自籌資金邊際改善，銷售回款資金持續承壓，企業資金壓力猶存。

投資建議

自 7 月下旬政治局會議定調以來，中央多部密集發聲支持購房政策寬鬆，一線城市陸續表態釋放了因城施策往高能級城市擴散的信號，政策邊際持續改善。開源證券認爲地產板塊當前估值水平、配置比例、市場預期和行業基本面都處於較低水平，2023 下半年的政策窗口期值得關注。開源證券持續看好投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產等優質央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。

風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放鬆不及預期。

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