看似房屋買賣合同，實則抵押協議，法院認定無效的法律依據

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋買賣領域，因合同效力、履行情況以及一房多賣等問題引發的糾紛屢見不鮮。這些糾紛不僅涉及複雜的法律關係，還關乎當事人的重大財產權益。本案圍繞北京市a 號房屋的買賣展開，涉及房屋買賣合同的真實性認定、民間借貸與房屋買賣關係的區分、一房數賣的處理以及證據的採信與判斷等多個法律要點，對明晰房屋買賣糾紛的處理規則具有重要參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

林宇傑訴求：林宇傑向一審法院起訴，請求判令張鵬繼續履行2020 年 10 月 17 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》，協助將 a 號房屋過戶至自己名下。上訴請求撤銷一審判決，按一審訴訟請求改判，並要求張鵬、王麗承擔一、二審訴訟費。林宇傑稱，自己與張鵬之間是買賣合同法律關係，並非案外人孫凱與張鵬之間的民間借貸法律關係。一審法院錯誤適用舉證規則，在張鵬、王麗未提供充足證據證明張鵬與孫凱系民間借貸法律關係的情況下，錯誤判決其與張鵬簽訂的房屋買賣合同無效，屬於認定事實不清。同時，張鵬、王麗之間的房屋買賣合同法律關係存疑，二人有以簽訂房屋買賣合同作爲民間借貸擔保的可能性，一審法院判決張鵬繼續履行與王麗的合同與事實不符。即便張鵬、王麗的合同合法有效，張鵬的行爲構成 “一房數買”，自己已實際合法佔有房屋，王麗享有的辦理房屋網籤備案手續的權利不能對抗自己，自己應爲案涉房屋履行買賣合同的買受人，一審判決違反相關法律法規。

王麗訴求：王麗向一審法院起訴，請求判決履行自己與張鵬之間的房屋買賣合同，將登記於張鵬名下a 號房屋帶抵押過戶至自己名下。

（二）被告答辯

張鵬辯稱同意一審判決，不同意林宇傑的上訴請求。王麗辯稱同意一審判決，不同意林宇傑的上訴請求。

（三）法院查明

張鵬因繼承糾紛訴訟，法院調解書內容爲張鵬於2020 年 2 月 28 日前向其他繼承人支付 200 萬元，a 號房屋由其繼承，其他繼承人收到款項後 3 日內配合過戶。2020 年 3 月 2 日，張鵬登記爲 a 號房屋所有權人，並於同日在該房屋上設立最高額抵押登記，抵押權人爲高輝，後於 4 月 21 日註銷。4 月 26 日，張鵬再次設立最高額抵押登記，抵押權人爲北京某銀行，債務履行期限爲 2020 年 4 月 22 日至 2021 年 4 月 22 日。

2020 年 7 月 17 日，高輝以王麗代理人身份與張鵬簽署網籤《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋已抵押，張鵬應於 2020 年 10 月 22 日前辦理抵押權註銷登記，成交價 350 萬元，買受人已支付定金 40 萬元，過戶登記當天一次性支付房款，張鵬應在 2020 年 12 月 30 日前交房，該網籤合同於當日辦理網籤登記。王麗提交銀行轉賬記錄和收條，證明支付定金及部分房款，張鵬認可。

林宇傑提交落款日期爲2020 年 10 月 17 日的《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋已抵押，張鵬應於 2020 年 11 月 17 日前辦理抵押權註銷登記，成交價 320 萬元，林宇傑簽訂合同同時支付定金 20 萬元，過戶登記前一次性支付房款 300 萬元。林宇傑還提交定金收條和轉賬記錄，證明支付定金 20 萬元。張鵬稱該合同和收條是向孫凱借款 20 萬元時簽署，當時不認識林宇傑。

林宇傑稱經孫凱介紹，通過朋友齊琳得知房屋便宜但需全款購買，因有抵押貸，自己覺得可以承擔，便與張鵬簽訂合同並支付定金，2020 年 10 月 30 日張鵬交房，後發現房屋又被賣。張鵬提交與孫凱等人的對話錄音，證明簽署借款合同、房屋買賣合同和房屋租賃合同，還提交高輝與孫凱、林宇傑等人的對話錄音，證明雙方協商還款及利息，說明雙方實爲借貸關係，以及孫凱的微信朋友圈截屏，證明孫凱從事典當及小額借貸業務，齊琳與孫凱系同事關係。

孫凱到庭作證稱，與張鵬無借款關係，籤合同後未參與，張鵬未給過鑰匙，2021 年 3 月 20 日錄音中談利息還款是爲解決問題，被張鵬錄音，籤合同不在場，不知具體內容，被張鵬引誘套路。

二審中，林宇傑提交返還楊峰20 萬元憑證、變更申請執行人申請書等材料、秦鑫與張鵬的通話錄音及文字整理稿，並申請秦鑫出庭作證；張鵬提交與孫凱的 2021 年 3 月 20 日通話錄音。

三、裁判結果

林宇傑與張鵬於2020 年 10 月 17 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

駁回林宇傑的全部訴訟請求。

四、案件分析

合同效力認定：法院綜合張鵬提交的錄音、孫凱的微信朋友圈截屏、證人證言、當事人陳述等證據，對林宇傑所持買賣合同來源產生合理懷疑，林宇傑未能合理解釋與齊琳、孫凱關係並提交證據，承擔舉證不能後果，認定林宇傑與張鵬之間不存在真實房屋買賣合意，合同無效。對於王麗與張鵬的合同，考查合同履行情況，房款均由案外人給付，王麗未直接付款；張鵬未依約交房和過戶，王麗繼續付款違背常理；張鵬在通話錄音中自認與王麗系借貸關係，其解釋缺乏合理性，因此認定王麗與張鵬之間也不存在真實房屋買賣合意，合同無效。

證據採信與事實判斷：法院在認定事實過程中，全面審查各方提交的證據，從證據的關聯性、真實性以及與其他證據的印證關係等方面進行判斷。如對錄音證據的分析，結合證人證言和當事人陳述，判斷合同關係的真實性。

法律適用與規則遵循：根據行爲人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行爲無效這一法律規定，對林宇傑、王麗與張鵬之間的房屋買賣合同效力進行判斷，遵循了法律適用的原則和規則。

五、勝訴辦案心得

合同審查與風險提示：在接受房屋買賣相關委託時，務必對合同條款進行細緻審查。不僅要關注價格、交付時間、過戶手續等常規條款，還要特別留意合同簽訂背景、當事人之間的關係以及是否存在潛在的權利瑕疵，如房屋抵押、查封等情況。對於可能存在的風險，及時向當事人進行詳細的法律風險提示，避免後續糾紛。例如，在本案中，若能提前對合同真實性和當事人關係進行深入調查，或許能避免當事人陷入不必要的糾紛。

證據收集與固定：指導當事人全面收集證據，包括但不限於合同文本、付款憑證、溝通記錄（如微信聊天記錄、通話錄音等）、證人證言等。同時，要確保證據的合法性、真實性和關聯性，及時對證據進行固定，防止證據滅失或被篡改。在本案中，各方提交的錄音、轉賬記錄等證據對案件走向起到關鍵作用，律師應協助當事人妥善收集和整理這些證據，使其形成完整的證據鏈。

法律關係分析與精準適用法律：面對複雜的案件事實，深入分析當事人之間的法律關係，準確判斷是房屋買賣關係還是其他法律關係，如民間借貸關係。在本案中，律師需要通過對證據和事實的梳理，準確判斷合同的真實性質，從而精準適用法律條文。例如，依據《民法典》中關於虛假意思表示實施的民事法律行爲無效的規定，對本案合同效力進行判斷。

庭審策略與應變能力：在庭審過程中，制定合理的庭審策略，明確爭議焦點，圍繞焦點進行舉證、質證和辯論。同時，要具備良好的應變能力，根據對方的觀點和證據及時調整策略。對於對方提出的不利證據和觀點，能夠迅速進行反駁和解釋，維護當事人的合法權益。

溝通與協調能力：在案件處理過程中，保持與當事人、法官以及對方當事人的有效溝通。及時向當事人反饋案件進展情況，解答當事人的疑問，安撫當事人情緒；與法官保持良好的溝通，尊重法庭秩序，清晰表達觀點；在必要時，嘗試與對方當事人進行溝通協調，尋求和解的可能性，降低當事人的訴訟成本和風險。