賴正鎰：高齡購屋改寫房市5大趨勢

賴正鎰說，之前勞基法規定65歲要強制退休，最近纔剛鬆綁這規定，他覺得真的是順應少子化後勞動市場人力短缺需求，將有很大的助益，他自己雖67歲，但依舊活力滿滿，「要做到不能做爲止」，意味勞動市場量能持續下，房地產也會有新契機。

據金管會最近發佈統計，截至2024年6月底爲止，國銀以房養老核貸件數累計達8302件、核貸額度達472億元，與去年６月底7222件、核貸額度411億元作比較，兩數據年增都達15％。

另根據財團法人金融聯合資訊中心房貸流量統計資料發現，近十年申辦房貸的平均年齡愈來愈高，2014年Q1時30歲到35歲是房貸主要族羣，但10年後的今天，根據2024年 Q1平均年齡增加5～10歲，也就是35～45歲成爲申辦房貸比例最高的主力購屋族羣。

依2014年Q1～2024年Q1的房貸案件流量分析，房貸案件平均增幅爲41.7％，今年Q1房貸申辦總件數54,811件，貸款年齡以35～40歲10,004件最多、其次是40～45歲10,002件，與2014年Q1相比，民衆買房年齡明顯有延後現象，值得注意地是，隨着房市置產熱潮以及退休年齡的放寬，原本65歲以上到80歲的銀髮族，申辦房貸比例也正在升高，近十年案件增加一倍以上，達到131.9％。(詳如附表)

鄉林不動產研究室表示，過去房貸利率高，且還款年限僅20年，但現在房價急漲、買房不易，購屋主力年齡也有延遲趨勢，購屋主力的高年級化，最主要是房價逐年上揚、自備款也變高，買房準備時間隨之拖長，甚至已經有銀行提供55歲以上銀髮族購屋貸款方案，還將還款年限隨之放寬爲30年。

這十年來，單身族羣愈來愈多，晚婚或單身族購屋需求受到遞延，他們口袋深，後期以置產來創造被動收入，作爲理財重要一環，房市收益佳，儘管老人經濟自主，但現有房子過舊，就興起老屋翻修的念頭，或者是40、50年屋齡的舊屋，考慮到居住安全，同意危老或都更，小基地都更或危老案將大增。

賴正鎰說，國人平均壽命已提高到80歲，如果是身體健康，在65歲以後，保持適度的工作量，反而是很好的安排，因爲有持續用腦，避免腦部退化出現健忘症或失智，而且現代的老人退休後，因爲子女跟孫子也都已經有自己家庭跟生活習慣，不見得會想跟長輩住在同一屋檐下，所以適合老人家居住的兩房產品，綽綽有餘，將來兩房產品會更多更熱賣。

此外，雖然父母子孫不同堂，但還是可以選擇住在同一社區或鄰近社區，反而感情會更好，像鄉林目前在雲林斗六的建案「鄉林雲峰」，有四成已購客戶是幫父母買一間，另有三成是父母親出錢自己買一間，然後幫子女出資頭期款或自備款，爲的就是一家人不要離太遠。

和孩子住同一社區不同戶之外，還有部分銀髮族因爲是頂客族或是孩子在外地就業，也會考慮和朋友一起當鄰居有個照應，人生的下半場，隨着年紀、健康與生活型態改變，原本健步如飛者也可能考量行動力和安全性，需要搬遷至有電梯和物業管理的新的處所居住，因此有建商瞄準友善全齡宅、銀髮養生村概念的住宅市場作開發，來滿足老人居住需求。

此外，「以房養老」的信託觀念也逐漸普及受到重視，銀行對大齡購屋者貸款條件有所放寬，讓年長者或銀髮族經濟蓄勢爆發。政府近年大力鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」，擁有房產的高齡者對於未來退休後的安老、疾病或長期看護費用等固定支出相對有保障性，也將催促另一波新的購屋動機。