老城如何煥新？專家熱議城市更新“舊的價值”與“改的意義”
近年來，“城市更新”受到社會各界關注。隨着中國城市化進入新階段，光鮮都市背後，樓宇設施老舊、社區管理低效等問題逐漸顯露。
城市更新，不僅是磚瓦的重建、街巷的再造，它更像是一場細膩的手術，精準地剔除着社會的頑疾。
老城區如何煥發新活力？城中村如何成爲“城中景”？10月下旬，圍繞這些話題，華南城市研究會在廣州舉辦了一場關於“城市更新”的討論會。
據瞭解，華南城市研究會成立於2008年，由暨南大學教授胡剛、廣州市社科院研究員談錦釗等牽頭創辦，聚焦城鄉規劃、產業發展、民生建設等領域，爲各級政府和企業提供決策參考。
城市更新，不止於“村”
“城市更新是一個永恆的話題，更是一個國際性難題。”世聯行集團首席技術官黎振偉從20世紀90年代初便參與到城市建設中，他在參加討論時說道：城市發展有新必有舊，不能只建新、不顧舊。
建新是一時之舉，改舊、更新則是城市長期的使命。城中村、老舊小區和老舊高層建築的修繕管理，是城市更新亟須攻克的難題。
城中村，爲什麼要改？在華南城市研究會副會長董興寶看來，城中村隱患頗多。“由於缺乏規劃，且建築年代久遠，城中村普遍存在基礎設施薄弱、公共服務匱乏等問題。”
“在城市化快速發展的階段，這些問題的關注度並不高。”在黎振偉看來，當前的城市化增量紅利正在遞減，要激活舊村、舊社區的存量價值，就要靠城市更新。
“城”誕生於“村”。留住文化風貌，煥新環境設施，是城市更新的價值起點。
“廣州有許多城中村改造的成功案例，如獵德村、楊箕村、黃埔沙步村、TIT 產業園、永慶坊等。”黎振偉回憶，除了改建等基礎工作，有序的運營管理、成熟的社區商業、活態的文化表現，纔是這些區域改造成功的關鍵。
討論中，一個觀點引起了共鳴：城中村需要改造，由城中村改造而來的高樓大廈，也在變老。
相較舊城區改造和新城區擴容，一批建成時間較長、人口聚集較多、樞紐功能較強的區域，改造修繕的進程卻相對緩慢。
“就算是廣州CBD（即天河中央商務區）的中軸線上，許多的樓宇和社區的建成時間，也已超過了30年。”魏濟民是華瑞興律師事務所創始人，來穗創業的二十多年裡，他和團隊長期爲建築地產、“三舊改造”和城市更新提供法律服務，也見證了廣州CBD的變遷。
“六運小區建成31年，曾經的華南第一高樓中信廣場竣工也已27年……”魏濟民說，城市更新不只是城中村的課題，更是老舊小區、老舊高樓的必答題。
據相關調查顯示，廣州CBD累計建設時間已超過30年，樓齡超20年的居民小區、單體樓、商住樓宇超過200個，普遍存在建築外立面損壞、基礎設施陳舊和物業管理混亂等問題，對城市形象構建、人居環境改善和社會治理提效帶來了巨大挑戰。
改造，難在哪裡？
城中村改造與城市更新，看似千頭萬緒，可到底難在哪裡，堵點何在？討論會上，“權利”“利益”“文化”“管理”等關鍵詞，被與會者們反覆提及。
利益難平衡。華陽國際設計集團規劃院執行院長曾斌認爲，城中村改造和城市更新，涉及居民、政府、發展商等多方利益，如何找到一個平衡度，需要精準把握。
“相關的改造，一方面改善了城市環境、提升了土地價值，但另一方面也提高了物業成本，在交通、治理、公共服務等方面，增加了城市負荷。”曾斌說，城中村的整體改造並非越多越好。
文化難傳承。“對居民而言，文化就是他們的生活習慣，傳承就意味着延續他們的生活方式。”廣東農工商職業技術學院教授劉光華認爲，改造，首先要尊重居民意願。
針對當下的城中村改造問題，他的擔心在於，城中村有自己獨特的文化和歷史記憶，改造過程中如果不注重文化元素的保留，如傳統建築、民俗文化等，這些文化遺產可能會逐漸消失。
同時，劉光華也注意到，相較於地產高速發展時期的紅利分配規則，如今市場邏輯已經轉變，由此造成的涉改居民心理落差，需要如何紓解，亦是一個難題。
管理難理順。“和拆建相比，如何管理好城中村和老舊小區，更加迫在眉睫。”國家註冊城鄉規劃師管雯君，是廣東省國土空間規劃專家庫的專家，她認爲，當前城中村普遍存在水電收費貴、消防隱患多、租賃不規範等問題，如不理順管理機制，居民的權益就難以保障。
“這些區域居住着大量離家務工的年輕人，他們爲城市發展作出了貢獻，理應考慮到他們居住環境的安全性和舒適度。”對此，管雯君也提出了一些建議。她認爲可以通過政府引導，引進城市更新技術服務團隊、社區（城中村）運營團隊，一方面可以盤活閒置資產，另一方面可以實現對社區的高效治理。
資金難落實。“誰受益，誰就要出資。”廣東省人民政府原參事溫洋認爲，和以往的拆舊建新不同，未來村民業主集資改造，將成爲落實城市更新資金來源的可行方式。
對此，溫洋建議，可以探索一種既可解決資金不足問題，又可保護業主使用權益的資金解決方案：以業主或村集體產權作爲扺押向銀行貸款進行改造，改造後業主通過定期還款的形式贖回產權，或是在房子上市交易時，由新產權人一次性補足10%面積的費用獲得完整產權。
“目前，浙江、深圳等地都出臺了業主自主集資舊改的政策，並有不少成功案例。”溫洋希望，各地可以儘快出臺自主集資舊改的政策，根據城中村、老舊小區和舊工業園區的不同特點，摸索出一條條因地制宜的城市更新之路。
合法原則下，尊重市場規律和主體權益
城中村有其價值。
“城中村的存在有其合理性，不要視城中村爲毒瘤。”曾斌說，雖然城中村存在環境髒亂差、景觀形象不佳等問題，但它爲外來務工人員提供了低成本的居住空間，爲構築健康的城市經濟體系發揮了重要作用。
談及廣州城中村改造時，曾斌再次強調了他的看法：大拆大建的時代一去不復返了，城中村改造應以微更新爲主，拆除重建爲輔。
他相信，通過以環境提升、安全提升、保障提升和文化保護爲核心的社區微改造之後，一個個獨具特色的城市空間將不斷涌現。
隨着城市更新進入新階段，“合法”越來越受到重視。
“城市更新的合法性，不僅要體現在程序的合法性上，還要重視主體的合法性權益。”廣州市仲裁委仲裁員、北京市盈科（廣州）律師事務所律師合夥人吳大義認爲，無論是事前、事中、事後，都需要重點關注涉改羣體的合法權益，充分聽取他們的意見，保障他們的程序性權利。
討論會現場，與會者們認爲“將發展的選擇權，還給業主（村民）”是推動城市更新的關鍵。
吳大義表示，在城市更新過程中，政府、村集體、業主（村民）、發展商等要加強溝通，照顧各方關切，如果不充分了解民意，城市更新的結果往往與其初衷大相徑庭。
如何保護居民權益？從提升資產價值的視角，華南城市研究會副會長馬敏真以體育西社區改造爲例，給出了建議：一些核心地段的老舊小區，一層和二層往往存在空置現象，針對這一情況，在徵得居民同意的前提下，可以引入經驗豐富的運營機構，將其改造爲底商用途，不僅能增加業主收入，還能培育社區的商業活力。
而在黎振偉看來，當前開展城市更新，需更加尊重市場規律。“當人們理性思考‘新’與‘舊’的價值時，其實地產市場的消費邏輯已經悄然轉變了。”
他擔心，如果延續以往的城市更新策略，不僅難以保障當事主體的權益，還可能對企業與政府的財務狀況帶來不利的影響。
採寫：南都記者 朱唯信