“老破小”要買養老金，錢誰出？

近日，住建部研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。目前，北京、上海等22個城市正在試點。

事實上，房屋養老金並不是被首次提及，這項政策醞釀了有兩三年時間。此次房屋養老金政策推出後，一則關於“上海房屋養老金的收費標準”的傳言在網絡熱議。隨後，相關部門迴應：傳言不實。同時，某些自媒體將房屋養老金解讀成了“變相”徵收房產稅，一時間引發輿論熱議。

8月26日，住建部直屬期刊《建築雜誌社》發文，房屋養老金制度，被嚴重誤讀，房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。文章稱，房屋養老金和房地產稅完全是兩回事。

什麼是房屋養老金制度？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金制度是這兩年針對房屋安全管理推出的一項資金制度，這個構想可以追溯到2021年前後。有些房屋出現一些質量問題，政策希望把老房子改造成一些好房子，爲提高住房品質提供一些資金。房屋養老金是源於此前的物業維修基金，但是會在這個基礎上有更多的資金支持。總體上來講是確保房屋在使用環境中有更多的資金保障，能夠進行管理、修繕等。

房屋養老金裡面有很大一部分是政府出資的，政府出資體現了惠民的導向，因此，將房屋養老金制度誤解爲房產稅是對政策本質的曲解，也忽視了政府在改善居民居住環境方面所做出的積極努力。房屋養老金制度不涉及個人資金的直接投入，而是通過政府出資建立公共賬戶，爲房屋的維修、改造與管理提供強有力的資金保障。有助於老破小在內等房屋的維修，更好地促進我們的房屋的安全和管理。

住房城鄉建設部相關司局負責人表示，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之於房、用之於房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命週期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用於房屋體檢和保險等支出。

制度出臺的背景和原因？

中原地產首席分析師張大偉說，國內房地產市場經過這麼多年的發展，很多房屋居住幾十年後，已經到了需要修繕的階段，但是從全國很多地方來看，特別是幾十年前，就是非商品房時代的一些房屋，缺乏修繕的資金來源。房屋養老金從字面上大家就能夠理解，就是爲了解決老舊房屋如何修繕，如何延續它的居住價值的資金。這個政策出來之後，社會反響很大，其實核心原因還是大家對資金用途和來源有誤解，很多人認爲是不是變相創造了一個名詞要收錢。今天住建部官方刊物有一個澄清。

張大偉說，這個資金來源很簡單，都是從國家層面來說，並不是收每個老百姓的錢。從房屋來說的話，在商品房時代都有公共維修基金，但是針對一些沒有公共維修基金的老房子，現在恰恰是需要修繕的時候，他們沒有這個資金賬戶，這次政策主要針對這部分房源、這部分市場。

政府資金從哪來？

張大偉表示，最近幾年國家有大量的老舊小區改造項目，政府資金來源其實是幾方面，在官方報道里也明確提及，有地方政府土地出讓金中的預留部分，還包括相關的稅費等等。當然這個資金目前來看，具體來源沒有明確的規定，但是像老舊小區改造，老城區的功能提升等，其實已經起到了類似房屋養老金的作用。像北京、上海包括全全國其他的很多城市，幾十年以前的房屋最近其實都在升級改造，並沒有用到老百姓一分錢。目前政策是爲了應對國內很多房屋已經老齡化，從今天的官方表態，我們可以看到這個資金的主要來源肯定不是個人交，大部分人的擔憂就不存在了。

老樓加裝電梯

爲什麼選擇北京、上海等城市試點？

嚴躍進表示， 這些城市存量房市場規模是比較大的 ，在這些城市試點符合市場規律，而且像上海等一些城市老舊小區也很多，確實也有一些急難愁盼的問題。 當然也有一些公共事件的問題，包括燃氣管道、電瓶車等， 這都是現在各級政府要做的一些工作。 在房屋養老金政策的支撐下， 應該說能夠更好地發揮作用，對這些城市來講， 舊房煥新顏， 房子從老房子變成好房子 。

會給市場帶來哪些影響 ？

嚴躍進認爲，影響比較大， 一方面， 有資金做事就比較容易，這些服務管理能夠帶來立竿見影的效果 。 比如說小區現在可能要維修、要維護， 包括加裝電梯、房屋漏水、包括住建部提到的房屋隔音效果差等問題， 有資金可以把房屋做得更好。 另一方面，從產業的角度也有積極作用，比如，現在很多房屋接下來可能要建立一些電動車預警機制，這個涉及到智慧化管理、一些感應器的安裝管理，這個 其實是帶來一些新產業跟房屋管理相結合 ，其實基於存量房市場也能夠帶來很多新的市場機會。

電梯安裝人工智能阻止電動自行車推進電梯系統

張大偉分析，首先，大家擔憂“老破小”這類沒有公共維修基金的房子，現在已經居住30-40年，很多到了必須要維護的時候，最近幾年全國有成千上萬的小區都在做老舊小區改造，這個錢其實基本上都是產權單位和國家撥付的，未來有可能只是把這種撥付變成房屋養老金的形式，做統一規範。所以“老破小”不用擔心，在正常的設計使用壽命裡，主體結構沒有大問題，可以提高居住品質，這個是能夠保障的。商品房的話，其實保障更全面，因爲本身就有公共維修基金，疊加上房屋養老金，未來有可能並軌，也有可能各有側重，但整體來說，國內過去可能重點都在賣，就是房屋交易上面，未來可能更關注養，更多考慮房屋的平穩居住問題。

“老破小”現在得趕緊賣了？

恰恰相反，張大偉說，“老破小”的房子主要是企事業單位等曾經以福利形式分配給職工的住房。像一線城市北京、上海這些大家看到的改造比較好的，恰恰是這些“老破小”，因爲相對而言，現在這些國企央企等運營得比較不錯；另外“老破小”這種房子地段都比較好，所以對“老破小”，房屋養老金制度反而是一個利好。

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■部分信息來源：北京新聞廣播《新聞2024》

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