老屋自主更新 招商前做足3大功課

政府爲鼓勵民間自組更新會予以補助款協助，但更新會能成功重建僅佔少數比例。專家建議迴歸審視核心問題，才能拿到開啓都更之門的鑰匙。(圖/財訊提供)

根據《財訊》雙週刊報導，過去幾年來，政府爲鼓勵老屋更新，對推動自主更新的社區予以補助獎勵；這個方式成就了社區改建如果沒有與建商合作，就可採取自主更新的途徑。不過，自主更新猶如地主自行當建商，組成更新會就像成立一家公司，這段路走來其實並不簡單。

補助晚到位　缺資金難運作

根據統計，新北市的更新會成立71案，僅有22案事業計劃送核，而臺北市審查中及覈定的854件都更案，實施者爲更新會僅有44件。從數據上來看，透過更新會重建比例相對偏低。

爲何推動自主更新會重建不簡單？依據《都市更新條例》第22條及都市更新團體設立及解散辦法，在更新範圍內，逾7人的土地及合法建築物所有權人實施都市更新事業，應組織更新團體，也就是「都市更新會」（簡稱更新會）。因爲屬於法人組織須訂定章程向地方主管機關申請覈准，並定期回報執行進度。

然而，坊間雖然有專業團隊協助社區成立更新會，但後來卻發生某些不肖業者協助立案後，拿到政府補助款就一走了之，徒留更新會虛名，變成形同「殭屍會」的案例。

以臺北市來說，更新會立案補助爲80萬元，不過新北市爲了防堵此情況，近年修改覈准立案爲10萬元，事業概要覈定爲50萬元；整個都更程序走完，雙北市更新會補助款最高上限分別爲580萬元和630萬元。不過，雖有補助款，但依法規必須完成事業計劃、權利變換計劃，才能按比率提撥補助款。

《財訊》雙週刊指出，由於補助款未到位，加上重建前期無法仰賴銀行重建融資，籌組階段住戶勢必要自掏腰包讓組織運作，往往就是一大關卡！據瞭解，不少社區成立更新會之後，住戶時常意見相左，而有派系之分，或是衍生出資與不出資所有權人權利義務的爭議，或不出資者要求參與分回更新會收入等問題。

類公辦都更　有助招商引資

多年來投入輔導社區自主更新，臺北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示，過去要凝聚所有權人共識，是依循法規輔導成立更新會；但如果住戶傾向不願出資，其實不用急於成立更新會，因爲要整合社區意願，也可透過管委會、推動組織，例如重建會、籌備小組，之後依循「類公辦都更」方式招商引資。

文章來源：財訊雙週刊