老宅VS豪宅 房屋課稅兩樣情

臺灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中。（臺灣房屋提供／王莫昀臺北傳真）

又到5月報稅季，大家不免勒緊褲帶度日。不過有些屋主卻可以不用繳房屋稅？根據財政部2022年開徵的房屋稅資料，住家用房屋因評定現值低而免稅案件將近247萬件，年增約5.9萬件。

住家的屋齡夠老，房屋評定現值夠低，可享有免徵房屋稅的小確幸，不過去年賣房卻有一羣屋主，不小心房價賣得夠高，所以剛好符合政府無預警下調的豪宅總價門檻，在今年報稅時，恐怕得比預期上繳更多稅金。

2014年以前取得房屋的屋主，若在去年賣房子，因仍適用房地分離舊制，所以須在今年5月報稅時，申報財產交易所得稅，假如售屋總價低於豪宅門檻，是以「房屋評定現值」乘以「各縣市設算所得稅額比例」來計算所得稅額，稅額通常較低；若總價觸及豪宅門檻，所得稅額則採用「成交總價」乘以「房屋現值比例」再乘以17％計算，稅額將大幅提高。

以首都臺北市爲例，原本財政部認定的豪宅總價門檻爲7000萬元，想不到今年初無預警將標準下調1000萬元，導致去年售價6000萬元至7000萬元的舊制房屋交易，瞬間被升格成豪宅，適用的稅額計算公式因而改變，使去年售屋的賣方，所得稅額比預期增加許多，甚至可能從小賺變成小賠！

財政部下修報稅的豪宅標準，讓不少賣方嚇出一身冷汗，但大多數去年售屋的屋主們，其實莫驚莫慌莫害怕，因爲新的報稅標準，僅限於適用房地分離舊制的賣方，若是2016年以後才取得並轉售的房地產交易，因皆採房地合一稅，所以並不會因財政部下修豪宅標準而受到影響。

此外，就算是適用房地分離舊制的豪宅交易，若能查到原始的取得價格資料，採用覈實計算，稅額也不見得會暴增；所以，只有去年完全無法稽覈到取得成本的豪宅交易，纔會受到財政部下調豪宅總價的影響；不過往後若財政部的報稅標準與今年相同，取得時間早且有售屋打算的屋主，未來賣屋時就要特別留意總價帶，倘若剛好介於豪宅線邊緣，務必謹慎試算豪宅與非豪宅間的稅額差異，以免成交總價失之毫釐，所得稅金卻差之千里。