鏈家：廣州二手房買方壓價3% 去年6月以來幅度最大

本站房產訊 廣州二手房買賣市場如何？根據廣州鏈家研究院的數據顯示，二手房業主已經有所讓步。在2017年5月的二手房交易中，客戶成功壓價幅度爲3.0%，是自2016年6月以來的最大幅度，顯示出目前二手房市場有向“買方”傾斜的跡象。而到6月上半月，客戶成功壓價幅度爲3.4%，有進一步擴大的跡象。

業主轉售爲租，租金收益下降

2017年5月，廣州市二手住宅市場繼續處於盤整通道內，當月經廣州鏈家促成的二手住宅買賣業務量環比縮減一成，住宅租賃業務量環比增加11%。

廣州鏈家研究院對該公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，2017年5月廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅成交均價爲27163元/平方米，環比上升2.9%，同比上升17.6%。租賃市場方面，2017年5月廣州市9區（不含南沙、從化）二手住宅平均租金爲49.94元/平方米·月，環比下跌1.3%，同比上升3.2%（下表1）。

近期個別銀行把首套房貸利率提高到“基準”的1.1倍，令房產信貸領域收緊風聲更盛。據廣州鏈家的成交數據反饋，2017年5月客戶採取一次性付款的購房比例爲21.0%，比4月提高3.9個百分點。

與此同時，客戶成功壓價幅度爲3.0%，是自2016年6月以來的最大幅度，顯示現時二手房市場有向“買方”傾斜的跡象。目前市場的成交難點在於準客戶壓價幅度大（至少10%），而業主讓步空間小（一般3%以內），雙方堅持的底線無法在短期內貼近，導致成交週期延長。從廣州市陽光家緣網的二手房網籤數據可以看到，2017年5月1-31日全市11區經過中介促成的二手房網簽約量是8947宗，比4月1-30日的10206宗減少12.3%。

出租回報率下降 租客趨向年輕化

儘管買賣交易活躍度有所下降，大部分持有閒置房產的客戶亦將其放到租賃市場出租，但小業主（特別是投資客）對租金帶來的回報並不看重。廣州鏈家研究院把2017年1-5月經該公司促成的住宅租售成交個案進行篩選，抽取買賣成交量前20位的樓盤進行分析，綜合其平均租金、租客年齡等信息，並將其得出的出租回報率與2016年同期作對比（下表2）。不難看到，這20個買賣成交活躍樓盤，其出租回報率在今年前五個月均全線下跌，比2016年同期減少的幅度在0.2至0.9個百分點之間。換句話說，2017年通過買房出租所帶來的租金收益是縮減了。

廣州鏈家研究院院長周峰分析，出租回報率的下降，既反映出租金的上升幅度落後於樓價上升幅度，同時也隱含了一個市場現象，即租客羣體的變化。2017年前五個月，廣州鏈家促成租賃業務的租客平均年齡爲31.3歲，比2016年同期下降0.2歲。而在下表2買賣成交量前20位的樓盤當中，租客平均年齡比2016年同期下降的樓盤就有12個。租客的年輕化，勢必帶來租客可承受租金水平的相應變化，在“收入決定支出”的前提下，這批租客即使認可大型樓盤的居住環境，但在樓盤裡面仍舊會先挑選“相對中檔”租金的物業作爲承租對象，故成交的租金數值對比2016年同期難有明顯升幅。

表2：廣州市買賣成交量前20位的樓盤相關指標對比表（單位：元/平方米、元/平方米·月、歲）

2017年6月1-14日，經廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數比5月同期減少4%，全市二手住宅成交均價爲26886元/平方米，比5月同期上升1.5%。客戶成功壓價幅度爲3.4%，有進一步擴大的跡象。但這一過程不會令二手房價立即出現調頭向下，估計樓價的高位盤整態勢仍舊要持續兩個月，在成交量尚未有起色的前提下，纔會有“向下”的衝動。