兩部委重磅發聲：發力房地產高質量發展

當前，房地產市場供求關係發生重大變化，市場仍處在調整期，隨着各項政策的實施，市場出現了積極變化。房地產融資協調機制的推進，有效分隔了集團債務風險與項目經營風險，緩解優質項目的流動性問題，能讓項目建設繼續，實現保交房任務。

8月21日和23日，國務院新聞辦公室在北京舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會，國家金融監督管理總局、住房和城鄉建設部均重點談及房地產的高質量發展。

此前，黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》提出，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。

加快構建房地產發展新模式，既是黨中央爲了適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係發生重大變化新形勢作出的重大部署，也是防範化解房地產風險、實現房地產高質量發展的治本之策。

住建部部長倪虹表示，從我國城鎮化發展進程看，從人民羣衆對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間。只要我們堅定信心，因城施策，狠抓落實，就能促進房地產市場平穩健康發展。

構建房地產發展新模式

如何構建房地產發展新模式？根據住房城鄉建設部副部長董建國的迴應，這項工作目前的進展包括：增加保障性住房建設和供給；有力有序推進現房銷售；建立城市房地產融資協調機制，推動房地產開發企業融資從依賴主體信用向基於項目情況轉變；研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制；建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”等方面。

上述工作已取得積極成效。保障性住房和舊改方面，2024年前7個月，全國保障性住房和城中村改造安置住房已經開工和籌集235萬套（間），完成投資4400多億元。2019年以來，中國累計新開工改造城鎮的老舊小區25.88萬個，惠及4434萬戶，約1.1億居民。在城鎮老舊小區改造中，共改造提升了水電氣熱等老化管線32.6萬公里；加裝電梯12.5萬部，增設了養老、托育等各類社區服務設施7.27萬個；同步還實施建築節能改造4.23億平方米。

本次新聞發佈會上，住房和城鄉建設部表示將研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，尤其引發社會關注。

其中，房屋養老金個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立，公共賬戶是未來的重點。

國泰君安證券指出，房屋養老金，是基於維修基金的新提法，包含了更多內容，整體來看，接近於城市更新。

事實上，2022年以來，官方曾多次提出要研究建立房屋養老金制度。2022年5月，國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案的通知》明確提出，完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度；住建部部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

2023年6月，倪虹在會見來訪的中國銀行董事長一行時表示，要爲民衆建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，爲房屋提供全生命週期安全保障。

此次住建部明確提到已經在22個城市進行試點，其中上海市於2024年8月21日宣佈在浦東等區域實施房屋養老金制度，並計劃在2025年全市推廣。中郵證券表示，整體來看試點節奏明顯加快。

該制度最受關注的問題之一就是資金的來源。住建部旗下媒體《建築雜誌社》發文稱，房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。

住建部提及未來的試點重點是把公共賬戶建立起來，公共賬戶的資金來源或爲按一定比例計提土地出讓金、維修資金的增值收益、政府財政補貼等。據上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮的解讀，公共賬戶資金主要來源或包括城鎮土地出讓收益、老舊小區改造資金以及其他財政資金。

根據《中國房地產金融》，目前全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元，但累計使用資金僅佔累計歸集資金的比例僅10%左右。中銀證券認爲，此次推出試點的另一個目的是盤活這部分沉澱資金。

住建部表示，公共賬戶能提高居民參與舊改的積極性，預計將帶來實物工作量的增長。

國泰君安證券指出，從居民自發的選擇提取維修基金並用於小區更新來看，其積極性並不高，甚至部分居民對此並沒有明確的意識。於是，通過政府公共賬戶介入的方式，能夠提高居民的參與度，改善周邊環境，並帶動實物量的增長。

中郵證券認爲，房屋養老金制度有利於爲老舊小區改造提供穩定、有效的資金支持，進而推動房地產市場進入舊改常態化。此次試點將有望在政策落地層面上，明確房屋養老金資金構成，進一步完善制度，爲未來向全國推廣做準備。

融資協調機制助力保交樓

過去，房地產行業以銀行貸款和預付款爲主要融資方式，以預售爲主，以“高負債、高槓杆、高週轉”爲經營特徵的發展模式，在高效解決住房短缺和支持城鎮化建設的同時，也帶來高地價高房價高風險等弊病，損害羣衆利益和房地產市場健康運行，難以爲繼。

住建部在本次新聞發佈會上提到的“建立城市房地產融資協調機制”，推出項目“白名單”制度，以城市爲單元、以項目爲對象，給予合規項目融資支持，推動房企融資從依賴主體信用向基於項目情況轉變，正是基於這一情況的改革。

2024年1月5日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”推送給商業銀行，6月兩部門又針對提高“白名單”項目的推送效率和質量提出了多項優化措施，已取得階段性成效。

根據金融監管總局和住建部8月21日發佈會的介紹，截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目5392個，審批通過的融資金額近1.4萬億元，房地產開發貸款餘額較年初增長4000多億元，經營性物業貸款餘額同比增長19%，併購貸款餘額同比增長21%，這些資金正在按照項目的工程進度陸續發放到位，有力支持了項目建設交付。

另外，1月至7月，商業銀行新發放個人住房貸款3.1萬億元。

同時，爲做好保交房工作，各城市協調機制正在全面瞭解所在地在建已售未交付房地產項目信息。對於需要通過“白名單”獲得融資支持但尚未滿足“白名單”條件標準的項目，協調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業要採取措施儘快修復問題項目，城市政府要加強協調，推動符合“白名單”條件標準的項目應納盡納。

董建國表示，爲打好商品住房項目保交房攻堅戰，住建部會同金融監管總局組織各地進行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項目，鎖定了按照合同約定應該在2024年年底前交付的住房項目，作爲保交房攻堅戰的目標任務。

住建部指導各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。這個模式在鄭州首先試點探索，將向全國推廣。對符合條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，保障項目建設交付；對於資不抵債的項目，加快推進項目開發企業破產重組或清算，按照最高人民法院關於債務清償的順位規定，優先保障購房人合法權益。