兩會代表委員建議加快REITs專項立法 掃清服務實體經濟障礙

本報記者 秦玉芳 廣州報道

如何發揮公募REITs（不動產投資信託基金）優勢、更好地盤活存量資產，越來越受到市場的廣泛關注。2024年兩會期間，如何推動公募REITs市場高質量發展，再度成爲兩會代表熱議的話題。

全國政協委員、廣東證監局黨委書記楊宗儒在提案中建議，整體來看我國REITs市場體量仍相對較小；建議進一步擴大試點範圍，豐富REITs底層資產類型，同時也要加快REITs專項立法，建立符合REITs特點的發行、上市、交易、信息披露等制度安排。

Wind統計顯示，2024年1月，華夏華潤商業REIT等3單REIT產品獲批發行，合計發行規模89億元。

推動REITs專項立法

近來，隨着整體收益的回升和首發提速，公募REITs表現備受市場關注。

3月1日，建信建融家園租賃住房REIT、中金聯東科技創新產業園REIT、華夏金隅智造工場產業園REIT及華夏萬緯倉儲物流REIT4單REITs正式申報至交易所，底層資產涉及租賃住房、產業園、倉儲物流園等多個資產類別。

證監會2月23日在《關於將消費類基礎設施入池公募REITs的提案》的答覆函中明確指出，截至目前，已批覆33只首發和擴募REITs項目，資產範圍覆蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等多種類型，募集資金近1000億元，回收資金帶動新項目投資超5600億元，市場規模效應、示範效應日益顯現，REITs市場步入常態化發行新階段。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，截至目前，公募REITs的產品發行數量和規模都在穩步增長，業績表現整體穩健；試點三年來的發展情況表明，公募REITs市場已經取得了一定的成績。

柏文喜進一步指出，公募REITs爲投資者提供了多元化的投資選擇，特別是在當前資本市場中，它們爲中小投資者提供了參與大型不動產投資的機會，降低了投資門檻。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也表示，公募REITs產品的底層資產資質較好，並具有一定稀缺性，信息透明，產品流動性、收益穩健性、安全性等方面具有優勢，有助於豐富資本市場投資品種，滿足投資者多元化理財需求，拓寬廣大中小投資者參與大型規模基礎設施項目等，有助於活躍資本市場，提升直接融資比重。“公募REITs產品的出現，有助於盤活存量資產，提升項目融資能力，降低融資成本，促進項目市場化運作等，有助於提升資本市場服務實體經濟能力。”

華福證券在最新研報中也強調，自2021年6月中國首批9只基礎設施公募REITs上市以來，我國REITs市場快速發展，資產類型日趨多元，在盤活存量資產等方面發揮着積極作用。

儘管試點以來公募REITs階段成績凸顯，但業內人士普遍認爲，其在實踐中的痛點和難點問題也仍突出。

睿立方城市研究院高級研究員韋亮在撰文中指出，目前，我國公募REITs尚處於起步階段，鑑於我國金融系統的過往歷史、體制機制、監管狀態、法律體系等特徵，我國對公募REITs可適用的行業做了嚴格的規定，對底層資產的要求也非常苛刻。因此，地方政府在通過REITs盤活存量基礎設施資產的操作過程中，還存在不少問題和難點。這些問題直接影響了公募REITs在存量資產盤活中的適用性。

全國政協委員、上交所總經理蔡建春也在提案中指出，我國REITs採取“公募基金＋資產支持證券”的框架，在試點階段取得了積極成效；但頂層設計的基礎制度亟待完善，相關制度安排對於進一步壯大REITs市場、服務實體經濟建設存在較大制約。

在此背景下，如何進一步推動REITs市場發展壯大，成爲越來越多兩會代表關注的熱點之一。

蔡建春認爲，綜合考慮業務適配性和立法便利性原則，參考境外REITs市場大多采用專項立法實踐，依託《證券法》在國務院層面制定REITs專項條例，是相對現實可行的安排。“該路徑能全面解決REITs面臨的各項制度制約，有利於推動REITs市場發展壯大。”

蔡建春則在提案中建議：一是明確REITs屬於《證券法》規範的證券品種，對REITs的發行、交易、信息披露、投資者保護等事項予以規定，條例未規定的適用《證券法》規定；二是明確REITs發行交易相關安排，規定REITs發行上市條件、REITs管理人管理、做市機制等事項，解決產品結構及參與機構責任義務等問題；三是明確REITs管理架構和持有人會議機制，確定“REITs載體+項目公司”的產品結構，參照股東大會制度，建立健全REITs持有人會議機制，解決運行管理效率問題；四是明確REITs稅收、會計處理、國有資產轉讓等相關配套機制，解決約束激勵問題；五是明確REITs市場的監管安排和法律責任，明確REITs發行人信息披露、募集資金使用等相關監管安排，解決法律責任主體和責任機制等問題。

楊宗儒也在提案中指出，要加快出臺不動產投資信託基金管理條例，構建符合REITs特點的發行、上市、交易、信息披露等制度安排，進一步簡化產品結構，發揮產業方積極性，提升REITs治理效能，保障REITs市場長遠穩定發展。

此外，全國人大代表、深交所總經理沙雁在議案中也建議，修改基金法，對以獲取不動產收益爲主要投資目的的基金的投資範圍，授權國務院證券監督管理機構另行規定，爲簡化REITs產品結構提供法律支持，進一步降低產品管理成本，提高產品競爭力，促進存量資產盤活，更好服務實體經濟高質量發展。

沙雁還在議案中建議，推動符合條件的基金管理公司和基礎設施行業龍頭企業，設立專門從事REITs業務的子公司，促進產融結合，更好發揮基金管理公司的資本運作能力和原始權益人的專業運營能力。

穩步擴大試點範圍

在建議制定專項法規的同時，進一步擴大REITs試點範圍，也成爲兩會代表聚焦REITs市場發展的焦點之一。

楊宗儒認爲，整體來看我國REITs市場體量仍相對較小；要“加快市場化改革，進一步完善市場體系，穩步擴大REITs試點範圍，更好助力經濟高質量發展。”

楊宗儒建議，進一步擴大試點範圍，豐富REITs底層資產類型，研究推動試點範圍拓展至新型基礎設施領域，加快推動更多領域的示範項目發行上市。

同時，楊宗儒還強調，要加強運營管理能力建設。積極支持產業運營、機構投資者、大型基金等多元主體合作組建專業化運營機構，對基金產品、底層項目運營和資產擴募等實行一體化運營管理。完善REITs激勵機制，強化資產管理人業績考評約束，探索推動針對REITs運營能力的外部評價機制，完善REITs激勵機制，提升基礎設施運營收益。

此外，楊宗儒還在提案中提出，要加強對REITs產業邏輯的研究，鼓勵產業整合，提升整體運營效率，優化發行審覈機制。

楊宗儒在提案中建議健全多層次的REITs市場，探索權益型私募REITs試點，推動公募REITs、私募REITs、Pre-REITs協同發展，完善各階段包括資產准入、管理模式、治理機制等核心制度。暢通從Pre-REITs培育孵化、私募REITs階段性盤活、公募REITs資產上市、REITs擴募再融資的渠道機制，形成契合各類不動產、不同發展階段、互留轉化通道的梯隊市場。

也有兩會代表認爲，應發揮粵港澳大灣區跨境業務發展的優勢，設立橫琴粵澳深合區REITs交易所。

在全國政協委員、澳門基金會行政委員會主席吳志良看來，在橫琴粵澳深合區設立REITs交易所，符合國家“探索建立多層次基礎設施REITs市場”的要求，爲中國基礎設施建設項目提供更多樣化的融資渠道；同時，吸引更多國內外資金流入琴澳地區，推動以人民幣計價金融產品在橫琴粵澳深合區落地，進一步強化其作爲重要人民幣市場的深度和廣度。

吳志良在提案中建議，首先要開放合作，汲取國際REITs經驗；其次要靈活機制，定製REITs發行交易體系；還要發揮優勢，引進海外REITs人才等。

從政策層面來看，2024年以來，監管部門也在針對公募REITs領域頻出利好政策，多方位推動公募REITs的高質量發展。

2月8日，證監會印發《監管規則適用指引—會計類第4號》，明確REITs的權益屬性。上交所也在同日發佈《關於做好公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）2023年年度報告披露工作有關事項的通知》，強調基礎設施REITs年度報告應當充分披露對投資者作出價值判斷和投資決策有重大影響的信息，真實、準確、完整地反映基礎設施REITs的實際情況，突出底層資產運行狀況，以簡明清晰、通俗易懂的方式披露信息，切實提升信息披露的有效性，保護投資者合法權益。進一步細化和完善了公募REITs的信披要點。

國家發展改革委法規司司長孟瑋在日前舉行的國務院政策例行吹風會上也表示，鼓勵民間投資項目發行基礎設施領域REITs。

業內普遍認爲，未來促進公募REITs市場平穩健康發展，需要供需兩端發力，進一步完善與REITs相關的法規制度，優化監管審批流程，完善資本市場配置規則，規範信息披露，加大優質項目儲備；同時也要加強投資者合法權益保護，提升資管機構自身運管能力。

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