樓市的冬天，還要繼續熬着
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一線城市的樓市，也繃不住了。
5月27號上海發佈樓市新政，主要調整方向爲，購房門檻非滬籍社保減少爲3年，首套首付最低比例調整爲不低於20%。
社保時間縮短是降低進場買房的硬性時間門檻。
首付比例降低則是加大購房可使用的槓桿比例。
上海樓市的新政就差把“吃不飽”這三個字喊出來了。
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當然這也沒什麼丟人，當前樓市的現狀就是“狼多肉少”，新房庫存高企二手房扎堆成山，不管是一線還是二三線，大家缺的都是大量的潛在購房人羣。
原因很簡單，每個城市的樓市背後都是一堆的債務，而這些債務必須要源源不斷的現金流才能餵飽。
這麼多現金流誰來提供？當然是買房人了。
你不把當下的儲蓄和未來25甚至30年的收入以房貸和首付的形式折現給房企，房企的債務危機怎麼解決？
房企的債務危機不解決，房企背後的金融系統的信貸安全怎麼辦？還有地方上一時半會還戒不掉的土地財政又怎麼辦？
房企等着你的購房款償債，地方等着回款健康後的房企明年繼續拿地，而以銀行爲代表金融系統則希望這兩家都活的好好的。
因爲放給他們的貸款以及大量的不動產和土地的抵押物，還都指望着樓市行情上行來支撐其安全和價值。
所以人都盯着購房者的口袋，因爲所有關於債務的解決方案都在購房者的口袋中。
這就是樓市救市的現狀。
其實樓市這個狀態並不新鮮，從商品房登臺後這種多家分利的模式，就已經成了一種常態化的存在。
之所以前這個模式一直能玩的轉，是因爲進場的人羣絡繹不絕。
源源不斷的購買力對衝着房企不斷供應的新房，甚至在一定程度上造成了局部的“供不應求”的局面。
提供這種“源源不斷”購買力出現的核心原因，不是什麼居民的收入，因爲個體勞動性收入壓根趕不上房價上漲的速度。
是槓桿，只有居民槓桿空間能拉的起這種非理性的上漲速度。
既然是空間，自然有極限，十幾年的“畸形”大牛市早已經把居民的槓桿空間消耗殆盡，簡單說就是個體借不動了。
按理說借不動就要休息一下，先讓個體們賺點錢還點債，休養生息幾年等把槓桿空間騰出剩餘了，咱們再談進場買房這事也不遲。
但債務現在是一刻都不等人 。
樓市灰犀牛已經晃盪到了眼前，化債的大幕纔剛剛掀起，刻不容緩基本是當下樓市債務最恰當的形容。
而恰好樓市目前又是絕對的存量廝殺階段，具體說就是，巨量的新房供應速度對衝有限的潛在購房人羣。
500個壺蓋子現在對應的只有200個茶壺，另外300個壺蓋子是沒地方安置的狀態。
按照我們正常的邏輯思維，想解決這300個壺蓋子的“配對”問題也不難，再生產300個茶壺就可以了。
但生產茶壺需要調製原料，需要制胚，需要燒製，需要冷卻和檢驗。
這些全都需要大量時間。
可問題是壺蓋子現在等不了。
因爲爲了生產壺蓋子，大量的債務已經產生，不管是地方還是銀行又或者是房企，這三個樓市的主要組局者誰都逃不脫債務壓力的困擾。
也正是這些債務的壓力，倒逼連上海這樣的大城市也必須加快挖掘“茶壺”的速度。
因爲必須有人把這些壺蓋子拿走，不然債務的導火索那不斷滋滋作響的聲音會讓三大組局者都睡不着覺。
所以現狀就是，市場已經等不及一個可以支付正常的30%額度首付，起碼不至於連首付都需要降低才能進場的“成熟”購買力出現了。
因爲一個成熟的購買力和一個完美茶壺一樣，他們的出現都需要時間，而恰恰現在樓市最不能等的就是時間。
所以怎麼辦？上槓杆吧。
加槓桿屬於走捷徑，問題的確可以解決一些，但代價同樣存在。
這種以家庭加槓桿的方式刺激購房需求，或許可以解決部分當下樓市購買力不足的情況，但隱患一定會埋給未來。
阿蒂夫·邁恩（Atif Mian） / 阿米爾·蘇非（Amir Sufi）這兩位美國的經濟學家寫過一本書叫做《房債》，其中有一段統計列舉了全球各國鼓勵家庭加槓桿買房的情況。
無一例外，但凡鼓勵的，最終幾乎都帶來了房價泡沫或大或小的破裂。
而在上槓杆之前，這些國家也都出現了程度不一的，實體經濟下滑和投資下降的趨勢。
也許，這就是未來的代價。
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出臺新政的其實不止上海，深圳和廣州也在最近扎堆出了政策。
不奇怪，大家現在都是找人接債，所以豬也不要笑烏鴉黑。
購買力有限的情況下，各大一線基本都是在囚徒困境裡被“夾”着，看誰先坦白。
誰先出臺更多的放鬆政策，誰就能多撈幾個接債人。
沒轍，樓市這飯碗現在要搶着吃，以前那種端着限購裝高端，細嚼慢嚥裝品味的日子行不通了。
一線城市也不例外。
但搶歸搶，搶的方式如果不“健康”，問題就不是被解決，而是被掩蓋甚至是放大。
上海等現在用降低首付比例的方式來挖掘和爭搶更多的購買力，一方面當然是爲了找人接債，另外一方面就是爲了撐住當前的樓市價格。
怎麼說呢，用更高的槓桿維護住當下的資產體系，這就相當於給本來搖搖欲墜的資產價格下面，突然打上了幾根臨時承重柱。
但問題是這些承重柱用的都是本不該出現的“海沙”。
海沙我們知道，不經過處理是不能直接使用的，因爲它的腐蝕性會隨着時間摧毀建築的穩定性。
所以這些加在個體身上的高槓杆，可以撐住當下的資產價格，但是不是能撐住樓市長遠的未來就不好說了。
以高槓杆進場買房意味着對個體將來收入的要求極高。
一旦這些個體在未來出現收入穩定性變差甚至收入減緩斷檔的情況，那價格體系垮塌的到來就不會顯得有一點突然和奇怪。
因爲沒有穩定收入繼續撐住月供，房子會瞬間變身爲毒資產。
這就不是增值不增值的問題，而是要繼續爲這堆水泥殼子承擔多少損失的問題。
撐不住的人，會讓房子出現在二手房的賽道上，而同病相憐的“業主”們爲了早一點止損，自覺的展開價格戰幾乎是可以肯定的事。
又是一個循環，被高槓杆人羣“臨時”撐住的價格體系，又被他們親手打垮了。
這還沒算樓市價格的自行下跌，導致高槓杆人羣跌穿首付的風險存在。
這一點上，甚至都無需美國次貸危機的樣本，當前二手房堆積的現狀就是最好的例子。
今年5月7號，官媒中國經濟時報刊登了一篇題目《居民增收是房地產平穩健康發展的重要支撐》的文章，充分探討了一下房地產未來發展的關鍵。
最後得出的結論就是文章的標題，居民收入的增加纔是樓市發展的重要支撐。
看，其實問題的關鍵在哪大家都知道，給個體錢讓個體富，樓市的很多問題就可以迎刃而解。
不管是直接給家庭發錢，還是完善福利的兜底大網，又或者是改善收入分配模式，總之就是要錢說話。
但現實的情況的確是稍微難了點。
08年美國次貸危機後的09年我們喊出的是“擴內需”的方向，說是擴內需其實還是走的擴投資的路子。
投資拉動經濟增長在09年後開始成爲主流，15年棚改貨幣化後擴投資再次升級爲“舉債發展”，各地的債務正式進入了快速增長階段。
從2013年的M2的100萬億到11年後的2024年的300萬億，M2的年均增速達到10.5%。
同步的是M2和GDP之比也從2011年的174%上升到2023年的231%。
M2和GDP之比的大幅上漲，證明了貨幣供應量已經超過了實際經濟產出，用大白話說就是，爲了維持在一定的經濟增速，我們付出的代價是新增了大量的債務。
這些債務可能是基建，可能是固定資產的投資，這些東西短期內的確拉動了就業，給了大家一個不錯的收入預期。
但長期看，隨着資金使用率的降低，項目收益率的下降，大量債務的負擔也在未來落了下來。
現在就是還債的時候。
既然要還債，那自然是沒太多錢修復居民的負債空間，所以算來算去，只能在槓桿上想辦法。
化債的大背景下，一線也不容易。
3
不難預計，北京樓市的新政大概率就會在最近一週左右出臺，搶存量就這樣子，鍋裡的飯就那麼多，誰下手快誰能多撈幾口。
而眼看着最近一線城市開始逐步放鬆後，以前媒體那套“老八股文”又非常適宜的出現了。
“什麼新房售樓連夜處加班”，“什麼二手房業主集體上調價格”。
還是老一套被打臉無數次的文案，結果就這還是有粉絲私下諮詢我說，看新聞報道是不是一線的房價該漲了啊？！
對此我想集體回覆下，當下樓市行情的下行，只是向湖中心投了一顆石子，掀起的漣漪遠還沒有盪到岸邊。
房地產漫長的冬天，且得熬着呢。
就這樣。
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