樓市的庫存，央行來清了
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在和房地產有關的創新中，我們可以說是永無止境的。
1月5號，在打磨了10個月後，央行、金融監督管理總局發佈了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》的正式文件。
整個政策用一句話概括就是，以貸款的方式來購買和消化地方上的庫存商品房，轉而用做保障性租賃住房。
而這次的政策裡所謂的金融支持，指的就是2023年11月央行推出的1000億元租賃住房的專項。
所以這1000億的貸款用途單純且直接，就是給予資金上的支持，從而以地方政府購房的形式，把更多的商品房庫存轉化爲保障性租賃住房。
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按照文件細則顯示，1000億一共是8個試點城市瓜分，分別是，天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州、濟南。
這8個城市幾乎都有一個共同特點，人口底子不錯，新房庫存挺多。
人口多但同時庫存也在全國排名冒尖的話，那大概率只能證明，這些城市的購買力對本地庫存，已經相當力不從心了。
病重的先插隊就醫，央行在救市方面還是心裡有數的。
從目前已知的信息看，這8個城市裡有相當一部分的城市直接讓城投平臺作爲這次1000億的借款主體，然後再用借來的購買城投體系內的庫存新房當做保障性租賃住房。
一邊是化解了城投公司背上的地方隱性債，一邊是去化掉了當地城投的部分新房庫存從而給市場製造出更大的需求空間。
明面上打的是搞保障性租賃房的旗子，實際上更多的是幫地方化債和去化商品房的庫存。
沒有需求就創造需求，這招其實不新鮮，2022年中旬左右蘇州、濟南、鄭州、湖州等城市的有關部門和當地國企就進行過規模不小的收購新建商品的操作。
關於收購行爲，地方上給出的解釋是，收購是爲了在增加保障性租賃住房的同時，加快樓市新房庫存的去化速度。
說白了就是官方下場去庫存。
想法很美好，但現實也很骨感，這幾個曾經收購庫存住房的城市，在過去的2023年裡並沒有出現購房需求的顯著上升。
而這也從側面證明，那點收購量壓根影響不了供大於求的市場現狀，庫存該累積還是繼續累積。
時隔兩年，同樣的操作現在看來又要再來一次，而和上次不同的是，地方上財政已經很難獨立完成這個工作，必須藉助外力。
而央行的貸款，就是這個外力。
既然是做租賃型住房，那貸款必然是長期的，央行的這1000億撒下去，讓地方上的短債化成了長債，然後再用租賃收益在漫長的時間裡漫漫償債。
地方終於“多”了一絲喘息的空間
就像經濟觀察網採訪的某地方上負責人說的一樣：“這筆借款期限長，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續債，只付息、不還本，既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當地的商品房庫存”。
一石二鳥。
從宏觀經濟的調節者，變成了市場債務的兜底者，樓市的屁股終於還是輪到了央行來擦。
在購買力被樓市幾十年的長“牛市”消耗殆盡之後，供需失衡已經成了鐵一樣的事實，而在這種供大於求，且供應還在不斷增加的情況下，債務的雷聲開始從房企傳到了地方。
巨頭房企的暴雷，地方城投的“展期”，土地財政的吃緊，樓市這輛大車纔剛一減速，那些被被掩蓋在之前高速行駛狀態下的矛盾，都在第一時間跳了出來。
這時，本該是出清的最好時機，忍住傷痛停止幻想，讓市場的自我調節機制去發揮它本該發揮，卻一直遲遲未能發揮的機制。
但很可惜，總有一些莫名其妙的“力量 ”會擋在出清的前面，阻止市場最後的自救。
這不難理解，地方手上還有大把的土地等着來年出售，這邊一出清，辛辛苦苦用限跌令維持的新房價格體系，就很可能會在短時間內土崩瓦解。
如果新房的價格只是關乎到房企的利潤和那些上市高管的分紅，那有形的大手，倒也不用總是費神費力的硬託着價格，關鍵還是在土地。
在地價托起房價上漲預期，房價上漲又會帶動地價飆升的緊密聯動下，新房價格的走勢，幾乎等同於地價的漲幅。
而土地又是地方爲了“發展和經濟”而舉債的最有效抵押物。
所以價值必須保持，地價必須穩定，因爲土地價值的變動，影響着未來地方能借多少錢，而這又是未來以債滾債的關鍵。
保土地實則是保樓市，而保樓市的前提是需要有強大的購房需求來支撐，現在明顯居民部門捉襟見肘的槓桿率，是擠不出這麼大的需求。
個體實在是借不起債了。
所以，只能央行上。
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個體不買官家買，央行發錢下面花，在市場已經“被動”的失去自我調節能力下，央行只能以花錢兜底的方式，一邊幫着地方化債，一邊幫着樓市續命。
當然積極的一面是存在的，畢竟那些被專項資金買下的庫存新房，是實打實的變成了租賃型住房。
如果後期地方運營得當且租金合理，那些被高房價拒之門外的城市新青年們，終究還是能落下點實惠。
居者有其屋，這就又向前邁進了一步。
挺好。
其實被房企債務、地方財政、金融信貸三方裹挾的樓市已經成了一臺不能停下的巨輪，這次的1000億隻不過是新加的一點點燃油而已。
所以如果單純只是從去庫存的角度來看，這點錢真是不夠燒的。
1000億的租賃住房貸款對整個樓市庫存來說，說杯水車薪都算是保守的，就算這次名單裡的8個城市，每個城市平分也才125億元。
125億按照現在的房價下場收購，按照每套150萬算，一個城市也就能消化掉8000多套房子。
這解決不了大問題。
所以想靠這點錢託穩樓市行情很難，唯一能達到的效果，就是把很小一部分的債務風險向後暫時推遲了。
好在現在是誰手裡有錢誰說算，加上當下樓市處於買房市場，未來收購的價格可能還會降低一些。
1000億的住房租賃貸開始落實後，一些債務承壓的房企也聞風而動，主動接觸地方上有關部門，希望出手收購自己在售的滯銷新房項目。
能理解，央行發錢去庫存這種好事，不爭取一下實在說不過去。
不過地方上現在有了這筆貸款，對待房企就像當下的二手房市場那些買家對待賣家一樣，光是房企主動爭取沒用，價格上還得有讓步。
收購你的房子可以，但價格你房企不出點血是不行的。
用某央企背景的房企負責人的話說就是：“先要看地方政府有沒有意願收購城投體系以外的項目，再看對方砍幾折”。
很有意思，房企開發商要降價自救賣給個體消費者時，限跌令和有關部門的叫停總會不期而至。
結果現在地方要收購庫存新房，就允許房企打折銷售，甚至可以主動提出房企的新房要達到到某個折扣力度，地方纔會考慮收購。
原本以爲新房的價格是堅如鋼鐵，現在看來貌似也是可以隨意搓扁揉圓的軟柿子。
唯一的區別就是看誰來捏了。
這次的央行出錢，地方收購的操作，算是把這個市場的一些潛規則挑明瞭。
房企的新房價格不是不能打折，而是要分給誰打折，買房省錢這事也是要分對象的。
當然房企也別覺得委屈，這次1000億新政的主基調就是優先收購城投體系內的項目，然後纔是體系外的房企項目。
所以如果把城投的庫存解決完(難度很大)，還能剩下錢來收購房企的庫存新房就不錯了，讓你打點折還不是天經地義的事？
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殊途同歸這個詞用在當下的樓市很合適。
之前的地方自己出錢，現在的央行主動借錢，總之都是爲了用這種非市場化的行爲，來更多的去化掉樓市已經多的讓人有些擔憂的庫存。
看來不管是地方還是上面，大家都很清楚，居民這邊的購買力一時半會是挖不出來太多了。
只能另闢蹊徑自己下場當買家。
好在這次在去化新房庫存的方式，也增加了保障性租賃住房的數量，算是爲樓市幹了點實事。
就是不知道，如果這次嚐到了甜頭，未來大面積鋪開這麼幹的話，當大量商品房變成了保障性租賃住房後，商品房這邊誰來買？
地方上準備好從出售土地賺快錢的土財主，變成包租公的身份轉變了麼？
土地財政的癮能順利戒掉，然後習慣於細水長流的收租子麼？
龐大的地方債務，靠保障性租賃住房的那點房租滾的動麼？
就這樣。
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