樓市金融16條出臺 優質民營房企迎信用拐點

監管層對房地產行業輸送的暖氣，在幾天裡發散到了極致。

週末時候，央行、銀保監會一份關於“樓市金融16條措施”的文件流出，涉及支持融資穩定市場主體+企業債務展期，“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復等內容。

這也是行業出清一年多來，兩部門首次就融資問題出臺的專門性文件，力度空前。且文件中專門強調的“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”，更是給行業注入了一劑“強心劑”。

受此利好影響，週一開盤後，兩市的地產股與相關債券均被快速拉高：德信中國盤中最高漲幅達到151%，碧桂園、龍湖集團等最高漲幅均超50%。

而週一下午，央行、銀保監會、住建部又三強聯手，允許優質房企用銀行保函置換一定比例的預售監管資金，從盤活現有資金入手，爲企業再打通一條輸血通道。

當政策的細則越來越涉及到解決房企經營狀況，業內信心也史無前例地在被快速修復。行業的拐點，來臨了。

01.

全流程資金鍊支持

“保交樓”兩手抓加速信心恢復

“金融16條”中，有10條措施明確和支持房企信貸和債券融資有關——不僅提到了擴圍可發債房企，還考慮到了建設過程中的保交樓專項借款，甚至幫忙協調做短期債務的展期。幾乎是從全流程爲房企做資金鍊扶持。

尤其是要求“各類房地產企業融資一視同仁”、“區分項目風險與集團公司風險”、“鼓勵金融機構提供配套保交樓融資支持”，更意味着民企融資有望得到實質性改善，甚至即便是出險企業，優質項目同樣能得到融資支持。

近一年多裡，房地產市場陷入深度調整期，其中重要的原因，就是部分企業暴雷，項目建設資金缺失，導致行業整體“保交樓”信心不足。

爲此，作爲“保交樓”的市場主體，依然穩健經營的房企們也在不斷努力爲自己、爲行業做信用修復。

碧桂園就把“保交樓”列爲了今年的工作重心。據瞭解，1-9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，交付面積逾5300萬平方米。今年第四季度，碧桂園預計還將交付約28萬套房屋。

且碧桂園不僅要保量，還要交付品質。集團總裁莫斌就多次公開強調：“今年要做得比去年更好，交付標準要進一步提升，對質量的控制要進一步向前端延伸。”

但結合此前融資、監管的趨嚴態勢，一方面房企需要積極自救，另一方面，房企層面確實也需要相關政策的支持，才能最完美達成“保交樓”的目標。

如今，政策專門就“保交樓”提出支持專項借款以及提供配套融資支持，扶持邏輯變成“救項目+救企業”兩手抓，將雙管夯實房地產業健康發展的重要基礎，促進購房者信心恢復，促進市場銷售企穩，使行業真正恢復平穩發展。

02.

融資邊際顯著改善

多優質民企已獲更大額增信受理

事實上，下半年來，監管層一直在爲民營房企的融資環境做邊際改善。

今年8月中下旬開始，中債增進公司爲優質房企提供背書，對它們發行的中期票據提供全額擔保，不少優質房企已率先獲得了流動性信用支持。

例如，9月在中債增支持下，碧桂園完成了2022年度第一期中期票據簿記，發行金額爲15億元，期限3年，最終票面利率爲3.2%，認購倍數達2.86倍，遠低於民營房企平均融資成本成功發債。

進入四季度，支持融資的利好不斷疊加。11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，這也被業內視爲房企增信融資有望擴圍。

11月8日在人民銀行的支持和指導下，中國銀行間市場交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，“第二支箭”發出——預計將有2500億元額度，用以支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，且後續還可視情況進一步擴容。

隨後龍湖集團、新城控股的大額儲架式註冊發行先後獲得受理，證實了政策落地的速度與力度。

在行業看來，這些融資政策真正落地時，更多還是將集中面向於穩健的優質民企和混合所有制企業，尤其是基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的房企。

有知情人士透露，目前，符合上述條件的碧桂園、美的置業等行業公認的示範性民營房企，均已在申請更大額度的增信發行了。

中指研究院樂觀表示，預計隨着樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化後，或將帶動當地購房需求釋放，市場築底回升或許就在當下。