樓市迎來政策“組合拳”：房貸政策再寬鬆、存量消化進行時

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

5月17日，中國人民銀行、國家金融監管總局、住建部、自然資源部等多部委針對房地產行業發佈政策“組合拳”，在擴大“保交房”救助範圍的同時，通過下調全國最低首付比例、公積金貸款利率，取消住房商貸利率下限，購買存量房用作保障房等各類措施刺激住房需求釋放，加快去庫存。

房貸優化政策“三箭齊發”

5月17日午間，中國人民銀行連發三項房地產相關通知，進一步鬆綁個人住房貸款金融政策。這三項通知分別爲《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》和《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》，以及央行與國家金融監管總局聯合發佈的《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。

在首付比例方面，根據中國人民銀行及國家金融監督管理總局發佈的《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

在個人住房貸款利率方面，中國人民銀行《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》提出，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

後續，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

據瞭解，此前首套、二套房貸利率下限分別爲5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房價格環同比連續3個月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。

根據央行公佈的數據，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

中指研究院監測顯示，超20城宣佈4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣佈取消首套房貸利率下限。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前已有部分城市的部分銀行執行的首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

此外，央行《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》提出，自2024年5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

本次調整後，5年以上首套、二套公積金貸款利率分別由3.1%、3.575%下調至2.85%、3.325%，進一步降低購房者置業成本。

如何消化存量房產？

自去年以來，隨着房地產市場供求關係轉變，各地繼續通過降低購房門檻、發放購房補貼、減免相關交易稅費、“以舊換新”等舉措刺激需求釋放。然而，庫存增加、價格承壓的情況並未明顯改善。

根據國家統計局5月17日發佈的數據，1—4月全國新建商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降20.2%。截至4月末，商品房待售面積7.46億平方米，同比增長15.7%。

4月份，70個大中城市中，各線房價繼續下行，同環比降幅均有所擴大。新房價格下跌的城市數量有所增加，由上月的57個增至64個；二手房價上漲城市只有1個，69個城市房價下跌。

據瞭解，今年4月30日，中央政治局會議再次爲樓市定調，接下來防範化解房地產風險仍是重點，同時會議首次提出“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

據瞭解，這是時隔9年中央再度給出房地產去庫存相關提法。多家券商研報指出，當前房地產庫存及去化壓力較大，是行業風險的主要矛盾來源。

在5月17日上午舉行的全國切實做好保交房工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議並講話。在如何去庫存方面，他表示，對於商品房庫存較多的城市，政府可以按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

5月17日下午，國務院舉行政策例行吹風會，住房和城鄉建設部和自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。

人民銀行副行長陶玲表示，央行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據瞭解，這3000億元再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

對於收購主體，據陶玲介紹，城市政府選定地方國有企業作爲收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。

據瞭解，該政策採取自願參與原則，各城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪羣體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

陶玲表示，這項政策一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制，房地產企業出售已建成商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，改善房企的資金狀況。

對於上述政策，近期人民銀行將出臺正式文件，即《關於設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。

值得注意的是，針對去庫存，本次吹風會還提到了如何消化存量土地。據瞭解，此前自然資源部已經下發通知，要求各地新增土地供應量需要結合當地商品住宅去化週期以及盤活存量規模，將盤活存量土地規模作爲增量供應的重要依據。

在本次吹風會上，自然資源部副部長劉國洪指出，在消化存量土地方面，“主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閒置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度”。其強調將結合實際情況，支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閒置土地，用於保障性住房建設。同時也提到發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。

針對資金支持，劉國洪提到，對於收回、收購的土地，用於保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持，也可以享受保障性住房稅收優惠政策等。

擴大“保交房”救助範圍

在5月17日上午的全國切實做好保交房工作視頻會議上，何立峰強調，房地產關係人民羣衆切身利益和經濟社會發展大局。當前，要着力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。同時，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

在當天下午國務院舉行的政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局對於上述保交房內容作出相應要求。

在上述吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國再次強調“打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險”，住建部會同金融監管總局等部門將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。具體措施包括：

一是城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項目，確定難交付的項目，準確掌握存在的問題，建立項目臺賬。

二是根據排查情況，按照市場化、法治化原則，指導項目開發企業制定“一項目一策”處置方案。其中，法治化即推動資不抵債的項目進入司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組，處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。

三是對需要進行司法處置的項目，地方人民法院將及時受理相關案件，提高司法處置效率；對攻堅戰項目審慎採取財產保全措施，支持項目建設交付。

四是要建立長效機制，具體包括有序推進現房銷售，通過“白名單”融資政策，支持商品住房項目達到現房銷售條件；對繼續實行預售的，嚴格項目預售資金監管，防止出現新的風險。

目前，“保交房”項目側重在建已售難交付的商品房項目，對於應續建項目，中央強調要全力支持項目融資、竣工交付，因此，過去由於資金不足導致停工的應續建項目，未來配套資金有望逐步落位。

對於備受關注的城市房地產融資協調機制，金融監管總局副局長肖遠企表示，今年1月份金融監管總局、住房和城鄉建設部聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》後，近期還要發佈《關於進一步發揮城市房地產融資協調機制作用 滿足房地產項目合理融資需求的通知》。

對不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁，對合規“白名單”項目要“應貸盡貸”，在控制風險的前提下，可採取新增貸款、存量貸款展期以及發放併購貸款等方式，予以融資支持。

根據吹風會上金融監管總局公佈的數據，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元，未來隨着項目“白名單”深入推進，資金有望加速落地，進一步推動項目開發建設。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）