綠城，又拉胯了

文/十一弟

在港股市場上，綠城的市值，已經跌到了163億港元。

若換算成人民幣，還不到150億。

十一弟查了下，到去年底，綠城的淨資產超過了361億。

這與市值存在着嚴重倒掛——

綠城每一塊錢的淨資產，二級市場的投資者，只願意出價四毛錢，直接打了四折。

這兩天，綠城剛剛發佈了2023年的財務業績。

無論是銷售額，還是營收規模，綠城依然是一家巨無霸房企。

去年，綠城賣了三千億出頭，在百強房企榜單上，躋身前五。

儘管營收規模不再增長，但也維持在了1300億以上。

綠城是空有其表，大而不強，徒有一身大塊頭。

它最拉胯的財務指標，還是利潤。

過去一整年，賣了三千億的房子，結轉了1300億的營收，毛利只有170多億。

這樣算下來，綠城的毛利率，已經跌到了13%。

還能盈利的開發商裡，它的毛利率水平，幾乎處於墊底了。

最後，綠城在去年賺到手的淨利潤，不到67億，又下滑了四分之一。

這其中，有一半以上的利潤，歸屬於少數股東權益，即開發項目上的小股東。

綠城幫上市公司股東們賺到的淨利潤，只有31億。

折算下來，綠城每一塊錢的收入裡，最終落到股東們手上的，還不到三分錢。

爲了幫股東們賺到這區區31億淨利潤，綠城支起了一個大攤子。

到去年底，綠城仍然揹負了1461億有息債務。

2021年，綠城的銷售規模創下歷史新高，達到了3500多億。

那一年，它揹負的有息債務，大約是1275億。

跟兩年前相比，綠城的銷售規模萎縮了五百億，但債務規模反而增加了兩百億。

這意味着，它仍然在依靠高槓杆，維持着經營運轉。

揹負着龐大的有息債務，綠城爲此付出了鉅額的融資成本，大幅削弱了它的盈利能力。

去年，綠城的利息開支，將近84億，比全年的淨利潤還高出了17億。

它拿地開發的一些項目，還出現了減值虧損。

由於市場不景氣、房價下跌，綠城在去年的項目減值，又讓它損失了14億利潤。

2022年，項目減值已經使其虧損了逾15億。

這兩年，高價拿地、房價下跌導致的項目減值，讓綠城白白丟掉了差不多三十億利潤。

毛利率下滑、鉅額的融資成本、項目減值損失，最後還能留在手上的利潤，當然就寥寥無幾了。

2015年，宋衛平把綠城的控股權轉讓給中交集團以後，綠城從此有了央企股東背景。

但在二級市場上，綠城的估值與其他幾家大央企開發商相比，天壤之別。

同在港股上市的華潤置地，市值有1700多億港元；中海地產的港股市值，也超過了1100億港元。

A股上市的保利地產，市值大約1100億；招商蛇口的A股市值，也有800多億。

上市房企裡，市值排在綠城前面的三家開發商，濱江集團、華髮股份、越秀地產，市值都在一兩百億左右。

其中，濱江集團在去年的銷售額爲1500多億，越秀地產大約1400億，華髮股份還不到1300億。

這三家開發商，靠着還不到綠城一半的銷售規模，就在二級市場上獲得了更高的估值。

而綠城，把規模做得很大，揹負了龐大債務，卻並不受投資者待見。

十一弟算了下，按照綠城在去年的31億淨利潤、當前150億市值，它的市盈率大約5倍左右。

相當於綠城幫股東們每賺到一塊錢的利潤，二級市場的投資者就會給到五塊錢的估值。

這兩年的樓市行情下，這一市盈率水平，相對公允。

華潤置地、中海地產、濱江集團、龍湖集團的市盈率，也都在5倍左右。

這就意味着，在二級市場上，投資者們並沒有低估綠城，壓低它的估值。

綠城的估值偏低，根本上是由於盈利能力過於拉胯。

儘管它的銷售規模與其他幾家大央企開發商不相上下，市盈率也能跟它們站在同一檔位，但利潤卻不可相提並論。

2022年，華潤置地憑藉2071億營收，幫股東們賺到了281億淨利潤，淨利潤率接近14%。

中海地產在2022年依靠1803億營收，幫股東們賺到了233億淨利潤，淨利潤率也接近13%。

同在2022年，綠城營收大約1272億，最後幫股東們賺到的淨利潤，還不到28億，淨利潤率爲2%。

跟華潤置地、中海地產兩家大央企開發商相比，綠城的盈利能力，甚至夠不着它們的零頭。

綠城背後最大的股東是中交集團，它有了大央企的融資信用、股東資源。

但它的底色，還是從前那個高槓杆、低利潤的綠城。

它徒有央企的影子，卻並沒有央企的底子。

年初，國資委已經作過表態，今年將全面推開央企上市公司的市值管理考覈。

其中，還會將市值管理納入到央企負責人的業績考覈。

對綠城來說，市值問題赤裸裸地擺在了桌面上——

利潤一直拉胯，就不可能換來高估值。