賣厝阿明／跟屋主買轉售預售屋 這個沒注意就糗了

房市示意圖。 聯合報系資料照

一名網友在買房社團分享買轉手預售屋之後，因爲無法換約而交易失敗的慘痛經驗。原因是原買方一直無法提出原建商同意換約的文件紀錄，導致該筆預售屋交易不僅吹掉，網友還歷經千辛萬苦才把訂金討回來。

這個單元我們來分享民衆想購買預售屋轉售、換約步驟以及須注意事項。以下分成二個部份來說明：1．流程？、2．注意事項？

Q1.流程？

A：目前預售屋轉售須依據內政部《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審覈辦法》，若買方符合第4條身分，如果是屋主（先跟建商籤合約的第一手買方，以下簡稱原買方）的配偶、直系血親或二親等內旁系血親等，無須向政府申請即可辦理。

但若是一般民衆想買轉售預售屋，原買方就須要符合中央主管機關公告得讓與或轉售的以下情形：

1.買受人因非自願離職，且逾6個月未就業。

2.買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全天照顧。

3.買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而無法居住，須另行租屋。

4.買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡，或重大傷害經認定須6個月以上全天照顧。

5.原買受人死亡，其繼承人無意保留。

6.共同買受人之間的轉售或轉讓。

原買方符合以上6點之一，並經「直轄市、（縣）市主管機關」覈准後纔可以買賣。

如果原買方符合預售屋轉讓條件，新買方購買轉讓預售屋流程：

步驟1：產權確認

買方找到喜歡的房子後，須確認原買方（屋主）是否擁有預售屋合法產權，包括查閱合約、問清楚原始合約上籤約的賣方有幾個。

步驟2：簽約&換約

確認成交價及細節後，買賣雙方籤立「預售屋權利買賣契約暨價款託管申請書(私契)」，約定「簽約款」及「換約款」金額及日期；當買方將這兩筆款項全匯入價金信託專戶內後，雙方可至建設公司辦理預售屋「換約」。

步驟3：撥款&申報

換約完成，買賣雙方簽署價金信託結案單，將專戶內款項匯至賣方帳號，賣方會去申報房地合一稅。

步驟4：繳款&對保

依照合約各階段繳錢，在建商取得使用執照後，買方即可進行銀行對保，確認貸款等。

步驟5：完稅&過戶&驗收交屋

爲便捷買賣，建商通常會預收待收款以支付相關代辦費用。

而建商在取得使用執照的4個月內會進行過戶；

取得使照6個月內交屋，通常對保時就可初驗房屋、過戶前複驗。

圖／賣厝阿明提供

Q2.注意事項？

A：若是原買方違規換約轉售，或銷售者（建商）違規都會被重罰，因此新買方最好與原買方確認清楚，是否有按《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審覈辦法》程序申請；新買方在簽約前也須仔細審閱合約，特別是轉讓條款、違約責任部分，以免最終勞心勞力還交易失敗。

另外要特別注意，如果新買方購買專售預售屋的換約承接點太晚，例如在房子快完工時，等於新買方要一次付清原買方「已付自備款」和「換約產生的價差」，這會是一大筆錢，而且還無法「分期付款」，所以新買方要注意自己購買時間點與口袋深度。

最後提醒大家，如果原買方有做客變，這時候新買方就要照單全收「客變的增減帳」，所以新買方要確認這筆客變費用有沒有結清！釐清原買方應負擔哪些費用。

案例說明：

像開頭新聞提到，後來新買方在社團好心人介紹律師，問清楚合約漏洞與自己的義務後，原買方纔退錢結束此烏龍事件。阿明提醒大家，現在預售屋轉讓限制嚴格，購買轉讓預售屋物件時，建議務必事先詢問房地產專業人士意見才下手，避免勞民傷財白忙一場！

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