漫談：上海放寬限購了，多孩家庭會不會買房？

最近的房地產市場，除了滬九條新政出臺，最受行業關注的一個話題可能就是上海的超低出生率。我們知道現在年輕人的生育慾望低，但沒有想到這麼低。

5月20日，上海衛健委公佈了2023年上海人口監測數據：上海全市的總和生育率僅爲0.6。換言之，上海每位適齡女性只生育0.6個小孩，在上海核心城區如黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、虹口等，均已跌破0.5。兩對夫婦還不到1個孩子。

聯想到5月27日出臺的樓市新政滬9條，放寬了多孩家庭的購房限制，允許多孩家庭增購一套房（上海家庭原來可購2套，非上海家庭可購1套）。但是，申度君覺得，這個政策多少是有點雞肋了。

首先，”多孩增購”政策或許能釋放一些潛在的購房需求。但是真的不多。爲什麼這麼說呢？雖然上海房地產市場限購這麼多年，但是真正有錢有能力的人，總是可以想方設法買到他們想要的房子的。所以當市中心、沿黃浦江有倒掛盤出來的時候，總有足夠的購買力擠破了頭在買房。

政策限制住的是少數循規蹈矩的人，他們有一些經濟實力，但是又不太多，有一些能力，但也不太多。限購確實影響了他們改善性的置換需求。所以，政策釋放的也只是這一小部分人的需求而已。

另外還有一部分人，他們不換房子，並不是因爲限購。是因爲——窮。他們確實生了2娃或者2娃以上，房子也不夠住。但是，哪怕政策放開了，他們還是換不起。這可能纔是大多數吧？

所以，申度君的切身感受是，比起多娃增購，更多人關心的反而是放寬非上海戶籍單身人士的購房限制。這一部分人羣，沒有家庭壓力，沒有養娃的壓力，他們可能纔是上海樓市潛在的生力軍。

其次，有人說，滬9條放寬多娃購房能夠激勵多生娃。也有猜測說，上海的政策裡有多娃相關的放開，和上海一直在下降的出生率或許也有關聯。如果真是這樣，應該是鐵拳打在棉花上了。

衆所周知，低生育率的原因很多。如生育成本高昂、孩子教育成本高昂、房價高昂，平均受教育年限延長導致晚婚晚育，80、90後一代婚戀觀念的轉變等等。

丁克的原因有很多，其中有一個很大的原因，是經濟壓力。

上海2023年上海新房均價約爲66498元/平。若要購買一套120平的改善居所，預計房價780萬。假設首付35%，剩餘500萬使用公積金+商貸的組合，每月需要還近2萬元。

哪怕按目前現行的低利率水平，以一個剛需家庭爲例，攢夠了100萬的首付，貸款400萬，分20年還清，利率假設爲3.2%，等額本息的月供約在22586元。

所以，有多少人會爲了能夠多買一套房去考慮生一個孩子？在過去投資房地產可以獲得暴力的時代或許有。

無論是低生育率，還是目前的低迷的房地產市場，核心問題仍然是經濟下行，購買力不足。高淨值人羣和豪宅，那是另外一個平行世界，它們往往不受政策的影響，也不受週期的影響。

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數據來源：上海市衛生健康委員會官網