美的置業將實施重組 剝離房地產開發業務至控股股東

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

6月23日晚間，美的置業（3990.HK）公告擬將房地產開發業務進行內部重組，由私人公司持有該業務，同時組建私人公司集團，接着通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從美的置業剝離。分派完成後，控股股東將全面收購房地產開發業務的剩餘股權至100%持股。也就是說，美的置業全資持有的房地產開發業務產權線將從上市公司重組至控股股東，房地產開發業務從上市資產變成非上市資產。

重組完成後，美的置業將專注經營性業務，圍繞物業管理、商業管理、智能化、裝配式建築和室內裝修開展業務，以及承接控股股東所持房地產開發資產的全鏈條開發管理。

6月24日，美的置業方面對《中國經營報》記者表示，推進上述股權重組，公司經營業務實質、管理體制及業務運作未有變化，不受影響，經營團隊保持不變，仍由現有團隊統一開發、運營、銷售、服務，並輕裝上陣，摒棄傳統快週轉模式，進一步瞄準如何製造“好房子、好服務、好生活”的新課題。

減少負債及信用風險

6月24日開盤，美的置業股價迎來大漲，盤中觸及7.54港元/股，截至收盤報收6.37港元/股，漲幅約70%。此前一天晚間，美的置業公告剝離房地產開發業務的消息。

公告顯示，美的置業擬採用香港資本市場常見的實物方式分派來推進股權重組。重組完成後，美的置業將實現房地產開發重資產業務與持續經營性業務的股權分設。

具體而言，通過實物方式分派，美的置業將其持有的房地產開發業務產權線作爲特別股息分派給上市公司的全體股東。分派後，重資產的房地產開發業務從美的置業的子公司調整爲美的置業的兄弟公司。此次分派還提供現金選擇權，即持有美的置業股票的股東如不參與房地產開發業務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派，每股現金分派金額爲5.9港元（較6月21日公司收市價溢價約57.33%）。

一系列重組後，美的置業控股股東（何享健、盧德燕）持有的美的控股有限公司將100%持有非上市房地產開發業務產權線，以及美的置業的81.13%股權。

公告顯示，截至2023年年末，美的置業房地產開發及銷售業務（不包括公司持有及運營的商業物業和產業園）涉及319個物業開發項目，土地儲備總建築面積約2650萬平方米，這些項目大多爲住宅物業，分佈於粵港澳大灣區、長三角經濟區等五大區域。

美的置業在公告中表示，儘管公司維持了健康的財務比率並設法滿足“三道紅線”的要求，但公司仍須承擔沉重負擔以支持房地產開發業務。“把房地產開發業務從公司剝離將可減少公司的負債和與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險，併爲股東提供變現其在公司部分投資的選擇權，減少股東與公司股份相關的房地產開發業務投資風險。”

重心轉移至輕資產模式

年報顯示，截至2023年年末，美的置業有息負債總量爲380.7億元，較2022年年末下降約104億元，公司淨負債率爲35.8%，現金短債比爲1.44，資產負債率爲67.3%，“三道紅線”保持“綠檔”，加權平均融資成本爲4.8%。

2023年，美的置業實現合同銷售總額658.5億元。今年1—5月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約169.4億元，對應已售建築面積約149.8萬平方米。

記者注意到，美的置業總裁郝恆樂曾在今年3月舉行的業績會上表示，2024年美的置業提出重走新的“長征路”。“2024年以前，也就是上一個階段，美的置業走過了一個週期，可以說有得有失，有經驗也有教訓。2024年是非常關鍵的新長征路的起點，聚焦結構優化是主旋律，這當中包括城市佈局優化、負債結構優化、業務結構優化。”

公告顯示，剝離重資產的房地產開發業務後，美的置業將專注於以輕資產爲主的保留業務。該保留業務包括物業管理服務業務、商業物業和產業園業務、房地產科技業務、建設項目管理業務。

“將重資產的房地產開發業務剝離將不可避免地縮減公司整體業務的規模，但將重心轉移到輕資產模式能夠使公司的保留業務實現更高的利潤率（與房地產開發業務相比），並減少在房地產市場的週期性風險敞口。”美的置業在公告中表示，當前，輕資產保留業務的利潤率相對較高，但被利潤率相對較低的房地產開發業務所衝減，因此，投資者難以單獨對輕資產保留業務進行估值。推進重組及分派後，公司股價將更好地反映保留業務的價值。對於新型輕資產業務模式，美的置業方面認爲其具有增長潛力和重估機會。

中指研究院企業研究總監劉水對記者表示，房企構建新發展模式將更加側重輕資產運營管理業務，未來或有其他房企順勢而爲，對發展戰略進行調整，包括業務方面“去重取輕”、財務方面“輕裝上陣”等。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）