美國豪宅市場回暖，今年售價達到1億美元的房產銷售有望翻倍

2024年美國超豪華房地產市場正在回暖，與依然爆冷的普通房產市場形成鮮明對比。

據最新報告，隨着美股上漲帶來財富效應和對今年降息預期升溫，銷售額達1億美元的豪宅銷售有望在今年翻倍。截至7月15日，美國已經售出了六套價值超過1億美元的住宅。如果這種銷售速度持續下去，今年的總數將超過去年，並有望打破2021年九套的歷史紀錄。

根據房地產評估和研究公司Miller Samuel的數據，儘管九位數俱樂部是一個小羣體，但售價在5000萬美元、2000萬美元甚至1000萬美元的房產銷售都在顯示出強勁的回升。灣區的房地產經紀人Nathalie de Saint Andrieu表示：“2024年迄今爲止，最讓我驚訝的是有這麼多有資格的買家願意支付高價購買這些超級豪華的房產，這說明在市場的最高端有非常多的資金流動。”

這一復甦與全國房地產市場形成了鮮明對比，後者仍然承受着高抵押貸款利率和供應不足的壓力。Miller Samuel的首席執行官Jonathan Miller表示：“豪宅銷售速度顯著提升，而在全國普通房地產市場上我們完全沒有看到這種情況。”

豪宅逐漸復甦，普通房產依舊不振的深層原因——高息和股市財富效應

超豪華房產市場和普通房產市場的走勢截然不同，顯示出推動高端經濟和其他地方經濟的力量差異很大。

1）普通民衆被高息貸款所困，而富豪直接現金買房

全國的房地產市場隨着抵押貸款利率的變化而波動。當利率上升時，房價和房屋銷售通常會下降，因爲借錢買房的成本變高了；當利率下降時，房價和房屋銷售通常會上升。在美國高利率陰影籠罩下，現在人們對房價的負擔能力處於歷史最低點。

過去很多美國人在利率較低的時候買了房子，並且鎖定了低利率的抵押貸款。現在利率上升了，他們不願意賣掉房子並重新貸款購買新房，因爲賣掉房子後他們會面臨更高的貸款成本。

但是超富裕人羣可以直接用現金買房，不需要借錢。因此，抵押貸款利率的變化對他們影響不大，尤其是在利率高的時候，他們反而更傾向於用現金買房，因爲這樣可以避免高利率的貸款成本。

Miller Samuel表示，今年春天，在曼哈頓的房產交易中，有三分之二的交易是用現金支付的。而在豪宅交易中，這個比例甚至更高。

2）美股新高爲富豪帶來財富效應

此外，富裕買家的信心（和現金）主要來自於股票市場，今夏美國主要股指屢創新高，科技股輪番刷新歷史高位，創造了數萬億美元的股票財富，這使得超富裕人羣擁有更多的資金，並且有意願購買超豪華房產，從而推動了超豪華房地產市場的復甦。Miller表示：

3）年輕一代從家族繼承了大量財富

未來幾年內，隨着老一代富豪去世，他們的鉅額財富將逐步傳承給下一代。這些財富包括現金、房地產、投資等，總額大約爲80萬億美元。年輕一代（千禧一代和Z世代）從家族中繼承了大量財富，他們現在有了更多的資金來購買房產。

One Commercial Real Estate的首席執行官Daniel de la Vega表示，在南佛羅里達州，千禧一代（大約是1981年至1996年出生的人）和Z世代（大約是1997年以後出生的人）購買公寓的數量激增。這些年輕買家很多是用家族信託基金的錢來買房子。他說：“這些年輕買家喜歡購買新的開發項目的房產，有些人甚至在沒看房子的情況下就直接購買，尤其喜歡有品牌背書的高端住宅。”

4）新冠疫情推動富豪需求增加

de la Vega還指出，推動超豪華住宅銷售的另一個趨勢是對更大住宅的需求增加。新冠疫情之後，富裕買家的需求發生了變化。他們希望在自己的住宅中擁有所有喜歡的生活設施，不再需要到外面去。

這些富裕買家希望他們的家中能夠有健身房和溫泉，方便他們鍛鍊和放鬆。他們還希望有辦公室，可以在家中處理工作事務。娛樂空間也是他們的需求之一，用來招待客人或享受休閒時光。 他們還希望有專門的地方來展示他們的藝術品和汽車收藏。

5）金融市場的強勁上漲抵消了總統選舉對豪宅的影響

通常在總統選舉前，高端房地產市場會暫時停滯，因爲買家會等待更多的確定性。然而，目前強勁的金融市場似乎抵消了選舉的不確定性，然而，下半年的情況還遠未塵埃落定。Miller表示：“至少從我們今年看到的行動來看，選舉似乎並沒有對超豪華房地產市場造成太大影響。”

美國豪宅價格上漲

數據顯示，南佛羅里達州的豪華公寓每平方英尺價格今年上漲了33%，達到3451美元；獨棟住宅價格上漲了11%，達到2485美元。

One Commercial Real Estate的首席執行官de la Vega表示表示：“以前，房子越大，每平方英尺的價格就越低。現在情況正好相反。我們從未見過這樣的數字。這簡直是天文數字。”

例如，曼哈頓在過去一個月內完成了兩筆重大交易。一個是中央公園塔（英文名Central Park Tower，世界上最高的住宅樓）的一套頂層公寓以1.15億美元賣給了一位不知名的買家。而安縵紐約酒店（Aman New York）的頂層公寓則以1.35億美元賣給了俄羅斯裔億萬富翁Vladislav Doronin，建造這棟樓的開發公司是由他自己創立的，所以他實際上是從自己的公司買下了這棟樓。

在佛羅里達州棕櫚灘，唯一的私人島嶼塔蓬島(Tarpon Island)於5月份以1.5億美元的價格售出，而Oakley創始人James Jannard則以2.1億美元的價格售出了他在馬里布的豪宅，創下了加利福尼亞州最貴房產的紀錄。即使是舊金山也在經歷着超豪華房地產熱潮，史蒂夫·喬布斯的遺孀、億萬富翁Laurene Powell Jobs最近以7000萬美元的價格購買了舊金山最貴的住宅。

豪宅市場也呈現出強勁勢頭。根據房地產網站Redfin的數據，截至6月底，售價在500萬美元以上的住宅銷售額超過了4000套，同比增長13%。芝加哥房地產公司@properties的聯合創始人Mike Golden表示：“今年的開局比任何人預期的都要強勁和穩健。”

根據Christie's的《2024年年中期豪宅展望》，全國各地的高端市場需求強勁。報告稱，在佛羅里達州那不勒斯，第一季度1000萬美元以上的房產銷售增長了14%，而在蒙大拿州，截至5月初，400萬美元以上的房屋銷售額增長了50%。