美國樓市三年來首現同比增長

根據全美房地產經紀人協會（NAR）最新數據，10月美國現房銷售環比增長3.4%，同比增長2.9%，是2021年7月以來首次實現同比增長。

與此同時，抵押貸款融資巨頭房地美公司（FreddieMac）最新數據顯示，美國30年期標準固定抵押貸款的平均利率攀升至6.84%，重回四個月以來新高。

房貸利率仍居高不下，現房銷售的解凍能否持續？還僅僅是曇花一現？

接受第一財經記者採訪的多位美國房地產經紀人認爲，利率波動是決定購房行爲的重要因素，不過，受影響更大的是改善型住房需求，自住房需求仍然存在。當前買賣雙方仍存在一定觀望情緒，市場走勢可能在明年春季發生變化。

過去一年美國30年期房貸利率走勢/圖源：房地美

2%的房貸利率時代已遠去

在過去的三年裡，平均抵押貸款利率翻了一番還多。2021年8月19日，30年期固定利率平均爲2.86%。而截至11月21日，該利率爲6.84%。在美聯儲9月降息以後，美國房貸利率卻並未應聲下跌，而是繼續攀升。

全球房產科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集團聯合創始人兼首席執行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者解釋：“美國房貸利率緊跟10年期國債收益率。美國國債收益率近期一直上漲，因爲市場認爲美國的經濟表現強勁，同時當選特朗普政府的減稅與關稅政策也可能意味着財政赤字上漲和通貨膨脹”。

數據顯示，美國10年期國債收益率已從9月26日的3.62%飆升至當前的4.41%。

美國大選結果出爐三天後，美國房地產交易平臺Redfin將2025年的30年期平均抵押貸款利率預測上調至6.8%。穆迪分析公司和凱投宏觀等機構也預計明年內該利率將保持在7%左右。牛津經濟研究院也預測稱，雖然國債利率已趨於穩定，但鑑於經濟增長強於預期、美聯儲降息步伐放緩的風險，以及即將上任的特朗普政府在關稅和移民方面實施通脹政策的風險，該機構仍然認爲利率面臨上行風險。

美國首都華盛頓特區長榮地產副總經理陳宏明對第一財經記者預測稱：“貸利率短期內可能會維持在6%左右，如果有變化，或許要等到明年年初。過去一個月，由於利率再次上升，我們的買家大多處於觀望狀態，市場基本沒有太大變化”。

“短期內，房貸利率不可能再回到疫情初期2%的水平。銀行的貸款利率受太多因素的影響，美國的通脹隱憂是投資人心中一塊沒有落地的石頭。”安薩里認爲，由於大部分美國有房一族的房貸利率在4%左右，按揭利率需降至5%才能激勵房主掛牌，促進樓市交易。

最低迷的時期可能已經過去

儘管抵押貸款利率已連續四周上升，但房屋貸款申請量卻連續第二週增長，而在此之前，申請量已連續兩個月下滑。根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的最新數據，截至11月15日的一週內，抵押貸款申請量較前一週增加了1.7%。

房屋供應量同樣有所增加。10月份，待售住宅的供應量達到了137萬套，同比增長19.1%。但供應量的增長在一定程度上也反映了房屋在市場上的滯留時間延長，而不是掛牌數增多。根據NAR的數據，10月份房產在市場上的平均停留時間爲29天，高於9月份的28天和2023年10月份的23天。按當月的銷售速度計算，可售庫存量相當於4.2個月的供應量，雖然略低於9月份的4.3個月，但仍遠低於6個月的平衡水平。

美國房產經紀公司Compass西雅圖柯克蘭分公司的經紀人Becco Zou對第一財經記者稱：“在賣方方面，由於對市場未來走勢的不確定性，許多人推遲了掛牌計劃，預計要到明年春季纔會重新上市，因爲傳統上春季是購房的高峰期”。

NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）分析稱：“房屋銷售最低迷的時期可能已經過去，庫存的增加將帶來更多的交易。就業崗位的增加和經濟的持續增長似乎是有保障的，這將導致住房需求的增長。然而，對於大多數首次購房者來說，按揭貸款至關重要。雖然抵押貸款利率仍然較高，但預計將趨於穩定。”

安薩里認爲，在當前的市場環境下，買家最好的策略是“適應並接受高利率的新常態”，因此可能會選擇先購買房產，未來如果房貸利率下調，再通過再融資降低成本。否則，一旦利率下降，大量買家涌入市場可能會再次推高房價。

陳宏明也表示：“一般來說，我們建議買家不要因爲等待利率變化而延遲購房決策。購房應基於自身需求和房屋條件來決定。如果是自住房，建議儘早入手；而對於投資性房產，則應更多考慮房屋的投資回報率。”

Becco Zou觀察到，首次購房的剛需買家仍然會選擇購房，但大部分換房的買家目前多處於觀望狀態。“以換房爲主要需求的買家對地段和學區的要求更加挑剔，在一些地區，綜合條件好的房源仍然需要競爭才能購得。”她說。

值班編輯：七三