美國商業地產危機：雷早就埋下，爲何此刻爆了？
美國商業地產風險再次成爲全球焦點，紐約社區銀行、德意志銀行最近紛紛宣佈增加貸款損失準備金，導致部分銀行股股價出現驚人跌幅。
其實美國商業地產的雷早就埋下，在過去十年的低利率時期，全球投資者紛紛涌入寫字樓和其他商業建築，將其視爲債券替代品。從洛杉磯到紐約等美國城市都依靠寫字樓的高價值來增加地產收入，而貸款方，尤其是美國地區性銀行，則將大量資金投入到該建築物貸款中。
然而，自疫情居家辦公潮影響商業地產以來，貸款方沒有動力對受到利率飆升擠壓的借款人採取強硬措施，也沒有動力接受貸款價值減少。潛在的賣家也不願意以低廉的價格出售建築物，美國商業地產交易陷入停頓。
至於爲何此時才爆？
據媒體週四報道，一方面是由於，美國範圍內交易開始回升，揭示了房地產價格下跌的程度。在曼哈頓，經紀人以大約50%的折扣銷售黑石洛杉磯一棟優質辦公樓，聯邦存款保險公司出售價值約150億美元的紐約市公寓樓貸款實行了40%的折扣。
另一方面，市場面臨的一大轉折點是，美聯儲結束了一代人以來最快的加息步伐，爲房地產投資者提供了更清晰的借貸成本狀況。
此外，隨着債務到期，一些業主將別無選擇，只能出售房產。數據公司Trepp的數據顯示，到明年年底，將有超過1萬億美元的商業地產貸款到期。
毫無疑問，美國商業地產拋售將引起廣泛反響，但危機嚴重程度還難以確定。財政部長耶倫上週表示，商業房地產的損失令人擔憂，但情況是“可控的”，美聯儲主席鮑威爾也表達了類似觀點。其他人的看法則更爲悲觀，房地產投資者Barry Sternlicht預測商業地產損失將達1萬億美元。
“雷”延遲爆發
分析指出，多年來貸款人一直採用所謂的“延長和僞裝”策略，在動盪時期集中精力延長貸款期限，而忽視短期估值。這種策略在疫期間非常奏效，因爲當時辦公室、商店和酒店都已人去樓空，貸款人面臨着拖欠貸款的問題。大幅削減貸款並不合理，因爲當時還不清楚這些問題是短期還是長久的。
不幸的是，危機導致通脹失控，最終引發一系列加息，使建築物的價值一落千丈。這一問題在寫字樓行業進一步加劇，至今仍未從創紀錄的空置率中恢復過來。
儘管從倫敦到東京的金融中心的寫字樓價格都在下跌，但美國城市的跌幅尤其大。根據經紀公司第一太平戴維斯的數據，舊金山多年來一直受益於科技公司的需求，但在第四季度，舊金山寫字樓可用空間率達到了 37%，位居全國之首。紐約的情況要好一些，但其寫字樓存量仍有近五分之一可供出租。
商業地產困境日益嚴重
據MSCI統計，截至去年12 月，寫字樓佔美國不良資產價值的41%，接近860億美元。在所有物業類型中，潛在不良資產價值接近2350 億美元（潛在不良資產指的是資產當前財務狀況受到侵蝕）。
其中，公寓在這一名單上名列前茅，其潛在損失超過 670 億美元。其中30%以上的價值與過去三年中購買的樓宇有關，當時許多公寓的價格達到頂峰。
而公寓業主面臨的問題與寫字樓業主面臨的空間過剩問題大相徑庭，大多數城市的住房仍然短缺，該行業的困境主要源於借貸成本飆升。
中小型銀行恐受更大沖擊
隨着越來越多的貸款臨近到期日，投資者紛紛註銷或退出房產，全球貸款人將不得不儲備更多的準備金，以應對可能出現的損失。而每家公司的具體情況將在很大程度上取決於其貸款的質量，這意味着困境可能會在不同的時間出現在不同的地區。
一些銀行一直在儲備額外的現金，以幫助自己免受價值下跌和潛在違約的影響。截至去年年底，最大的地區性銀行美國合衆銀行第四季度的信貸損失準備金較去年同期增加了 1.11 億美元，增幅接近 28%，該公司表示，這一舉措部分是受商業地產的影響。
分析指出，大銀行可以更容易地渡過這場動盪，因爲它們已經建立了龐大的準備金來應對潛在的損失，而且還可以依靠其他大型業務，如信用卡和投資銀行業務。對於中小型銀行來說，受到的衝擊恐怕較大。
摩根士丹利本週發佈的一份報告顯示，銀行資產負債表2025年到期的商業地產債務中，地區性貸款機構佔70%，其餘爲排名前25位的銀行。摩根士丹利表示，地區性貸款機構的監管環境也在發生變化，這可能會提高其負債成本，限制其調配資本的能力，使其更加脆弱。
利率下調或緩解危機
值得一提的是，商業抵押貸款的期限通常爲5年或10年，在貸款到期時需要償還或爲再融資付款。如果美聯儲下調利率，部分銀行壓力或相對減少。
分析指出，在很大程度上，貸款人願意修改貸款期限，以儘量避免取消抵押品贖回權，從而增加了找到更好解決方案的機會。寫字樓需求仍有可能改善，或者借款人將獲得足夠的信心注入新的資金，尤其是美國成功避免衰退的情況下。
Oberon Securities執行合夥人Nicole Schmidt指出：
此外，拖延時間還能讓銀行有時間建立必要的儲備金以減記不良貸款的價值。在上一輪週期中，商業抵押貸款支持證券拖欠率在2012年7月達到峰值，超過 10%。根據Trepp的數據，目前證券化貸款拖欠率爲4.7%。