美國商業地產迎大考：近萬億美元債務今年到期

美國商業和多家庭房地產領域中，有近20%的未償還債務將在今年到期，規模高達9290億美元，這些債務需要再融資或對房屋出售。9290億美元的規模，比抵押貸款銀行家協會（MBA）此前估計的6590億美元高出了40%。這一激增是由於貸款展期和其他延遲，而非新的交易。

據MBA的報告，銀行持有的商業地產債務中，今年有4410億美元到期。大約2340億美元的到期債務通過CMBS、CLO和ABS證券化。非銀行貸款方有1680億美元的債務在今年到期。

美國商業地產的價格已較其2022年初的高峰下跌了21%，辦公室類地產是重災區，由於新冠疫情後的居家辦公潮，這類地產價格下跌幅度最大、高達35%。辦公室類貸款中，有大約25%於今年到期。

與美國商業房地產相關的所有債務總額達到4.7萬億美元。隨着美國商業地產價值的下滑，風險顯現，監管機構和投資者們均表示擔憂。該領域違約增加和相關減記，已經波及到一些地區性銀行，近日暴雷的紐約社區銀行（NYCB）就是最有名的例子。此外，KKR的商業按揭房地產投資信託、以及商業抵押支持證券（CMBS）的持有者們也受到衝擊。

據業內報告，截至2023年底，美國商業地產債務中有大約858億美元被認爲是處於困境的，另有2346億美元的債務面臨可能的困境。

當前美聯儲表示其已完成加息，今年降息越來越近，市場普遍預期美聯儲最早5月降息。在這樣的背景下，業內人士認爲，之前由於利率波動且路徑不確定、對物業價值缺乏明確性、以及對某些物業基本面的質疑，令市場陷入僵局，不管是出售還是融資。而今年預計會有所改變，有望完成更多交易。