萬物雲朱保全：身處暗處，目及金山，終將越過山丘

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“投資人是理性的，做企業是感性的。”

8月23日，萬物雲召開2024年上半年業績發佈會，萬物雲董事長朱保全表示，當前投資者最關切的是開發商影響及關係處置問題，但萬物雲是萬科養大的孩子，雙方水乳交融，是剪不斷理還亂的關係，今天不能就說一刀兩斷。

在朱保全看來，“人都是有感情的，業務勢必藕斷絲連。雙方業務量雖確實在下降，但應收賬款顯著增加，我們既希望能夠保持業務的相對獨立性，同時感情上又很難做到投資人說的一刀兩斷。”

但不可否認的是，即使受開發商關聯交易拖累，萬物雲仍交出了一份不錯的中期業績。

數據顯示，截至2024年6月30日止六個月，萬物雲實現收入175.6億元，同比增長9.6%。其中，社區空間居住消費服務板塊收入爲101億元，同比增長11.8%；商企和城市空間綜合服務板塊收入爲60.7億元，同比增長7.0%；AIoT及BPaaS解決方案服務板塊收入爲13.9億元，同比增長5.7%。

若剔除所有開發商相關業務，公司上半年收入爲153.6億元，同比增長16.2%；毛利20.0億元，同比增長12.8%，收入及毛利增速更快。

儘管如此，萬物雲期內利潤下滑幅度遠遠低於行業平均水平。數據顯示，截至2024年6月30日止六個月，萬物雲核心淨利潤爲12.018億元，同比降低2.7%。

與此同時，萬物雲堅持大手筆分紅回饋股東。截至2024年6月30日止六個月，萬物雲股東應占每股收益爲人民幣0.66元，董事會建議以核心淨利潤的100%爲派付股息總額，其中55%爲中期股息分紅， 45%爲特別股息分紅，向股東派付截至2024年6月30日止六個月的中期股息每股人民幣0.562元（含稅），特別股息每股人民幣0.460元（含稅），合計派發股息每股人民幣1.022元（含稅）。

關聯交易收入下降

曾被視爲物業行業高增速與高估值後盾的關聯開發商，如今卻成爲了“拖累項”。

數據顯示，2021至2023年，主流上市物業企業的持續關連交易收入佔比從17.2%下滑至14.1%。另外，2023年，主流上市物業企業的關聯方應收同比提升13.5%，關聯方應收款項也成爲市場高度關注的指標，引發市場對於回款問題的擔憂。

幸運的是，萬物雲對此早有預判。朱保全曾在2023年業績發佈會上表示，2023-2025這幾年會是行業的分水嶺，此岸是房地產開發產業鏈末遊，彼岸是基於不動產持有的消費。能否達成物業行業從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨立自主的決心。

因此，近年來，萬物雲一直在努力降低與萬科間的關聯交易比例，從2021年的19.2%，到2022年16.0%，再降到2023年的13.5%。截至2024年上半年，萬物雲與萬科間的關聯交易收入佔比進一步下降到10.1%，下降了3.4個百分點。

其中，住宅物業服務方面，來自萬科集團及其合營企業及聯營公司的財務收入爲49.75億元，佔總住宅物業服務收入93.16億元的53.14%，較2023年同期的55.06%減少了1.92個百分點。

物業及設施管理服務方面，來自萬科集團及其合營企業及聯營公司的財務收入爲7.08億元，佔總物業及設施管理服務收入47.99億元的14.75%，和2023年同期的14.52%相差無幾。

萬物雲表示，下半年公司會進一步主動降低與萬科間的關聯交易，並與萬科商議以經營性資產抵債的方式降低應收賬款。對開發商關聯業務下降的影響，會盡可能通過非開發商主營業務的更好發展來彌補，最終保持收入正向增長。

值得注意的是，在減少關聯方拖累的同時，萬物雲也有意識的鍛鍊自身肌肉，其中以AIoT及BPaaS解決方案服務表現最爲突出。

數據顯示，截至2024年6月30日止六個月，萬物雲來自AIoT及BPaaS解決方案服務產生的收入爲13.92億元，較2023年同期的13.16億元增長5.7%，主要得益於企業遠程運營服務收入的增長。

具體來看，期內萬物雲來自BPaaS解決方案的收入爲7.89億元，同比增長22.0%，佔總收入的4.5%。該業務在報告期內的毛利爲2.92億元，較去年同期增長33.4%，佔總毛利的12.2%。

萬物雲介紹，該業務的快速增長來源於本集團在企業及空間客戶兩方面的市場化拓展能力，截至2024年6月30日，企業BPaaS業務外部拓展成效良好，新增客戶包括頭部AI企業、大型醫藥企業、知名通信企業等；空間BPaaS業務累計在29個城市項目中落地。

AIoT解決方案方面，期內，萬物雲來自AIoT解決方案的收入爲6.03億元，佔總收入的3.4%；其中來自開發商的收入爲2.78億元，同比下降25.1%；來自產業客戶的收入爲3.25億元，同比上升8.7%。

蝶城底盤數量增長至642個

對萬物雲的未來，朱保全充滿信心，並在年中業績報告中寫道“身處暗處，目及金山，終將越過山丘。”

事實亦是如此。作爲一家戰略前瞻的公司，面對當前的行業週期，萬物雲比想象中更有準備。

朱保全表示，蝶城、多元客戶及科技三大戰略的提前佈局和堅定實施，助推公司在主營業務上取得了強勁的增長。其中，蝶城戰略已成功兌現，存量致勝助力底盤擴張，流程改造助力住宅毛利繼續向上。

數據顯示，截至2024年6月30日止六個月，萬物雲蝶城底盤數量增長至642個，其中標準蝶城202個，主攻蝶城180個，目標蝶城260個。

具體來看，流程改造上，新增50個蝶城改造項目，已累計改造200個蝶城，改造住宅項目1337個；生態疊加方面，二手房買賣GTV達98.0億元；“人+機器”流程變革、“飛鴿”智慧調度平臺等多個行業首創方案，成功實現住宅物業服務的持續提效，由此帶來住宅物業板塊的收入和毛利水平的提升。

以南京濱江奧城觀瀾苑項目爲例，爲對老舊的地庫進行徹底改造，並避免外包產生的質量問題，萬物物業決定成立維修共享中心，通過組建服務團隊、採購地庫研磨設備等手段探索自主施工新模式，以濱江奧城爲試點，啓動地庫固化地坪改造工程。

從結果來看，南京濱江奧城觀瀾苑地庫改造得到了小區居民的認可，最終安裝阻車器340餘組，出新牆面約爲1.9萬平方，節能燈管改造千餘盞，標線出新千餘米。據業主王阿姨介紹，小區的車位也漲價了至少10萬元，資產得到了顯著的保值增值。

另外，在保質保量完成工作的前提下，萬物物業爲南京濱江奧城觀瀾苑地庫改造工作節省了將近70%的成本，成爲當地各個業委會組織與基層政府參觀的標杆。

值得一提的是，濱江奧城試點的成功，讓該維修共享中心的服務半徑擴大至整個南京甚至是萬科物業蘇皖區域。據南京萬科物業管理有限公司第一分公司總經理張立志介紹，從2022年至2024年5月，維修集約化施工已勘察32個項目，完成101項工程，節約成本約320萬元。

這只是蝶城內流程改造工作的一部分。事實上，通過試點，萬科物業在上半年重點打造了設施翻新、自有團隊、自建能力、自購材料等能力，並憑藉不斷迭代的服務模式，在存量住宅市場的市拓能力始終位於行業頂尖水平。

數據顯示，在報告期內，萬物雲新獲取了221個共12.76億元飽和收入的住宅市場合同。根據本集團內部招投標數據統計，報告期內在蝶城內獲取存量項目的中標率達到74.0%。在報告期內，萬物雲共對52個項目承諾投入0.92億元智慧社區改造資金，助力社區更新及智能化升級。

除改造外，萬物雲還圍繞著蝶城內房屋的租賃、買賣、裝修及維修四大需求開展業務。2024年上半年，萬物雲的二手房屋買賣總交易額達到98.02億元，佣金率1.75%，同比提升0.01個百分點；房屋租賃業務服務總套數達到35439套，同比增長12.5%。2024年上半年，社區家居裝修改造服務共產生7189單合同，合同額共計2.04億元，同比增長20.5%。

“在2024年下半年，本集團將繼續對不少於50個蝶城進行流程改造。”朱保全表示，雖然通過蝶城找到了供應鏈提效破解之道，但在住宅物業服務領域，客戶服務品質更加重要。後續會通過持續的現場投入來獲得客戶的認可，使得客戶“在如今複雜的經濟環境下保持較高的付費意願”。