南港新商辦供給 掀北市新舊辦公大樓抗衡

信義全球資產經理林建勳。（信義全球資產提供）

臺北市未來幾年辦公室新增供給區域，以南港區爲最大量，推估未來6-7年內將有20-30萬坪新增辦公供給釋出，沿着捷運板南沿線預估幾乎每年都有新增辦公大樓完工。這樣的供給對臺北市辦公室市場是否會有什麼影響呢？

先來看一下南港區的條件，以區位而言非位在市中心商圈，雖未必是企業優先選項，但對有辦公空間需求的企業，未來南港區新辦公大樓是有3大誘因：第一是「新」，目前臺北商辦普遍屋齡老舊，南港將會是新商辦可選擇最多處；第二是「大坪數」，多數新個案因腹地大，預計會開發較多大坪數產品，可供大型企業設置總部，第三是「交通」，南港車站具高鐵、捷運機能，有利商務通勤。

這樣的誘因下，南港未來20多萬坪的辦公供給，到底對市中心辦公商圈會不會有所衝擊呢？試着從租金水準角度來看，目前近南港車站的商辦大樓租金單價已看到2000元以上甚至超越2500元的記錄，預期未來的頂級全新商辦，大概也都會2000元起跳，甚至挑戰3000元大關，而這行情大概已約當是市中心區的舊A辦水準。

換句話說，有能力接受此行情的企業，付租或購買能力應不低，應該原本據點就位在市區精華地段內的指標大樓，要遷移至南港新興發展區，對一些企業可能是抗性；另外有些產業會依賴特定商圈羣聚性，例如航運業喜歡羣聚在近機場的敦北商圈，也不易搬遷。雖然如此，從這幾年的大型交易可發現，許多上市櫃法人在營運成長下開始進行辦公室舊換新、設置大面積新總部，但「新+大面積空間」常是市區老舊商辦較無法滿足的痛點，這就會是南港新辦公大樓可吸引企業的利基點。

從此觀點推演，一消一漲下，未來南港區的大量商辦新增供給，可能未必會對市中心區內商辦產生立即的空置或價量影響，較需要留意的，反而是南港區域內辦公大樓間的競爭，未來在更多新大樓完工後，是否會因空置大幅上升而進入價格競爭流血戰，亦或是會像信義計劃區一樣因大型企業爭相進駐而產生創價效果，都需要再觀察。不過，這些新供給是逐年釋出，且目前許多建案受缺工、疫情等影響，完工時程也可能延遲，或許可讓大量供給的競爭衝擊得以軟着陸些。

企業在長期營運發展、品牌形象、置產保值等想法下，對於具有較高預算條件的企業，會希望尋找屋齡新的辦公室，未來南港區也勢必會發展成新興商業商圈，因此當然可以是企業找尋物件的方向，但新供給估計要1-2年後才陸續完工，對於發展需求較急迫的企業，市中心區精華地段的指標老商辦仍可是優先選項，即使市區大樓普遍屋齡高，但畢竟具有成熟商圈的商業機能與便利性優勢，不容易被替代，相信仍會是經典不敗的選擇。