配售型保障性住房建設提速 深圳探索房地產發展新模式

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

日前，深圳市寶安區一宗地塊規劃調整引起關注。

據深圳市規劃和自然資源局公告，根據市政府相關工作部署，爲支持首批配售型保障性住房建設，完善片區配套，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局依職能開展［機場東地區］法定圖則06-11地塊規劃調整工作，將06-11地塊拆分爲06-11-01、06-11-02兩個地塊，其中，06-11-01地塊規劃建設配售型保障性住房。

無獨有偶，11月29日，深圳公共資源交易中心發佈關於包括龍崗區寶龍街道在內的8個保障性住房項目基坑支護、土石方及樁基礎工程（批量招標）的招標計劃信息。變更記錄顯示，該項目的原招標項目名稱爲“深圳市第一批配售型保障性住房基坑支護、土石方及樁基礎工程（批量招標）”。

事實上，加快保障性住房建設、城中村改造等“三大工程”是今年推進房地產發展新模式的重頭戲，配售型保障性住房被視爲改革的新路子。住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹表示，規劃建設保障性住房是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關係的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購併舉的住房制度。

廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國經營報》記者表示，“三大工程”（保障性住房規劃建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設）既是新時期住建系統的重點工作，也是房地產新模式的抓手。“配售型保障性住房主要解決工薪階層、人才羣體等住房困難羣體對擁有低成本產權住房的需求。”

首次規劃地塊建設

11月28日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發佈關於寶安區［機場東地區］法定圖則06-11地塊規劃調整的公示，披露支持首批配售型保障性住房建設。

公告顯示，按照原先已批准的法定圖則，06-11地塊用地面積20804平方米，規劃用地性質爲圖書展覽用地，未設定容積率，配套設施爲圖書館。

調整過後，拆分出來的06-11-01地塊規劃用地性質爲二類居住用地，容積率爲3.7，配套設施包括幼兒園、文化活動室，同時規劃建設配售型保障性住房；06-11-02地塊用地面積調整爲3184平方米，規劃用地性質爲公共綠地，未設定容積率和配套設施。

這是深圳首次在地塊規劃公示中給出“建設配售型保障性住房”的字眼，目的是爲支持首批配售型保障性住房建設。

此前，深圳市人才安居集團有限公司（以下簡稱“深圳人才安居集團”）已經啓動深圳市第一批配售型保障性住房建設的相關招標工作。

深圳公共資源交易中心顯示，由深圳人才安居集團發佈的包括龍崗區寶龍街道在內的8個保障性住房項目基坑支護、土石方及樁基礎工程（批量招標）預計在2023年12月30日至2024年2月24日招標，招標估價爲4.5億元，項目涉及基坑支護工程施工、基坑土石方開挖及外運等工程措施。

值得注意的是，上述招標項目名稱原先含有“深圳市第一批配售型保障性住房”的字眼，但於2023年11月27日變更爲包括龍崗區寶龍街道在內的7個保障性住房項目基坑支護、土石方及樁基礎工程（批量招標），於2023年11月28日再次變更爲包括龍崗區寶龍街道在內的8個保障性住房項目基坑支護、土石方及樁基礎工程（批量招標）。

至此，外界有觀點認爲，深圳市首批配售型保障性住房至少包括8個項目，但目前仍有待官方的進一步詳細披露。

李宇嘉表示，配售型保障性住房是我國新時期住房保障事業發展的重要制度創新，旨在全面推進住房供給側結構性改革，重點解決住房困難人羣，特別是工薪人羣和各類人才的住房需求。“這部分羣體的住房需求特別迫切，但住房支付能力比較低，需要大規模供應保障性住房來滿足其需求。”

事實上，政策端在推進保障性住房建設、促進房地產市場平穩健康發展和民生改善等方面持續發力。

8月25日，國務院常務會議審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”）。

國務院常務會議指出，推進保障性住房建設，有利於保障和改善民生，有利於擴大有效投資，是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。要做好保障性住房的規劃設計，用改革創新的辦法推進建設，確保住房建設質量，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。

《指導意見》指出，保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要的引進人才等羣體。保障性住房建設堅持以需定建。支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。

調整住房供應結構

當前，深圳市保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房等。其中，公共租賃住房由政府提供政策優惠，限定建設標準和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和爲社會提供基本公共服務的一線職工出租；保障性租賃住房由政府提供政策支持，發揮市場作用，以小戶型爲主、限定租金水平，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃；共有產權住房是指政府提供政策支持，主要採用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

8月1日起，深圳市發佈的《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》正式實施。至此，深圳將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難的居民住有所居。

根據《深圳市住房發展2023年度實施計劃》，深圳市2023年共建設籌集保障性住房18.5萬套，計劃供應分配保障性住房8萬套。2023年，深圳市計劃實現用地保障規模900公頃，其中加大住房保障力度，擬通過城市更新和土地整備規劃籌集保障性住房（含配套宿舍）34000套。

隨着配售型保障性住房的加入，深圳或將迎來住房供應結構的另一次重大調整，在探索房地產新的發展模式上也將更進一步。

李宇嘉表示：“這類房源（配售型保障性住房）以成本價建設和供應，由國有企業承擔建設和銷售，以滿足中低收入人羣擁有產權住房的需求，目的是徹底讓住房迴歸居住和民生屬性，徹底解決供需錯配的問題，讓廣大中低收入人羣能夠分享到房地產市場和城鎮化的紅利，解決房地產發展不可持續和內需疲弱的問題，也是構建內循環和實現共同富裕的必經之路。”

北京中指信息技術研究院市場研究總監陳文靜認爲，隨着《指導意見》印發及住房和城鄉建設部相關領導表態，預計2024年配售型保障性住房將在部分城市探索實施，在取得一定經驗後加速推廣建設。

值得一提的是，《指導意見》出臺後，深圳並非唯一一個採取行動的城市。12月5日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳發佈一則消息稱，南寧市將建設7200套配售型保障性住房，投資約39億元，其中2024年計劃建設住房4000套。下一步，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳將會同有關部門，指導南寧市合理確定建設計劃，加快研究制定配售型保障性住房的具體實施辦法和配套政策，特別是建設、申請、輪候、配售、運營等管理制度，並在土地、金融等要素保障方面給予全力支持和服務，確保條件成熟的項目儘快開工。