青島房貸利率將上漲至3.3%？

最近坊間傳言，青島商業房貸利率將上漲至3.3%，我個人認爲是大概率事件。

青島商業房貸利率最低的時候是2.9%。

11月6日，青島首套、二套商業房貸利率開始上調，由LPR-70個基點，調整爲LPR-60個基點。也就是從2.9%上調至3.0%。

12月11日起，青島商業房貸利率由LPR-60個基點調整爲LPR-50個基點，即從3.0%上調至3.1%。

我個人判斷，未來一段時間，青島商業房貸利率還將從LPR-50個基點調整爲LPR-30個基點，基於目前的LPR，利率將上漲至3.3%。

我的判斷依據有四點：

一是拉大與公積金貸款利率的差額。

現在公積金首套房貸款利率是2.85%，二套房利率3.325%。公積金是政策保障性貸款，如果商業貸款利率比公積金還低，怎麼體現出政策保障的作用？

青島原來的商業貸款是2.9%，與公積金首套房貸款利率只有0.05%的差額，更是遠低於二套公積金。即使是現在的3.1%，也明顯低於二套公積金利率。

2015年至2019年，當年發放的公積金貸款利率比同期商業性個人住房貸款基準利率均低1.65至2個百分點；2020年至2023年，公積金貸款利率比同期LPR分別低1.1—1.55個百分點、1.05—1.4個百分點、0.9—1.35個百分點、0.85—1.2個百分點。

從上面這些數據可以知道，商業貸款和公積金貸款的利率差一直在縮小。如果公積金貸款沒有明顯的優勢，會大大降低大家繳存公積金的動力。

此時，爲了彰顯公積金貸款的優勢，要麼降低公積金貸款利率，要麼上調商業貸款利率，而公積金貸款利率是由國家統一調整的，青島能夠調的只有商業貸款。

3.3%的商業貸款利率，已經明顯高於首套公積金利率，但仍比二套公積金利率低。所以未來公積金利率大概率也會下降。

二是保持與存量房貸的平衡。

青島原來的商業貸款是2.9%，即LPR-70個基點；即使上調後，也纔是LPR-50個基點，3.1%。

而前段時間的存量房貸調整，則只降爲LPR-30個基點。爲什麼當時不把存量房貸直接降到青島新發放貸款利率，即LPR-70個基點？

我想，當時相關部門已經做好了縮小新發放貸款利率“負加點”的準備。你想想，如果存量房貸只降到LPR-30個基點，而新發放貸款一直更低，存量房貸的貸款者肯定有意見。

所以，青島的新發放貸款利率上調至LPR-30個基點，是肯定要實施的，只是時間問題。

三是爲LPR繼續下降創造空間。

12月9日的會議提出“實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆週期調節”“穩樓市”。

因此，未來一段時間，LPR還會繼續下降。

前面說過，商業貸款淨利率不可能低於公積金，LPR又要繼續下降，那就只能縮小“負加點”，這也是青島新發放貸款利率持續上調的原因。

四是保證銀行的利潤率。

銀行賺取利潤的實質，是賺取貸款、存款的利息差。綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本後，對於大部分銀行的房貸業務來說，3.2%的利率是個保本點。

如果放貸利率過低，那麼存款利率只能跟着降低。我們看到，現在銀行的一年期存款利率已經降到了1%出頭。

此時銀行就面臨一個困局，存款利率太低，老百姓不願意存款了。這幾天，有不少中小銀行都上調定期存款利率來攬儲，因爲你不攬儲，就沒有錢去放貸，業務就經營不下去。

所以，只有把發放貸款利率上調上去，才能保證銀行的利潤和正常經營。

基於以上四點，我個人判斷青島新發放貸款利率大概率會上調至LPR-30個基點，基於現在的LPR，就是3.3%。

當然，未來也會繼續下調LPR和公積金利率，但已發放貸款的加減點（也就是打折的折扣）以後是不會變的。你原來享受的是LPR-70個基點或LPR-60個基點，或者現在享受的是LPR-50個基點，那麼未來會一直享受這個“負加點”，後來者是享受不到的。

這麼說來，其實現在就出現了一個房貸“窗口期”。買不買房，取決於你更看重眼前的利率優勢，還是對未來房價走勢有別的判斷。