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全家不是你家！「逆權管有」在臺灣可能嗎？

圖／擷取自網路

【文．莊嘉宏】

週末以輕鬆的心情，聊聊法律與不動產的一些小故事。

大家小時候可能都看過<金髮小女孩與三隻熊的故事>，這是19世紀英國作家Robert Southey的作品，原名是「Goldilocks and the Three Bears」，故事大意是一個金髮小女孩在森林裡走失了，找不到路肚子又餓的她，突然聞到麥片粥的香味，循香而至三隻熊住的地方，恰好三隻熊出門了，於是她便大膽地闖入，把三隻熊的家當成自己家，吃掉屬於小熊的粥、坐壞小熊的椅子，最後更睡在小熊的牀舖上。等到熊爸爸、熊媽媽帶着小熊回到家時，發現家裡被搞得一團亂，小女孩則仍在小熊的牀鋪上呼呼大睡。

這大概是最早啓蒙筆者關於「所有權」意識的一則故事。猶記當時對小熊牀鋪被陌生人睡了，也感到忿忿不平。套句廣告流行語「全家就是你家」，但是，可能嗎？

有趣的是，近日也有位移民網紅（莫雷諾，Leonel Moreno）在網路上分享一支名爲「侵佔房屋教戰」的影片，公開講述在美國任何人都可以恣意入侵無人居住的空屋，且一旦侵佔達一定期間，更可行使所謂「佔屋者權利（squatter’s rights）」。據報載，房屋侵佔問題在美國部分區域越來越嚴重，目前甚至成爲紐約、洛杉磯與亞特蘭大等大城市的主要問題。部分亞特蘭大居民甚至不敢外出度假，擔心返家後發現家裡出現不速之客，遭人鳩佔鵲巢。

上述情況的正確法律概念爲「adverse possession」，中文翻譯爲「逆權管有、逆權佔有」，外國文獻對此概念的描述爲「Adverse possession is a legal concept that allows a trespasser, whether a stranger or a neighbor, to gain legal title over land. The concept developed in early Britain. More recently, though, the law’s function is to achieve a fair result when one owner has neglected or forgotten about a piece of property while another has been using or caring for it for so long that to make them leave would create hardship or injustice. The policy goal behind adverse possession statutes in New York and elsewhere is to ensure that land is owned by people who cultivate it and use it most productively, rather than by those who ignore it.」

從這段描述可知是源於英國，允許侵入者（不論是鄰居或者陌生人）合法取得土地權利的法律概念。以紐約州爲例，立法目的是確保土地歸於耕種土地、最有效地使用該土地的人所有，而不是由那些忽視土地的人所有。簡單的說，融合了「地盡其利」與「對權利沉默者法律不予保護」的哲理基礎。

進一步檢視法律要件，對於逆權管有，紐約州的法律規定必須符合：

A trespasser’s possession must be:

1.Adverse（不利的、負面有害的）

2.under claim of right （meaning the supposed trespasser has a reasonable basis for believing that the property legally belongs to them（聲索權利，亦即佔有者必須基於若干理由確信該財產合法地屬於自己）

3.open and notorious （using the property as the real owner would, without hiding their occupancy; see N.Y. Real Prop. Acts Law Section 512）（公開佔有，不加掩飾並以所有權人自居）

4.continuous for the statutory period （ten years under N.Y. Real Prop. Acts. Law § 511.）（持續佔有經歷一段時間）

5.exclusive （in the possession of the trespasser alone）（排他的）, and

6.actual （exercising control over the property）（實際上能夠控制管理該財產）.

法律要件洋洋灑灑，約略可以歸結出兩大要件：佔有的原因要合理、佔有的時間要能持續一陣子。

閱讀至此，心中必然會有疑問：這種這麼好康、把你家當成我家的法律概念，在臺灣可能嗎？答案要讓大家失望了，因爲在臺灣不動產有登記制度，因此不可能發生。

具體的檢視臺灣民法第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續佔有他人未登記之不動產者，得請求登記爲所有人」及第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續佔有他人未登記之不動產，而其佔有之始爲善意並無過失者，得請求登記爲所有人」。

圖／獨家報導主筆室製圖

前者爲對不動產惡意佔有的時效取得，佔有期間要持續20年；後者則爲對不動產善意佔有的時效取得，持續佔有的期間較短，爲10年。但不管是善意或者惡意佔有不動產，前提都是，該不動產必須是「未經他人登記」的不動產。也因此，在臺灣只要有產權登記的房屋或土地，就不能去主張什麼逆權管有、企圖據地爲王啦。

至於新聞上有聽聞過的假二房東、房子被流浪漢進駐或是什麼山坡地蓋豪宅這些，最後下場肯定都不太好，要嘛犯刑法詐欺罪、竊占罪或侵入住宅及建築物罪，要嘛因爲竊占國土而必須拆除。總之，移民網紅「莫雷諾」在臺灣是不可能這麼大言不慚的。

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本文授權自獨家報導，原文見此。

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