上海第一近郊CBD：爛尾樓成湖景房？
有這樣一個版塊
全上海最大的環球樂園曾建於此
結果開業五年後就宣告破產倒閉
在市區還未發展成熟的2000年初
就提出打造近郊第一CBD的口號
最後建成的商務大樓全變成loft對外出售
這個聽起來幹啥啥不行的版塊
最後卻因爲一個改建而成的人工湖
命運發生了翻天覆地的變化
成爲上海白領家庭最認可的宜居板塊之一
不少粉絲更是戲稱這裡是永遠的家
區政府的親兒子都不如它被認可
隔壁的市區板塊在它身邊也黯淡無光
它就是本期主角
——嘉定南翔
01
南翔位於嘉定城區的東南部
向北以蘊藻浜和馬陸對望
南面隔着鐵路線與江橋相鄰.
向西以瀋海高速爲界與安亭接壤
向東則是寶山上大版塊
和很多擁有歷史底蘊的版塊類似
南翔的建鎮史最早可以追溯到1500年前的南北朝時期
相傳一隻從遠方飛來的白鶴帶着一個和尚四處募捐
籌集善款修建一座寺廟取名白鶴南翔寺
南翔地名也由此而來
自古以來
南翔就是商賈雲集經濟繁榮
即使在今天我們漫步南翔老街時
也能感受到這個版塊的文化積澱
如果說1500年的歷史給予了南翔人文底色
那麼近半個世紀的城市化發展
才真正決定了南翔的現有格局
現在的南翔版塊由老街向外擴張發展而來
在上世紀八九十年代鄉鎮工業大繁榮之前
南翔的人們基本環繞着南翔老城區定居
因此老街附近也聚集着大量上世紀八十年代興建的老公房
而後鄉村工業化與商品房住宅發展加速
作爲最“便宜的”土地
農田成爲改造首選
在那個時期
鄉鎮工業開發幾乎是每個郊區版塊的主流命運
南翔也不例外
如今瀏翔公路東側和滬宜公路西側的大片工廠不少就是那個時期的產物
直到2000年後
房地產的崛起讓大家意識到
工業化雖然是拉動經濟的馬車
但房地產纔是拉動經濟的汽車
土地被紛紛投身於房地產開發中
彼時的開發商也死死拿捏住郊區低價便宜、環境優美的特點
開發了一系列別墅產品
用以解放那些長久以來在公房內和鄰居共用一個廚衛的人們
於是在和老城一路之隔的地方
白金院邸、布魯斯郡這樣的別墅社區登場了
也很快受到市區改善家庭的青睞
在南翔工業化與城市化的過程中
也發生了一些小插曲
1996年上海環球樂園在南翔開業
佔地1200畝
投資5億元興建的樂園 僅僅營業4年就宣佈關門
理由是經營不善
入不敷出
但是當地土著朋友告訴我
樂園倒閉的實際原因是除了各類城堡雕塑
園內並沒有太多遊玩設施
甚至因爲雕塑過於高大造成小朋友的心理陰影
荒廢后更是成爲滬上有名的探險者試膽樂園
直至此時
除了一個失敗的樂園
南翔的發展歷程與其它郊區版塊並沒有太大差別
但也恰恰是這個失敗的樂園
爲南翔後來的翻身埋下伏筆
02
或許是有了土地財政的支撐
在2000年初期
南翔也開始有了新的想法：
打造近郊第一個CBD
當時的城市格局是
上海的CBD還在以陸家嘴南京西路徐家彙一線爲主
北面的五角場、大寧尚未成氣候
更不提拉跨的真如
南翔瞄準了這個空檔
想自己成爲西北面的那個CBD
順帶淘汰一批低端製造業
把原本是老舊廠房的部分改成高大上的商務樓
提升版塊形象
而這個想法也獲得了嘉定爸爸的支持
因爲在那一輪的發展中
上海最主要的規劃還是一城九鎮
而落位到當時的嘉定區
榜上有名的也只是一個安亭新鎮而已
與發展產業的安亭錯位發展
轉而建設商務辦公區一聽就很有前途的樣子
至於嘉定新城這個親兒子？
不存在的
2009年南翔的招商引資會上
嘉定爸爸帶着南翔一口氣和中能、七星、中川石油等七家企業初步達成建造總部大樓
發展物流電子商務的協議
並且在失去了農田這樣的“便宜”土地之後
規劃者不得不把目光轉向相對便宜的廠區用地
於是南面大片工廠都被拆除
騰出用於建設商務區的空地
而這個宏偉的規劃就選定在如今的銀翔湖片區
事實證明
商務區的規劃失敗了
新建的辦公樓最終變成了loft對外出售
另一方面
南翔在發展近郊CBD的同時土地財政不能斷
郊區別墅已經漸漸不能適應市場需求
剛需平層在各個近郊版塊成爲主流
白衣騎士華潤進場
雖然此前南翔已經有金地這樣的開發商入駐
可數年的積累並沒有帶領南翔真正作出質的跨越
華潤在南翔做了兩件事
一是把荒廢多年的環球樂園改造成了今天的留雲湖
二是打造了華潤中央公園系列
在那個年代
近郊湖景房並不常見
對於那些無法在一江一河旁安家的白領階層來說
近郊湖景房幾乎就是他們能選擇的最好環境
當然
這裡還要給深耕嘉定區的金地以及善於囤地的李嘉誠記上一功
幾大品質住宅小區形成的團組
寧靜優美的自然環境
宜居南翔的標籤這才真正形成
而陳翔公路地鐵站與印象城的啓用
更是讓南翔徹底插上起飛的翅膀
房價經過上一輪暴漲更是突破七萬
隔空吊打隔壁普陀
03
東社區的崛起讓南翔版塊嚐到了人造湖的甜頭
似乎怎樣的失敗規劃最終都能演變成人工湖+住宅社區的模式
沒錯
在留雲湖崛起之後
南翔把造湖的目光對準了曾經的南翔CBD
2013年
銀翔湖橫空出世
幾乎在同一年
好世鳳翔苑與季景銘郡破土而出
一個圍繞着銀翔湖孕育而生的新社區團組誕生
在陳翔公路地鐵站通車前
甚至可以與華潤爲代表的東社區一較高下
至今好世鳳翔苑的房價也高居七萬
在整個南翔版塊二者不相上下
熟悉的配方在未來的南翔還將再次重演
在近郊第一CBD的設想落空之後
南翔的下一個宏偉目標就是雲翔湖大居
相比起銀翔湖時期
南翔如今的產辦發展優勢相對而言更弱
從“十二五”開始
嘉定區把主要的發展資源與精力都留給了新城
隔壁江橋也靠位置優勢蹭上了北虹橋的列車
曾經那個還扶持南翔成爲CBD的那個嘉定爸爸已經一去不復返
因此南翔也看透了自己的未來
就是利用好近外環的地理優勢
把宜居做到極致
打造出一個真正的“小美南翔”
曾經的南翔因爲地勢低窪
容易有洪澇危險而挖湖蓄洪
如今的南翔因爲嘗過兩代湖景房的甜頭
而決意挖湖賣房
可以說人工湖在南翔有着更新版塊老舊產能
改善版塊環境
提升土地價值之妙
從規劃提出到現在已經過去四年
雲翔大居除了成功推出雲湖漫城、柏悅翔灣、虹橋璀璨領峰幾個項目外
最大的成就就是嘉定世外學校和山姆會員店的確定
曾經被視爲別墅區專屬標配的倉儲式會員店
如今也調轉船頭
開始收割郊區中那些配套較弱的版塊
除此之外
公共交通也是雲翔大居的一大痛
對整個嘉定區而言
近5-10年內最重要的嘉閔線利好了嘉定北、馬陸東、南翔老城區與東社區
卻並不利好雲翔大居
好在這裡自駕走嘉閔高架、滬嘉高速還算便利
拋開交通因素
雲翔大居目前的版塊界面也比較勸
板塊內目前依然是廠房和農田一片
理想的藍圖與現實景象之間或許還需要數年去實現
但好在比起拆二級以下舊裡
拆廠房的速度快得多
老舊廠房代替曾經的農田成爲相對便宜的土地
雲翔湖也僅僅是一個大型居住區而不是CBD或者科技城
不用參與到上海最卷的競爭之中
實現起來不算那麼困
對一個大居而言
最重要就是人氣
人氣充足各種配套才能順利落
規劃中不少的動遷安置社區就直接自帶一波人口導入
但也正式因爲雲翔大居的社區屬性定位
使得新房的營銷變得沒那麼容易
沒有國家級的戰略規劃加持
僅僅是依靠居住屬性
很難說服長期被售樓處教育着買房看規劃的購房者們
最終的結局就是
柏悅翔灣不得不啓動中介分銷
佣金也一漲再漲
04
用魯迅的方式來說
南翔本沒有湖
喜歡的人多了也就挖出三個湖
可人們常常忽略南翔人工湖模式成功的背後
本質原因是東面普陀區的不給力
當桃浦次新小區陽光威尼斯掛牌價還在6-7萬徘徊
西面南翔卻已經穩上7萬
對於很多白領家庭來說
既然夠不着市區的優質版塊
那就直接跳過桃浦
直奔南翔
隨着未來桃浦科技城逐漸成型
桃浦或許會迎來一輪價值迴歸
留住那些本該屬於普陀卻流入南翔的人羣
可即使到了那一天
南翔就真的會跌入神壇嗎？
除了還在規劃建設的雲翔大居
南翔的版面幾乎已經定型
中部是成熟的生活居住區
包括南翔老城區、留雲社區、銀翔社區
版塊兩翼分別爲老工業區
其中西翼逐漸改建爲雲翔大居
等到雲翔大居建設完成
東面工業區或許也將迎來新生
就居住品質而言
留雲社區的住宅小區外界認可度更高
其中華潤中央公園可以稱作是版塊住宅小區標杆
當年李嘉誠手握留雲湖的大量地塊卻遲遲不見開發
後來這些地塊部分被華潤買走
打造出一個佔地46萬方
綠化率高達40%的品質小區
目前掛牌價在7萬到7萬六不等
小區一共分爲四期開發
每一期各有優勢
一期裝修標準與贈送面積最多
二期離五彩城等商業最近
三期距離地鐵更近 位置相對更好
四期車庫更新
靠近運動場地與幼兒園
在西面與華潤隔湖相望的則是長江實業自己開發的湖畔天下
目前掛牌價在6萬到6萬6之間
小區按照歐洲五國主題佈局
分別依據意大利、奧地利、英國、比利時及瑞士建築風格設計
整體還算精緻
然而因爲香港開發商的一些設計並不迎合傳統中國人生活習慣
整體品質比起華潤還是遜色一些
在今年五批次新房中
湖畔天下三期人才公寓改爲對外出售的消息更是閃瞎大衆雙眼
這樣的騷操作使得湖畔天下最終還得靠中介分銷才賣得動
除了華潤與湖畔
南翔最主要的住宅小區還有金地系列
金地從2003年進軍南翔房地產開發
陸續推出金地格林世界、金地森林公館等項目
但因房齡老舊、沒有湖景優勢等因素
掛牌價低至五萬多
充當着南翔東社區守門員角色
從四大配套來看
南翔在整個外環外版塊也相當能打
出行有地鐵11號線
嘉閔線開通後雙軌加持
教育資源也是可圈可點
公立私立並駕齊驅
目前南翔小學、上師大附屬小學、嘉定二中都屬於口碑不錯的公立學校
私立方面有懷少學校、世界外國語學校等
而商業更是南翔濃墨重彩的一筆
南翔地鐵站聚集中冶祥騰城市廣場、太茂廣場兩大商場
2020年南翔印象城的開業更是拉滿版塊商業氛圍
人氣與熱度甚至超過嘉定新城
成爲上海西北部區域級的商業廣場
醫療資源是南翔最爲薄弱的一項
版塊目前僅有南翔醫院一家二甲醫院
不過經過近年來醫院的積極投拓
吸引來不少三甲醫院的專家資源
大大提升居民就醫體驗
因此不論是從配套還是自然環境
住宅品質還是人羣素質
南翔在外環外都穩佔一席
南翔之於白領
好比大寧之於中產
沒有明顯短板
妥妥的多邊形戰士
05
但南翔雖好
卻也不是所有家庭都適合這裡
事實上外環外的版塊競爭已經到了白熱化
南面莘莊穩坐大哥席位
東部唐鎮已然崛起
北面上大漲幅跑贏大盤
西南九亭改造仍在進行中
未來哪些版塊還將進入下一輪的賽場
哪些版塊又將逐漸走下神壇？
後期爲大家一一解讀