上海二手房全國領跌，存量房貸利率或將下調

上週末，房地產市場發佈了2條重磅消息。首先是7月15日，國家統計局公佈了70大城市房價變動情況，樓市表現一向火熱的上海，6月份的二手住宅價格環比跌幅爲1.2%，居全國首位。與此同時，上海6月二手房成交量也出爐，成交套數跌至約1.26萬套，上海二手房市場情緒步入“冰點”。

在7月14日，央行罕見發聲，提前償還存量貸款的現象大幅增加，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。在買房人“提前還貸潮”涌現的當口，存量貸款利率或將迎來調整。

二手房量價齊跌，有買家“違約”換房

6月份，70城新房價格環比上漲城市仍在減少，從5月份的46個減至31個。6月上海新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.4%，同期上海二手住宅價格環比降幅全國第一，爲1.2%。但由於前期漲幅較高，6月份上海二手住宅價格依然同比上漲0.2%。

值得一提的是，二手房價格下跌並非個案，統計局數據顯示，四個一線城市二手房全面出現價格環比下滑。易居研究院研究總監嚴躍進認爲，各地二手房市場不景氣，房東和購房者對於市場的信心明顯偏弱。其中，上海領跌是一個重要的信號，也是上半年房地產最爲突出和嚴重的問題。不僅一些高端項目，存在高位拋售的現象，即使是學區房項目，當前也遇冷，要防範價格過快下跌，房價估值下降，引發金融風險問題。

根據上海經紀機構提供的成交數據獲悉，6月上海二手房成交約1.26萬套，環比下降17.6%。掛牌數據來看，6月二手掛牌量略有減少，環比下降0.55%，但總體來看房源數量還是處於高位。

本站房產綜合整理數據

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，市場一二手房價差進一步縮小已經比較明顯，外環以外已基本沒有價差，市場打新的衝動或將收窄，市場將回歸到房住不炒的本源，房子迴歸居住屬性，而不是金融屬性。

隨着二手房市場出現波動，掛牌價格整體進入下行通道。有中介機構人士向本站房產透露，從3月至今，有不少房源都調整價格後重新掛牌，其中還有部分買家不惜冒着違約的風險，選擇購置更便宜的房源。

圖源貝殼找房

以大虹橋的熱門項目蟠龍天地爲例，本站房產從貝殼找房上了解到，該盤99平的房源，此前樓盤的掛牌價格一度接近10萬/平，如今已經有房東主動降至7.5萬/平，急於套現離場。

此類情況還有很多，尤其是房屋溢價更高的市中心區域，二手房總價本來就偏高，如今房價跌幅在百萬元以上比比皆是。

當然，也有房東依然堅守價格底線，不過據當地中介機構人士透露，同一小區如果掛牌的房源比較充裕，價格偏高的房源很難促成交易，二手房已經從賣方市場轉爲買方市場，買房人也很精明，尤其是7-8月這種淡季，沒有價格合適的房源不會輕易出手。

對此盧文曦認爲，上海二手房環比領跌全國其他城市，這對市場情緒是進一步打擊。基於目前沒有更多實質性利好落地的背景下，要消化這些負面情緒並不容易。不排除新房市場會被二手房市場的情緒拖累，交易熱情會進一步降溫，比如即便會有觸發積分的項目，但分數可能會低於預期。

存量房貸利率下降呼聲高，政策出臺尚需時日

隨着近期貸款市場房貸利率的下調，當前有大量存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，由此引發的居民“提前還貸”現象日益增多。因此，存量房貸利率下調的呼聲日益高漲。

央行的最新表態透露出支持存款房貸利率下調的信號，在7月14日舉辦的國新辦新聞發佈會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

有銀行業內人士分析認爲，存量房貸利率下調一定程度能減少提前還貸現象，不過存量貸款下調和提前還貸都會對銀行的經營造成巨大壓力，特別是個人住房貸款佔比高的銀行。政策的調整也是爲了順應當前的形勢，後續房貸利率如何降低，還得看銀行的具體措施。

上海金融與發展實驗室主任曾剛說“調整帶來的息差損失是市場供求關係所決定的，同時這種損失在銀行的可承受範圍之內，銀行只是賺少了，但並沒有虧損，也沒有出現風險。”

曾剛表示，適度下調利率後，雖然利率減少了，但銀行這筆資產還在。不然客戶提前還貸了，銀行要再去找一個新客戶很難。因此，下調利率對於銀行來說是更好的選擇，對於客戶來講也達到了降低成本的目的，這是雙贏。

隨着6月LPR下調，目前上海最新首套房貸利率爲4.55%，二套爲5.25%。

本站房產從部分國有銀行處獲悉，目前銀行還沒有接到調整房貸的政策，具體細則如何出臺，降幅多少還需靜候官方公告。