上海豪宅誰在掃貨？每坪逾223萬元 今年成交近2500套

誰在掃貨上海豪宅？每坪單價逾223萬元今年成交近2500套。（澎湃新聞）

澎湃新聞27日報導，上海豪宅市場熱度依舊。據不完全統計，今年以來（截至10月30日），上海共成交每平米單價15萬元（人民幣，下同，約合新臺幣67.5萬元。換算每臺坪約223萬元）以上豪宅項目至少16個（含同一項目不同批次），共計供應套數超2472套。從成交情況看，10個專案開盤實現「日」光，1項目開盤當日去化率99％，16個項目開盤日共計成交2226套。

從區域分佈看，16個項目中，黃浦區共計10個、浦東新區4個、徐彙區和長寧區分別爲1個。

澎湃新聞報導，其中14個披露有效意向認購客戶名單豪宅專案按省（市）統計分析，去除公司買家，共計識別3787組客戶。其中，上海客戶1792組，佔比47.32％；江浙籍客戶共計930組，佔比24.56％。從認購名單的身分資訊識別，男性佔比55.98％；女性佔比44.02％。

此外，克而瑞研究中心此前發佈的上海豪宅熱銷的產品及客羣調研中提及，從年齡段看，購房的主力已經從「60／70後」向「80／90後」轉移，這羣新貴中大部分資金來源還是父母。按總價將豪宅進行畫分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營企業主爲主，以及他們的「二代」，「二代」基本有海外留學背景，且浙江的企業佔比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強的核心地段。

上述調研顯示，構成此輪上海豪宅客羣的主要有四類需求：一是資產配置需求。資產配置保守型人羣，持幣多年，瞄準核心板塊的稀缺產品或是富裕家庭多套合一，實現固定資產配置優化；二是改善置換需求。核心城區改善置換，更偏好同區域同板塊的豪宅產品或是追求物業類型升級的豪宅改善客戶。三是在滬首置人羣。包括非滬籍富裕家庭的「二代」首次置業或是長三角富裕階層一家四口爲教育資源在上海置業。四是投資投機需求。

澎湃新聞在實地採訪中也瞭解到，部分購房者已經歷2-3年的打新之路。一名購買陸家嘴豪宅「濱江凱旋門」的購房者表示，「從2020年開始，我就陸續把幾套小房子整合了。現在買房的邏輯已經變了，以往可能是普漲，現在是分化的。」他認爲，「核心城市、核心地段的房產是有稀缺性的，也符合個人改善的需求，所以哪怕市場有波動，也不會太大。」

也有購買黃浦區「綠城外灘蘭庭」的購房者表示，「個人比較喜歡綠城的產品。目前已購有綠城黃浦灣作爲自住，再次購入綠城外灘蘭庭爲兒子置業。」其表示，一方面是同一專案不同批次價格呈現上漲趨勢，另一方面，雖然一二手房價格倒掛現象正在逐步減少，但核心地段、熱門板塊的專案倒掛的情況仍然存在。作爲自住需求，後續價格的變動對自身影響不會太大。能增值保值更是錦上添花。

上海壹億豪宅合夥人Bobo受採表示，各地買家都看好上海核心區域優質資產。隨着豪宅項目供應增加，後續豪宅市場或也將面臨分化格局，不同項目之間競爭加劇，「卷」地段、「卷」品質、「卷」戶型，買家肯定會擇優選擇。「從整體市場而言，不同專案都有自身的客羣，買家也會根據自身情況有多少錢辦多少事。」

對於後續項目的供應安排，11月23日，網上房地產官網公示新一批近期將上市新建商品住房項目，9個新房項目將上市，上市面積共約14.68萬平方米，合計1130套房源，項目分佈於浦東、靜安、楊浦、寶山、奉賢、松江以及青浦區。

該批次項目備案均價從4萬2529元／平方米至16萬9800元／平方米不等。其中，位於浦東陸家嘴的邑江庭（推廣名「陸家嘴太古源 源邸」）項目以16.98萬元／平方米的備案均價領跑。此外，浦東的湯臣嘉浩園備案均價13.8萬元／平方米；位於靜安的永興裡以及楊浦的悅江璟庭的備案均價分別爲12.5萬元／平方米、12.7萬元／平方米。