上海郊外這一地塊房價竟格外堅挺，與一家龍頭企業落地有關

摘要：華爲落地示範區，猶如往一潭春水中投入了一粒石子，“華爲效應”一圈圈向外拓展。

“有過‘松山湖’這個例子，這裡一下就會起來了。”近期，記者在上海市青浦區金澤鎮採訪，常能聽到當地人這麼說。

10月中旬，華爲練秋湖研發中心第一批3000名研發人員入駐。預計明年春節前後，大約2.5萬人進駐辦公，明年底，完成約3萬人導入。

“松山湖”是指華爲在廣東東莞的總部所在地。華爲練秋湖研發中心佔地2400畝，面積已經超過“松山湖”。

前兩年，當地人對於華爲入駐的態度還有些不同。在華爲園區建設期間，大量重型卡車從練西公路上駛過，運輸建築材料，路面被壓壞了，一直坑坑窪窪。與岑卜村一牆之隔，正在建設華爲園區的拆遷安置房，工地噪聲、施工揚塵對村裡環境有影響，進村道路也不好找，村裡有的經營戶營業額因此跌了不少。

熬過“陣痛期”，眼前的變化實實在在地發生了。距離最近的軌交17號線上，原本較爲空蕩的車廂逐漸上滿了乘客；318國道金澤段，此前一直暢行無阻，現在到了高峰時期，也開始堵車了，部分雙向四車道調整爲潮汐車道。原本安靜的小鎮，一下子熱鬧起來。

2019年11月，長三角生態綠色一體化發展示範區正式揭牌，範圍包括上海青浦、江蘇吳江和浙江嘉善。金澤地處滬蘇浙三省交界處，是示範區先行啓動區的五鎮之一。兩重機遇疊加，造就了一座小鎮翻天覆地的變化。

華爲落地示範區，猶如往一潭春水中投入了一粒石子，“華爲效應”一圈圈向外拓展。正值長三角生態綠色一體化發展示範區揭牌五週年，放眼整個示範區，隨着更多研發人才導入，“華爲效應”有更豐富的想象空間。

練秋湖研發中心小火車車站。 鞏持平攝

華爲效應

練秋湖研發中心所在的西岑片區房地產市場迅速升溫。

以前，西岑幾乎沒有房產交易。西岑原本只有一個商品房小區涵碧灣，2010年底建成，但只有41棟別墅。因爲缺乏市場，距離最近的一家房產中介機構設在10公里外的朱家角鎮。

記者多方打聽練秋湖研發中心周邊的租房價格。安置房小區華岑佳苑距離最近，去年剛交房，被爭搶得火熱，兩房戶型、面積70多平方米的房子，每月租金已由3000元漲到6000元。若追求通勤時間短，附近村裡的農民自建房也是不錯的選擇，分隔成小房間出租，每月每間租金5000元左右——5年前，租下一棟每年只要5萬元。

即便價格漲了不少，市場依然一房難求。一位田山莊村居民掛牌自建房出租，據他了解，“練秋湖研發中心周邊3公里內幾乎沒有單間了”。買房需求同樣激增，一位房產中介極力建議記者，買房代替租房，一步到位，“周邊市場非常火爆，客戶70%都是華爲員工，去年已經有人入手，今年剛好搬過來入住”。

市場供給正在不斷擴充。剛竣工不久的華爲單身公寓與研發中心相隔一條馬路，能提供5000多套住所，優先供應應屆畢業生；朱家角鎮上，華爲人才公寓在同步建設中，能滿足小家庭居住需求；附近還有兩個地塊的安置房已準備就緒，全部建成後能提供1700多套房源；同處一個片區的西岑科創園區規劃有大約50萬平方米的配套商品房建設。

不過從數量上看，這些仍遠遠無法滿足華爲員工在周邊居住的需求。華爲內部生活部門統計下來，目前還有1萬套住房缺口。可以預見的是，西岑及周邊片區租金和房價在未來很長一段時間內都將保持堅挺。

正在建設中的安置房與西岑村一牆之隔。 鞏持平攝

熱鬧的不只是房地產行業。華爲落地後，生活服務、娛樂休閒、產業配套等各類需求集中爆發，這塊“蛋糕”，很多人都想來分一塊。

社交平臺上，名爲“華爲周邊創業交流”的羣聊已經建起來，有人關心華爲員工下班後的娛樂活動，考慮在周邊開個酒吧；有人問華爲內部流行哪個牌子的奶茶，打算租門面開個奶茶店；更有些着急的創業者來不及找鋪面，到處諮詢：華爲園區門口哪裡允許擺攤？

岑卜村距離練秋湖研發中心5公里，10分鐘車程。這段時間，村裡出現了講廣東話的遊客，這很罕見。“平時沒有講廣東話的，一般外地遊客遊覽到朱家角就結束了，不太會跑到這裡。”微笑草帽（上海）農業科技有限公司岑卜村運營項目負責人餘瑾猜想，這些人可能是華爲的。

“華爲是不是在你們這兒？能來看看嗎？”近期，太浦河經濟城總經理李雪鋒沒少接類似電話，來諮詢的客戶大多關心華爲周邊地塊的入駐門檻、相關配套和招商政策。不少已經和華爲開展合作的上下游企業，聽說華爲落地金澤，也想在周邊看看有沒有機會。

配合招商熱點，經濟城會議室電腦桌面上“置頂”了幾份西岑科創園區的介紹——西岑科創園區是距離練秋湖研發中心最近的商辦開發地塊。青浦一位招商部門工作人員總結：“大家都想做華爲的生意，都在找應用場景。”

上海太浦河經濟城。 鞏持平攝

家政服務相關企業率先快速切入。一家給華爲食堂清洗餐具的公司，每年產值2000萬元，正在附近尋找辦公室，方便開票接單，也方便人員調度；還有一家提供洗衣服務的企業，打算爲華爲員工設計專項服務，正在和當地招商部門洽談。

一家大集團公司，雖然尚未和華爲進行深層連接，因爲看重西岑的發展，也在尋找機會；還有一家AI智能領域的企業，在視覺開發模塊也許能夠和華爲合作，打算搬到西岑。“前期接觸了很多企業，他們總是希望能夠離華爲更近。”青浦區經委副主任李玉潔說。

市場反應表明，西岑已由原先不起眼的鄉鎮成爲創業和招商熱土。

區域提升

距離華爲園區建成、分組團交付不過半年，華爲第一批入駐員工3000人。這樣的數量只是園區最終人員規模的1/10。

練秋湖研發中心和西岑科創園區共同組成西岑科創中心。西岑科創中心預計2030年基本建成，整個片區將導入近10萬人。金澤鎮目前常住人口大約5萬人——這樣的體量相當於再造兩個金澤。

當下顯現出的“華爲效應”不過是冰山一角。隨着華爲入駐員工逐漸增多，西岑科創中心建設不斷推進，影響勢必會不斷放大，蔓延到金澤全域。

稅收是最直接的證明。從項目建設期開始，華爲已經承諾給金澤繳稅。上海海思技術有限公司是項目運營方，主要負責華爲芯片的對外銷售，公司成立前3年，繳稅已超過15億元，近幾年仍保持高速增長。金澤鎮的稅收總額已經上升到青浦區第一梯隊中的第三名。全部員工入駐完成後，園區經營運轉起來，繳稅額度可能更高。

往返於練秋湖研發中心和17號線地鐵站的定製公交。鞏持平攝

兩年前，青浦區一位領導到金澤鎮調研，提醒當地幹部：“華爲馬上要來了，你們準備好了嗎？”

龍頭企業入駐，金澤積極作爲，配合區域整體提升，讓“華爲效應”最大化和持久化，最大限度惠及當地居民。

岑卜村已經和華爲生活部門提前接洽。“華爲三大寶——咖啡、火鍋和燒烤，哪些我們能配合一下？”受場地限制，經營餐飲業態也許並非岑卜村所長，不過雙方還有更廣闊的合作空間，比如，岑卜村可以承接週末團建、心理療愈等員工關懷項目。

“雖然具體合作方向尚不明晰，自己先準備起來。”餘瑾說，“萬一以後人流過來了，確保能夠提供服務。”採訪當天上午，一位在歐洲從事戲劇表演行業的客戶來訪，想在岑卜村演出互動式劇目，餘瑾認爲這種形式很好，對於華爲員工來說也很合適。

社交平臺上，不少將要入駐練秋湖研發中心的華爲員工發帖提問：“華爲周邊有什麼好玩的？”餘瑾瞅準機會，準備借這個話題發幾篇岑卜村介紹，挑選更契合華爲員工需求的項目重點推介，“把感興趣的第一批員工吸引過來，逐漸打開岑卜村的市場。”

正在建設中的安置房與西岑村一牆之隔。鞏持平攝

同樣積極準備的還有雙祥村。雙祥村正在進行鄉村振興示範村建設，房屋外立面風貌提升，道路“白改黑”提檔升級。雙祥村的水面率爲32%，2022年6月，上海航宸體育發展有限公司入住，成功打造了金塢半島水上運動基地，併成爲上海市水上項目培訓推廣基地之一，也是2024年中國國際帆板大師賽的舉辦地。另外，世界五百強太平洋建設集團旗下莊嚴智庫項目規劃正加快推進中，未來將打造成一個餐飲、民宿、旅館、購物中心和綜合市場等功能於一體的總部園區。

雙祥村將依託村莊豐富的自然資源，爲華爲員工打造舒適後花園。開發鄉村生態旅遊，精品農家樂以及水上運動等體驗項目，讓華爲員工工作之餘享受自然。“希望這裡成爲他們溫馨的“家”，讓他們在村莊的工作與生活更加豐富多彩。”雙祥村黨總支書記潘鳳說。

產業配套上的準備同步推進。圍繞華爲入駐，最近金澤鎮在重新整合土地資源。“原先村裡建設的公共空間，無法產生效益的，或者處於關停狀態的小工廠，都會將建築拆掉，將土地騰出來，調整規劃，作爲村級商辦土地，重新招商。”李雪鋒說，這樣的土地，華爲周邊村居統計新增及存量86塊，涉及2個居委會、8個行政村。

未來西岑科創中心建設完成，將有69萬平方米的研發空間虛位以待，藉助練秋湖研發中心的影響，更多產業鏈上下游企業願意選擇在金澤繼續發展。

想象空間

潘鳳有時會觀察到雙祥村的自駕車輛車牌號——每到節假日，從江蘇和浙江來度假的遊客不少。餘瑾也有同樣的觀察，蘇浙旅遊的大巴車停在村口，一般到岑卜村遊玩後，再到金澤的蓮湖村。

雙祥村被稱爲“浮在水面上的村莊”，得天獨厚的地理環境是村裡最大的寶藏，縱橫村落的水道，白牆黛瓦的民居，夏日的荷塘、秋日的稻田，一年四季景色各異。岑卜村則是上海爲數不多的有兩種螢火蟲的地方，綠樹成蔭，小橋流水點綴其間。

練秋湖研發中心。鞏持平攝

好風景引來好經濟。對於雙祥村和岑卜村是如此，對於華爲的落戶也是如此。直到現在，金澤很多人仍對這個故事津津樂道。

作爲二級水源保護地，金澤此前長期處於低度開發狀態，用金澤育田村黨支部書記潘秋雲的話說：“這三四十年，鎮上、村裡基本上沒什麼變化。”直到2016年上半年，青浦區政府收到華爲的一封信函，希望在澱山湖畔擇一塊地，打造又一處研發中心。

現在回想這事，村民們覺得，也許正是這裡得天獨厚的優質生態環境成了華爲選擇金澤的理由。最原生態的江南鄉村風貌，換個角度看，就是“世界級的料子”。

後來，這樣的猜想得到了華爲創始人任正非的認證。2021年，任正非在華爲中央研究院創新先鋒座談會上解釋了“落子”青浦的原因：“以上海爲中心的長三角環境優美……適合現代青年，吸引一切才俊。”

2019年11月，長三角生態綠色一體化發展示範區正式揭牌，範圍包括上海青浦、江蘇吳江和浙江嘉善。

從行政轄區的角度來看，青嘉吳交界地是傳統的落後邊緣地帶。但是從一體化發展的角度看，這裡正處於長三角和上海大都市圈的黃金地帶。打破行政邊界後，這裡的生態和經濟價值凸顯出來。

上海地鐵17號線西岑站開通試運行。 鞏持平攝

比如，省際交界處，往往也是交通薄弱處，有專家形容，示範區交通“匯而不通，通而不暢”。5年後，交界地的發展正在加速。生態綠色的優勢延續下來，要素流通阻塞的短板也正在補上。

在上海青浦，上海軌交17號線西岑站開通試運行，從人行天橋直通練秋湖研發中心。車站外觀很不一般，宛如一把打開的摺扇。一座地鐵車站，爲何如此費盡心思？“不能只是按照普通軌道交通的車站來設計滿足功能就可以了，大家一起坐下來討論，認爲應該是功能和美觀兼具，和整個地域的規劃匹配。”上海市隧道工程軌道交通設計研究院上海17號線西延伸epc總承包部項目負責人丁利紅介紹，華爲練秋湖研發中心內，所有的建築沒有重複，每一棟建築都有不同的外立面和不同風格，地鐵站的設計也不能給地塊整體風貌拖後腿。

建設中的蘇州南站。鞏持平攝

在江蘇吳江，蘇州南站及其配套工程形成了一個六邊形，滬蘇湖鐵路和通蘇嘉甬鐵路在這裡交會。六邊形結構的交通樞紐綜合體，蘇州南站是全國首個。“前期叫汾湖站，剛開始來施工建設那會兒，這裡只是個小站。”中鐵建設蘇州南站項目總工程師白明回憶。後來，這一高鐵站被定位在長三角一體化示範區先行啓動區內唯一樞紐站。隨着戰略定位躍升，車站能級由汾湖鎮級站到蘇州南部核心樞紐，再到示範區門戶樞紐的提檔升級，站房面積同步增加至4萬平方米，並改名爲“蘇州南站”。

在西岑站和蘇州南站之間，未來，一條滬蘇嘉城際鐵路會將二者相連。長三角一體化示範區執委會規建部王健介紹，滬蘇嘉城際鐵路是三地共建共推的一條線。2021年，長三角一體化示範區成立後，這條市域鐵路線應運而生，服務和保障示範區的開發建設。上海叫“示範區線”，江蘇稱爲“水鄉旅遊線”，浙江的線路分爲嘉善至西塘和嘉興至楓南兩段。名字雖有差別，3條鐵路線都在水鄉客廳站彙集、換乘。

交通密織成網，各類要素更快流通，對於產業集聚的支撐作用愈發明顯，也吸引越來越多的企業在此集聚。

今年4月，華爲（長三角）數字經濟創新中心在浙江省嘉善縣姚莊鎮揭牌。10餘名華爲員工常駐研發辦公，可提供5G、人工智能、雲計算、大數據等方面的技術服務。搶抓華爲（長三角）數字經濟創新中心落戶機遇，嘉善縣姚莊鎮積極打造泛華爲產業園，圍繞華爲上下游產業鏈進行規劃設計，整體產業用地在1500畝左右。

青浦在打造長三角數字幹線，吳江正建設蘇州南站科創新城，嘉善的祥符蕩創新中心日益成熟。目前，示範區已形成三大千億級和三大百億級規模的產業集羣格局。以集成電路產業爲例，示範區內形成相對聚集、分工協作的發展態勢，青浦區在設計、設備材料領域具有優勢地位，吳江區在設計、製造方面具有一定基礎，嘉善縣在封裝、測試和設備領域蓄勢待發。

日後，三地相互配合，產業鏈互相補充，承接華爲落地示範區的溢出效應，同時爲華爲發展造勢、賦能。

浙江嘉善祥符蕩科創綠谷。鞏持平攝