商用不動產成資金穩健停泊點

信義全球資產管理顧問發展部經理林建勳。（信義全球提供／王莫昀臺北傳真）

受升息、通膨衝擊，投資人紛紛尋求資金停泊去處，而商用不動產具穩定收益、長期持有保值及未來增值特性，成目前高資產客羣的投資趨勢。回顧今年上半年上市櫃法人商用市場交易情形，土地及商用不動產交易規模累計近千億元，其中辦公室佔據逾3成的交易額，尤其精華地段、指標商圈的辦公大樓，是目前買方最熱切關注的商用產品。

商用不動產市場與產業發展息息相關，今年國內經濟情勢大抵呈現外銷冷、內需溫熱，根據中研院發佈最新預測，經濟成長率下修至1.56％，「保2」無望幾乎是目前各調研機構的共識。在不動產市場部分，伴隨國際通膨、升息、打炒房政策等利空因素，市場多瀰漫保守氛圍，上半年商用不動產及土地市場累計交易額爲945億元，與去年同期相比有25％的減幅。

上半年的商用市場交易量微幅下滑，但從交易產品類別來看，辦公室交易額達到303億元，超越其他商用產品，躍居市場要角。成交辦公室熱區集中在臺北市，共計貢獻了205億元，其中20億元以上的重量級辦公室交易就有4筆，分別是新光中山大樓、內科洲子街預售廠辦大樓、新光國際大樓以及臺證金融大樓，除洲子街預售廠辦在內科商圈外，其餘3棟均位在臺北市區辦公商圈，顯見買方均看好市區精華商辦的投資效益。

商用不動產買方結構也有改變，過去壽產險是商用不動產主力買方，但受到連續升息、防疫保單等因素影響，今年上半年壽產險投資購置不動產較爲保守，取而代之的是投資機構等買方積極進場，包括金地遠實業以72億元購置新光中山大樓部分樓層，是今年迄今爲止總價最高的辦公室交易案。

從目前市場交易情形可總結兩大交易趨勢，首先，受經濟局勢、政策打炒房影響，資金流往商用不動產，商用不動產市場信心充足，對於有處分需求的賣方來說，是將資產出售、變現獲利的好時機；而買方看準位在精華地段、具增值潛力的商用產品，也會縮短決策時間積極購入。

再者，商辦、廠辦將持續成爲下半年市場重點產品，北市指標商圈、精華地段的辦公大樓，會吸引實力雄厚的企業買方、投資人插旗，雙北市以外的行政區，包括桃園、新竹、臺中等，隨着企業擴張、廠辦分離思維，產業對辦公室佈局朝向「租轉買」、「小換大」，各區域的辦公商圈也將陸續發展。