深鐵集團投資損失拖累業績 “地產反哺地鐵”模式遇考

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

盈利十餘年，號稱“最賺錢的地鐵公司”——深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）在今年遭遇巨大的財務挑戰。

近日，深鐵集團發佈2024年三季度財務報表，1—9月，深鐵集團營收約122.96億元，同比增長37%，淨虧損約80.74億元，較去年同期虧損增加約75億元。

從收入結構來看，地鐵運營及站城開發業務是深鐵集團兩大主業，二者收入合計佔比在98%左右。其中，站城開發在過去數年間爲深鐵集團貢獻了可觀的利潤，並有力反哺軌道交通的建設運營。近些年，在房地產領域佔據一席之地的深鐵集團，亦因其“萬科（000002.SZ）第一大股東”的身份備受關注，公司也從這筆投資中獲益不少。

但在房地產市場處於深度調整這些年，作爲“局中人”的深鐵集團難免受到影響。2021—2023年，站城開發毛利率從69.67%持續降至37.4%，今年上半年爲36.2%。前三季度，深鐵集團投資收益由正轉負，虧損約48.53億元。

11月13日，《中國經營報》記者從深鐵集團方面獲悉，前三季度，深鐵集團軌道交通運營收入同比增長10%，站城開發收入同比增長166%至45.77億元，“進入四季度，隨着房地產市場持續回暖，站城銷售顯著增長”。但對於萬科經營狀況對公司業績的影響及應對措施，深鐵集團方面未予以置評。

對萬科頻頻施以援手

今年前三季度，深鐵集團錄得近9年來最大虧損。

Wind數據顯示，自2015年以來，深鐵集團僅在2017年前三季度、2023年前三季度這兩個報告期出現虧損，虧損金額在10億元左右，但到今年前三季度，虧損規模已擴大至80億元。

事實上，深鐵集團在今年連續三個季度出現虧損，單季度虧損額分別約18.6億元、19.3億元、43億元，除了一季度營收同比出現下降，其餘兩個季度營收均呈現同比增長。前三季度，深鐵集團經營活動產生的現金流淨額約22.6億元，同比下降44.84%。

今年上半年，深鐵集團合併報表範圍內發生虧損約37.85億元，其中僅投資收益一項虧損26.25億元，對聯營企業和合營企業的投資收益約-26.34億元。前三季度，深鐵集團投資損失達到48.53億元，其中對聯營企業和合營企業的投資虧損約48.65億元，去年同期收益約36.74億元。

深鐵集團在公司債券2024年半年度報告的“重要子公司或參股公司情況”一欄僅披露萬科的業績表現。今年上半年，萬科營收約1427.8億元，淨利潤爲-85.21億元。截至目前，深鐵集團對萬科持股27.18%。

事實上，對萬科的投資在過去幾年曾給深鐵集團帶來了豐厚的利潤。

2017年，深鐵集團合計出資約663億元，通過受讓華潤集團、恆大集團合計持有的萬科29.38%股權成爲萬科第一大股東，結束了“寶萬之爭”。深鐵集團方面表示，此舉“提升了深鐵集團的社會影響力”。此後，深鐵集團坐上淨利潤增長的快車，從2016年的約1.6億元直線上升至2017年的約68億元。2019年，深鐵集團淨利潤達到約118億元，當年實現投資收益117.25億元，其中來自萬科的投資收益112億元。2022年，深鐵集團獲得來自萬科的分紅約31.65億元。

值得注意的是，近兩年萬科經營承壓，深鐵集團的投資也受到影響。2023年，萬科營收約4657.4億元，同比下降7.6%，淨利潤約121.63億元，同比下降46.39%。與此同時，萬科打破31年的慣例，做出2023年不分紅的決策。

今年4月，萬科宣佈遭遇階段性經營性困難，上半年仍無分紅計劃。萬科三季報顯示，第三季度營收771.2億元，歸屬於上市公司股東的淨虧損80.9億元。1—9月，萬科收入2198.9億元，淨虧損179.4億元。對於第三季度出現虧損的原因，萬科在三季報中表示，主要是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資出現虧損以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等因素導致。

即便如此，作爲萬科第一大股東，深鐵集團仍對萬科頻頻施以援手。

去年11月，萬科遭遇“股債雙殺”，多隻美元債價格發生大幅波動，深鐵集團彼時出面表示：“在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應對可能風險。”與此同時，深鐵集團將通過承接萬科在深圳的部分城市更新項目、擇機購買萬科在公開市場發行的債券等“工具箱”支持萬科。

今年5月，深鐵集團以掛牌價22.35億元競得萬科出讓的一宗位於“深圳灣超級總部基地”片區的商辦地塊。彼時萬科方面對記者表示：“深鐵集團參與競得項目土地使用權，體現了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支持萬科。”

開發收入佔比曾達70%

不過，剔除萬科帶來的影響，深鐵集團今年前三季度自身歸母淨虧損亦接近60億元。

年報顯示，深鐵集團承擔深圳市95%以上的軌道交通建設和運營任務，業務涵蓋“三鐵”（國家鐵路、城際鐵路和城市軌道交通）的投資建設、運營維護、站城開發、資源經營，以及軌道產業鏈相關的生產性服務業。

今年上半年，深鐵集團軌道交通建設運營及資源經營的收入約47.8億元，同比增長7.44%，成本同比下降0.32%，毛利率同比增加9.78個百分點至-25.6%。同期，站城開發收入約44.18億元，同比增長170.14%，但成本同比增長651.69%至28.2億元，毛利率同比下降40.87個百分點。深鐵集團方面稱，主要是成本結轉、結構調整的因素導致。

對於前三季度的經營情況，深鐵集團方面對記者表示，今年，深鐵集團營收保持穩定增長，經營現金流持續爲正，保持良好經營態勢。軌道交通運營方面，1—9月，深圳全市567.1公里城軌線網客流達21.06億人次，客流強度位居全國第一，同比增長16.06%；受益於地鐵客流和地鐵商圈熱度的不斷攀升，帶動深鐵集團的商業、酒店、物業服務等經營性業務收入同比增長20%；站城開發收入同比增長166%至45.77億元，毛利率較上半年有所提升。

值得注意的是，長期以來，地鐵公司並不僅靠賣票維持經營，深鐵集團更是發展出“軌道+物業”（R+P）的模式一躍成爲全國盈利能力最強的地鐵公司之一。過去幾年，站城開發是深鐵集團收入及利潤的主要來源。

深鐵集團方面曾披露：“以深圳地鐵一期工程爲例，按照地鐵站點周圍500米半徑範圍計，深圳地鐵一期的建設帶來住宅、商場、辦公樓價值的增值幅度分別爲19.9%、14.7%和11.5%，平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益爲16.8億元，共計335.4億元，爲一期地鐵總造價的3倍，平均每公里地鐵帶來周邊物業增值15.6億元，地鐵物業增值效益完全可支撐地鐵項目建設投資。”

深鐵集團亦在財務報表中表示，地鐵上蓋物業開發屬於公司的重點業務之一，創造的收入和利潤佔比較高。

2019年，深鐵集團營收同比增長85.33%，淨利潤同比增長62.88%，主要是地鐵上蓋物業板塊的營收及利潤均較2018年大幅增加所致。2019年1月，深鐵集團成立深圳地鐵置業集團有限公司（以下簡稱“深鐵置業”），由其負責站城開發業務。2020年，深鐵集團地鐵上蓋物業開發的營收佔比達到71.75%，毛利率爲72.02%；2021年，站城開發收入雖有所下滑，但仍是深鐵集團的主要利潤來源，佔比達到221.72%。

2022年，站城開發業務的營收佔比從2021年的58.67%再度回升至66.94%，但在2023年又下滑至58.53%。2023年，深鐵集團站城開發板塊收入147.23 億元，同比下降8.26%，營業成本同比增長26.56%，主要是受經營環境及需求影響，同期銷售收入有所下降。今年上半年，站城開發業務的收入佔比進一步降至47.51%。盈利能力方面，2021—2023年，站城開發毛利率分別爲69.67%、54.62%、37.4%。

深鐵集團方面對記者表示，爲有效支持地鐵線路的建設和運營，深鐵集團採用了“軌道+物業”模式，爲地鐵線路建設和運營提供融資支持及軌交項目財務表現的改善。近年來，爲促進城市軌道交通全生命週期財務平衡，深鐵集團創新提出“一鏈兩環”模式，錨定成本可預期、財務可承受、經營可持續“三可”目標，一體化推進項目價值鏈的全週期管理。

對於站城開發業務今年的表現，深鐵集團方面表示，該業務“依舊保持着強勁活力”，收入“繼續領銜深圳房企第一陣營”，有力反哺軌道交通。據深鐵置業相關負責人介紹，今年1—10月，深鐵前海時代尊府、深鐵瓏境、深鐵璟城等項目實現成交金額140.3億元，已連續10年實現年銷售額過百億。“這主要是得益於深圳市在9月29日發佈一系列關於房地產行業的優化新政‘組合拳’，包括首套房首付下降、取消限售、分區放開限購等。”上述政策不僅使深鐵集團的樓盤在國慶假期實現火熱開局，熱度還延續到11月份。