世邦魏理仕發佈《2024年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》
寫字樓市場活躍度提升；品牌需求分化，連鎖餐飲向好
2024年4月10日，廣州—CBRE世邦魏理仕發佈《2024年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
廣州商辦工業市場，在2024年第一季度延續了2023年的態勢，總體而言，需求看盤量有上升趨勢，爲未來半年的成交去化做好了鋪墊；而零售和倉儲物流市場租金企穩；政府和業主仍然保持了積極的招商舉措。寫字樓市場活躍度顯著提升，搬遷需求推動成交，租金跌幅環比收窄。優質零售物業市場品牌拓展意向及物業招商策略均有分化，核心商圈更受惠於假日消費熱潮。而跨境電商平臺2024年開年繼續在廣佛倉儲物流市場表現活躍。大宗交易市場的法拍成交增多，買家則見本地投資者較爲活躍。
優質寫字樓市場：市場活躍度提升 租金跌幅收窄
2024年第一季度，位於金融城的漢銀廣場投入使用，爲廣州寫字樓市場增加了10.3萬平方米的優質辦公面積，供應量同比下降15.9%。春節後市場活躍度提升，樓宇帶看量顯著增加。全市錄得淨吸納量5.2萬平方米，比去年同期有較大提升，全市空置率環比微升0.2個百分點至18.4%。
從行業來看，TMT、專業服務業和金融業保持需求前三位，佔全市成交比例合計超過60%。TMT企業中，除了錄得線上遊戲的擴張活動外，本季軟件開發和人工智能企業的需求佔比有所增加；律師事務所穩步擴張，季內本地諮詢企業的大面積搬遷成交推升專業服務業佔比；金融業以證券和基金等非銀金融的搬遷成交爲主。
甲乙級之間及各區域之間的吸納表現分化，凸顯了租戶對於品質升級的追求。受個別大型租戶縮減辦公面積以及乙級樓宇去化表現欠佳影響，乙級子市場錄得超過1.5萬平方米的負吸納。從分區數據來看，甲級樓宇佔比高的區域更受租戶青睞，季內琶洲和珠江新城的淨吸納量合計佔全市近80%，這兩個區域的甲級樓宇佔比均超過七成。
從交易的類型來看，搬遷成交在新租交易總面積中的佔比達到71%，爲近年最高值。其中，14%的企業在搬遷中伴有縮減面積的舉動，比例略高於2023年全年的水平。這反映出租戶的租賃策略仍趨於保守，對租金成本的控制依然嚴格。樓宇爲此也在積極應對，除了提供租金折讓，多個業主在年初制定了裝修補貼預算，以吸引品質用戶。受此帶動，全市租金面價環比下調1.0%，至每月每平方米143.3元，跌幅環比收窄1.1個百分點。
圖一：寫字樓新增供應與淨吸納量表現
圖二：2024年第一季度市場租賃需求來源分析（按租賃面積）
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人 程志文表示：“2024年全市還有10個項目，共計78萬平方米的辦公面積即將投入市場，超過七成的面積位於琶洲和金融城。在供應充沛的市場環境下，租戶在租賃談判中處於優勢地位，即使是進行面積不變甚至是擴大面積的搬遷活動，企業也希望通過新搬遷和續約的租金差來對比控制成本，從而達到降本增效的目的。世邦魏理仕預測，年內供應入市推動全市空置率走高，加上企業實施控制房地產租金投入的策略，全市租金繼續承壓。具有充足可租面積和成本優勢的核心拓展片區，成爲租戶進行整合擴租等活動的重點考慮區域之一。”
優質零售物業市場：謹慎與積極並存，品牌物業表現分化
延續2023年假日消費熱潮，廣州春節文旅消費暢旺。2024年農曆新年期間，廣州位列國內旅遊熱門目的地。1-2月住宿餐飲業零售額同比增長10.2%。物業市場方面，物業間、品牌間的分化持續。核心商圈更受惠於假日旅遊消費，連鎖快餐也計劃把握當前租金鬆動的機會尋求擴張。總體而言，廣州優質零售市場租金平穩，知名品牌仍保有較大的租金談判空間。
第一季度廣州沒有新增優質零售物業供應，空置率小幅下調0.2個百分點至季末的8.1%，連續第四個季度錄得空置率下行；天河路的空置率更低至1.2%。百貨及購物中心主力店變動不斷，本季度錄得番禺友誼及一個健身中心的關閉。購物中心主力租戶的頻繁變動制約了空置率的進一步下行。
需求方面，本季度零售品牌成交佔比最高，餐飲排名第二。具體細分類別來看，時尚服裝品牌成交佔比最高，達到23.1%，其中包括國內設計師品牌和潮牌在覈心物業的拓店。同時，國際品牌Givenchy和Valentino也在珠江新城的K11圍板。特色餐飲保持活躍，本季錄得14.4%的成交佔比。天河城關閉了一個大面積餐飲，引入多個餐飲品牌，在提升品牌豐富度的同時，還有望提升租金收入。另外，九毛九新孵化的餐飲品牌山外面貴州酸湯火鍋本季在正佳廣場開出首店。而咖啡茶飲甜品仍然是成交主力之一，佔比12.5%。但咖啡新店顯著減少，成交數量僅佔該品類的8%，而2023年全年咖啡成交佔品類的比重高達32%。
零售商對於擴張仍然保持謹慎，部分高端餐飲仍採取觀望姿態。而知名品牌對於區位和運營商都有所篩選，對租金成本實行控制。爲此，儘管優質零售物業空置率穩步下行，但是租金報價仍然保持平穩，季內全市首層租金環比小幅下降0.2%至每天每平方米24.3元。
未來供應方面，2024年廣州優質零售物業市場供應有限，僅有一個項目落成，約5.7萬平方米。需求方面，品牌表現分化。一方面是知名服飾零售商拓店意欲仍然偏弱。另一方面，連鎖快餐品牌和生活方式類零售商已開啓擴張模式，希望抓住當前租金低位及優質可選鋪位增加的機會，落點於人流量大的商圈。爲此，在當前以優化租戶結構，加快空置去化爲主要目標的商業市場中，租金將持續平穩。
圖三：零售新增供應與淨吸納量表現
圖四：2024年第一季度市場租賃需求強度分析
世邦魏理仕中國區戰略顧問部 | 商業諮詢負責人，世邦魏理仕廣州公司戰略顧問部負責人鍾廉軍表示：“ 廣州商業市場受惠於假日旅遊消費的火爆，老城區商業街尤其受遊客歡迎。熱門商業街客流增長迅猛，引領消費復甦，進一步帶動所在商圈空置率的下降和租金提升，品牌能級也隨之提升。比如來自澳大利亞的個人護理品牌Aesop便把其廣州首店開設在東山口，二店纔開入購物中心，爲更多首進品牌提供了拓店路徑的新思路。商業街的持續升溫，反映了開放式、非標準、遊逛型商業與當下對“去目的性消費”和“極致性價比”的追求更加契合，融合本土人文和創新門店的街景也更易於在自媒體平臺快速傳播和引流。”
倉儲物流市場：整租需求支撐空置去化
跨境電商的整租需求仍然是廣州倉儲市場主力需求來源。廣州2024年第一季度新增一個增城區的優質倉庫供應，共約13.7萬平方米，被跨境電商整租。另外，本季還錄得跨境電商承租黃埔區兩萬多平方米的優質倉庫面積。但受季內部分短期租約到期等因素影響，從化和花都片區整體空置率有所上升，全市空置率環比上升1.4個百分點至本季度末的4.1%。
租金總體走穩，但業主定價策略出現分化，部分物業租金報價開始出現小幅回升。儘管小面積需求未完全復甦，但是廣州優質倉儲設施空置率已持續三個季度不高於5.0%，因此租金能持續企穩，季度環比上漲0.2%至季度末的每月每平方米39.2元人民幣。但業主定價策略開始出現分化，有些業主仍然延續此前積極的招商策略，租金小幅鬆動；而有些業主已經開始上調租金報價。
佛山高標倉表現與廣州市場大致相同，跨境電商需求旺盛，租金表現分化。2024年第一季度，佛山沒有新增供應，但同樣由於2023年末短期租約的到期，倉儲面積重新空出，季內空置率上升3.7個百分點至季末的10.5%。季內除了錄得跨境電商在南海的兩萬平方米成交外，還觀察到新能源配件製造商在順德的倉庫成交。租金方面，儘管項目間租金叫價出現分化，但總體保持平穩，環比上漲0.2%至季末的每月每平方米38.2元人民幣。
展望未來半年，廣州將有一個增城項目落成，約14萬平方米。由於當前廣州整體空置率較低，第三方物流和製造業需求也在逐步增長，租金有望獲得小幅回升。而佛山在未來半年迎來兩個項目共約40萬平方米的新增供應，分別位於南海和高明片區，第四季度更是將迎來75萬平方米的新項目落成，顯著高於廣州的供應水平。但由於年內五個項目中，四個已獲得跨境電商的預租，預料空置率水平在2024年內還是可控的，部分空置率較低片區的租金或有上升機會。
圖五：倉儲物流新增供應與淨吸納量表現
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務部 | 產業地產負責人鄧偉表示：“進入2024年，廣佛倉儲需求漸趨活躍。跨境電商需求延續了2023年的態勢，繼續尋求大灣區倉庫整租機會，並在佛山預租多個即將交付物業。除此以外，第三方物流的需求也有所恢復，並有機會在未來半年達成成交。”
投資市場：本地買家活躍
2024年第一季度，廣州市場大宗交易市場略顯平淡，僅錄得四宗成交，標的包含兩宗寫字樓、一宗工業物業和一宗零售物業，成交金額總計13.4億元，同比減少83%。成交物業分佈在珠江新城、金融城和黃埔區等區域。
從買家類型來看，本地企業是主要的買家，如某銀行購買金融城保利南方財經大廈六層物業自用；邦華環球廣場兩層寫字樓被某村集體從網絡拍賣平臺競得；尚城萬科裡被本地企業買入。國資委平臺公司保持活躍，科學城集團通過拍賣競得黃埔區的一個廠房項目，總價四億元人民幣。從交易方式來看，司法拍賣有增多的趨勢，本季度一半的成交來自拍賣平臺。
從成交物業類型來看，自用型買家的購置交易推升了寫字樓物業的佔比，季內達到50%。廣州優質寫字樓市場還處於供應高峰階段，供過於求帶來的去化壓力，令寫字樓資本化率有走擴的趨勢。
圖六：大宗交易歷年交易總額
圖七：2024年第一季度大宗交易按物業類型分析（交易金額）
世邦魏理仕廣州分公司副總經理、廣州投資及資本市場部負責人蘇儉婷表示：“受益於旅遊出行的全面恢復、消費基礎設施REITs的推出以及廣州零售物業租賃市場持續改善的預期，酒店和零售物業的關注度獲得提升。同時，房地產開發商出於回籠資金的目的繼續處置資產，年內這類物業的放售或將增加，但成交落地仍需克服買賣雙方對資產價格的預期差等挑戰。”
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