時隔兩年再上架 中海57.5億元石景山繼續插旗

觀點網房產交易持續遇冷，土拍熱度也難言有起色。

5月22日，北京石景山首鋼園區東南區1612-830、831地塊、1612-763地塊公開出讓。截止5月22日15:00，地塊競價截止，僅有北京海鑫興業房地產開發有限公司報名及報價，最終以57.5億元底價成交，銷售指導價7.68萬元/平方米。

石景山區首鋼東南區1612-763、830、831地塊土地面積約6.8萬平方米，建築控制規模20.54萬平方米。用地性質爲R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地，銷售指導價7.68萬元/平方米，上下浮動8%。

該地塊由3宗小地塊組成，其中，763地塊爲住宅與公建混合用地，位於長安街古城地鐵站南側，古城南街東側；830、831地塊規劃爲住宅用途，容積率爲2.8，位於蓮石路北側，京源學校小學部西側。信息顯示，763地塊更靠近配套相對成熟的古城，830、831兩塊宅地則屬於首鋼園東南區的最南邊，鄰近永定河森林公園。

拿地企業北京海鑫興業地產成立於2023年，註冊資本1000萬元，主要從事房地產業務，由北京中海地產有限公司100%持股。

兩度落空

在本次出讓前，首鋼園東南區830、831地塊在2021年8月30日就曾掛牌，之後延期到當年的第三批集中供地，2021年11月19日又因故暫停出讓掛牌交易。

直至2022年2月，出現在新一批的集中供地中。當時，石景山區一同推出三宗地塊，其中石景山首鋼園東南區824地塊由華潤摘得，成交價22.82億元，溢價率0.53%。824地塊爲純宅地，土地面積約1.64萬平方米，建築控制規模約4.59萬平方米，銷售指導價爲7.48萬元/平方米。

另一宗地塊爲石景山劉娘府1604-652-2、696、728-1地塊，由綠城摘得，成交價40.17億元，溢價率6.55%。建設用地面積約7.37萬平方米，建築控制規模約9.38萬平方米，銷售指導價爲9.15萬元/平方米。

上述兩個項目分別開發爲華潤“長安潤璟”，以及“綠城·西山雲廬”，均以改善爲主。北京市住建委數據顯示，兩個項目各取得兩張預售證，但粗略統計，項目去化並不理想。

彼時首鋼園東南區830、831地塊在線上競價階段因無人出價流拍。按照當時文件，830、831地塊建設用地面積約3.06萬平方米，建築控制規模約8.57萬平方米，起始價爲32.1億元。

830地塊需配建2萬平方米“保障性租賃住房”，建成後按照1.2萬元/平方米的價格由北京市燕景保障性住房建設投資有限公司回購並持有，其配比的地下產權機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。

關於流拍原因，市場普遍認爲主要是地塊性質相對複雜。這一次重新上架，可以看到地塊已經重新做了調整。在原來830、831地塊的基礎上，新綁定住宅與公建混合用地763地塊， 相應的，起始價也從32.1億元調整至57.5億元。

只是從宗地位置圖來看，新增加地塊與830、831並不緊鄰，仍有一段距離。

宗地位置圖

更新後的掛牌文件中，特別指出“該項目居住用途全部建設商品住房，不再配建保障性住房”。不過，也提出須滿足相關高標準商品住宅基本品質要求，鼓勵建設全齡友好社區、鼓勵實施超低能耗建築等等。

並在其他要求中提到，763地塊內競得人需建設地上建築規模約1000平方米室內體育設施、地上建築規模約1000平方米社區文化設施、地上建築規模約70平方米公共廁所。

830地塊內競得人需建設地上建築規模約1080平方米社區文化設施、地上建築規模約350平方米社區管理服務用房。

831地塊內競得人需建設地上建築規模約1000平方米室內體育設施、地上建築規模約200平方米社區助殘服務中心，均無償移交相關部門。

雖調整了保障性租賃住房的配建要求，但公用設施等其他要求，或許仍限制了企業的拿地積極性。住宅部分的銷售指導價也較去年中海拿下的同板塊石景山北辛安地塊，調降1200元/平方米至7.68萬元/平方米。

從北京市公共資源交易服務平臺來看，該地塊此次二度上架開拍，也並未引起過高熱度，以致於最終由中海底價57.5億元摘得。

區域插旗

中海也有着自己的盤算。

2023年，中海集團系列公司合約物業銷售額上升5.1%至3098.1億元，相應銷售面積爲1336萬平方米，同比下降3.7%。

按地區來看，北部大區合約物業銷售額達911.2億元，佔總比重爲29.4%，銷售面積284.2萬平方米，佔總比重爲21.3%。無論是合約銷售額還是銷售面積，均排在各大區首位。

中海還特別提到，年內，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都及西安銷售回款理想，各城市均超過100億元。北京區域銷售金額達614億元，僅北京都闕臺這一個項目的銷售合約額就達到百億規模。

而就房地產開發業務而言，中海在中國內地34個城市項目竣工的總建築面積達1643萬平方米。北部大區共計竣工353.7萬平方米，北京竣工面積爲62萬平方米。

據統計，中海2023年在北京共計新增6宗開發項目，合計土地面積約38.2萬平方米，總建築面積134.5萬平方米。

截至2023年末，北京地區的總土地儲備達316萬平方米。僅次於南部大區廣州佛山肇慶區域的320萬平方米。

目前，中海在北京共有6宗項目在建，分別爲昌平區的中海匯智裡、順義區的中海首開·湖光玖裡、海淀區的富華里富園和富華里匯園，以及豐臺的中海和瑞叄號院、石景山的中海長安譽。

來源：企業年報

在北京之內，相較於華潤從海淀起步並持續深耕，中海則是重倉石景山。據不完全統計，中海於石景山落地的項目已有十餘個。

此外，受限於“搖號”等原因，自去年6月初拿下石景山區衙門口地塊後，中海便一直在北京市場“陪跑”，直至下半年纔有機會繼續在區域插旗。

據觀點新媒體統計，2022年以來，中海已經在北京市場斥資約542億元拿下14宗地塊，其中4宗位於石景山。未競得的地塊中，也不乏中海報名但落空的身影。

憑藉在區域市場的深耕，顯然中海已經形成對客羣的深入瞭解，能夠打造出更符合客戶需求的產品。後續的持續加碼，則是對其區域優勢的鞏固和強化。

也正如此次成交的首鋼園區東南區1612-830、831地塊、1612-763地塊，時隔兩年再次上架，地塊周邊已經是較之前更加成熟的城市界面。

此外，北京“430新政”，以及上週的“史詩級”樓市利好，也都將推動北京五環外的市場回溫。但在市場持續的觀望和試探情緒下，可能還需謹慎制定推盤策略和節奏。