實坪制有譜？ 公設減脂爲虛胖房價瘦身

臺灣房屋趨勢中心資深經理陳定中。（臺灣房屋提供）

日前立委於立院總質詢時，房市實坪計價的推動進度再掀話題，喚醒大家對實坪制的關注。當前國內新建案公設比動輒3成以上，但對多數住戶而言，社區的多元休閒公設如同「摸不着的浮雲」，看得到卻用不太到，所以近年社會不斷有「公設坪數不計價」的倡議，希望政府推動房屋買賣「實坪制」，但多年過去，實坪制始終「只聞雷聲不見雷雨」，讓人不由得好奇改革障礙到底是什麼？

實坪制在實務推動上，確實存在不少瓶頸，光是如何認定實坪？社會大衆就莫衷一是。許多人會很直觀的說：常用到的就是實坪，不常用的是虛坪，可是「常不常用」其實因人而異，不足以作爲認定標準。就算把公設坪數全都當成虛坪剔除，還是會有人覺得不夠實在，因爲有人主張實坪是指建物的「專有部分」，也就是「主建物+附屬建物」；但也有另一派倡導只有主建物纔是實坪，理由是主建物纔是人的家，陽臺這種洗衣機的家，不該被當成實坪。在實坪定義這種源頭問題沒有統合出共識之前，改革自然難有寸進。

此外，政策還需考慮是否溯及既往，是的話，可能會掀起既有屋主的反彈聲浪，因實坪制相當於是跟屋主說：「你賣蛋只有能吃的蛋白、蛋黃可以秤重賣錢，不能吃的蛋殼不可以算錢」，形同削減了有價值的範圍，且他當年買進時，明明是秉持「一個雞蛋原則」，不論蛋殼蛋黃，通通都是一起秤重，賣出時更改遊戲規則，想要說服屋主接受，得有完整的轉換規劃。更何況歷來登記制度更迭，多數屋主根本無法把蛋殼分離，所以最終的結果，就是屋主仍以總價概念銷售，不因實施實坪制而折讓價格，最終則會因權狀坪數縮水，讓單價不降反升，減損平抑房價的政策效果。

倘若政策不溯及既往，依照建物取得使照的時間設有日出條款，依然有無解的難題；因爲如此一來，房市將同時存在虛坪、實坪兩種計價方式，若無完整週密的配套措施，可能會使市場資訊更加撲朔迷離，混淆消費者的價格認知。

迴歸問題的本質來說，既然民衆介意的是「花大錢買用不到的公設」，改革的方向，應直接以「減少不實用公設」爲重點，訴求官方檢討免計容積項目，而非一味追求「公設清零化」的實坪制。像電梯、逃生梯、走道等設施，是所有住戶都會使用到的必要公設，說它是虛坪未免太委屈；但像麻將間、劇院、游泳池等休閒娛樂型公設，就屬於可以列爲優先精簡的項目。所以打消虛坪就好比減肥，要減掉脂肪，留住肌肉，「保肌減脂、去蕪存菁」，纔是爲虛胖房價健康瘦身的正確方式。